Thủ tướng cho biết, Nghị quyết 21-NQ/TW (Nghị quyết 21) đặt ra những định hướng lớn, không chỉ giới hạn ở việc sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Vì vậy, những luật có tác động hoặc liên quan trực tiếp đến các định hướng này cũng phải được rà soát, sửa đổi đồng bộ. Quốc hội đã thảo luận về Luật Đầu tư công, Luật Ngân sách nhà nước; tới đây Chính phủ cũng đang xây dựng định hướng chính sách để sửa các luật về thuế.
Theo Thủ tướng, nhiều vấn đề liên quan đến tài chính đất đai không thể quy định cụ thể hết trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản, mà phải được xử lý trong các luật về thuế. Các vấn đề như giá đất, điều tiết phần chênh lệch địa tô, hay cơ chế tài chính để khuyến khích đưa đất vào sản xuất, sử dụng, không để đất bỏ hoang, đều cần được nghiên cứu bổ sung trong quá trình sửa đổi các luật thuế…
Tích hợp, giảm bớt các tầng nấc quy hoạch
Đề cập những vấn đề lớn trong sửa đổi Luật Đất đai, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh yêu cầu đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo tinh thần Nghị quyết 21 của Trung ương, cần giảm bớt các tầng nấc quy hoạch, tiến tới trong phạm vi địa phương chỉ còn một quy hoạch và một kế hoạch sử dụng đất. Hiện nay, hệ thống quy hoạch gồm quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch đô thị và nông thôn, các quy hoạch ngành, quy hoạch thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương. Việc tích hợp các loại quy hoạch sẽ tạo thuận lợi cho địa phương trong tổ chức thực hiện.
Thủ tướng lưu ý phải đồng thời xây dựng cơ chế, tiêu chí và điều kiện thật chặt chẽ, không để xảy ra tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, làm thay đổi mục tiêu sử dụng đất. Mặt khác, quy định pháp luật cũng không thể quá cứng nhắc, bởi thực tiễn phát triển luôn đặt ra những yêu cầu mới. Do đó, vấn đề quan trọng là cụ thể hóa trong luật cơ chế quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sao cho vừa bảo đảm kỷ cương, vừa đáp ứng yêu cầu phát triển. Phải rõ trường hợp đấu giá, đấu thầu hay giao đất trực tiếp.
Một vấn đề lớn khác được Thủ tướng Lê Minh Hưng đề cập là tiếp tục hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất. “Tinh thần chung là phải bảo đảm công khai, minh bạch, có cạnh tranh, lựa chọn được nhà đầu tư đủ năng lực và có kế hoạch sử dụng đất hiệu quả”, Thủ tướng nêu rõ.
Thủ tướng cho rằng, một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là giá đất, đồng thời đặt vấn đề phải trả lời rõ vì sao giá nhà cao. Theo Thủ tướng, nếu giá đất được xác định ở mức quá cao thì đây sẽ trở thành chi phí đầu vào của các dự án và của nền kinh tế. Khi đó, chi phí đất đai sẽ được chuyển vào giá thành sản phẩm. Bên cạnh đó còn có chi phí vốn vay, trong khi thủ tục giao đất, triển khai dự án kéo dài. Tất cả các yếu tố này cộng dồn sẽ đẩy giá sản phẩm cuối cùng, trong đó có giá nhà, lên cao.
“Nhà nước thu bao nhiêu từ đất thì cuối cùng phần chi phí đó cũng sẽ được chuyển vào giá bán, cùng với tất cả các chi phí khác đi kèm. Do đó, vấn đề này phải được giải quyết một cách đồng bộ”, Thủ tướng nói.
Thủ tướng nêu rõ, Nhà nước phải quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu, bằng phương pháp khoa học, công khai, minh bạch; đồng thời kết nối, liên thông dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành. Nhà nước phải phát huy vai trò quản lý, điều tiết đối với đất đai thì mới có thể kiểm soát được các chi phí đầu vào.
“Chỉ với các biện pháp tổng thể như vậy chúng ta mới có thể kiểm soát được chi phí đầu vào, qua đó kiểm soát giá nhà, giá đất và giá sản phẩm đầu ra. Tất cả những chi phí đó phải được tính toán rõ ràng và có những biện pháp cụ thể trong luật hoặc trong các văn bản hướng dẫn thi hành luật để giảm thiểu chi phí. Đây là vấn đề rất quan trọng, quyết định việc chúng ta có thể trả lời được câu hỏi thị trường nhà ở, thị trường bất động sản có phát triển minh bạch, bền vững hay không. Khi đã nhận diện được những vấn đề đó thì phải cụ thể hóa bằng các quy định trong luật”, Thủ tướng cho biết.
Đối với cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Thủ tướng nhấn mạnh đây là nhóm chính sách rất quan trọng, liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, doanh nghiệp. Một trong những tư duy quan trọng trong Nghị quyết 21 là chuyển từ tư duy chỉ bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy “tái thiết cuộc sống” cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo đó, chính sách phải hướng tới bảo đảm điều kiện sống của người dân sau khi thu hồi đất tốt hơn trước. Tư duy này cần được cụ thể hóa thành các cơ chế, chính sách phù hợp trong dự thảo luật. Cùng với đó, cần tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính, phân cấp, phân quyền, rút ngắn quy trình, thủ tục. Nếu mỗi lần giao đất, triển khai dự án phải mất hàng năm thực hiện thủ tục, chưa kể các vấn đề phát sinh khác, thì toàn bộ những chi phí này cuối cùng đều sẽ dồn vào dự án đầu tư. Vì vậy, các quy định phải bảo đảm công khai, minh bạch và thật cụ thể.
Khẳng định Luật Đất đai là đạo luật đặc biệt quan trọng và đã nhiều lần được sửa đổi, Thủ tướng nhấn mạnh quyết tâm lần này phải xử lý một cách căn cơ, triệt để những vấn đề đang gây ách tắc.
Chuyển từ tư duy sở hữu sang có nơi ở lâu dài, đẩy mạnh nhà ở cho thuê
Về một số vấn đề lớn trong Định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh một định hướng quan trọng là Nhà nước tạo điều kiện để công dân thực hiện quyền có chỗ ở hợp pháp, đồng thời từng bước chuyển từ tư duy người dân nhất thiết phải sở hữu một căn nhà sang bảo đảm có nơi ở ổn định, lâu dài.
Muốn thực hiện được điều đó, một trong những nhiệm vụ quan trọng nhất là phát triển mạnh nhà ở cho thuê và các loại hình nhà ở phục vụ những nhóm đối tượng có nhu cầu. Theo định hướng được đặt ra, hệ thống nhà ở sẽ được phân định thành các loại hình khác nhau, trong đó chú trọng phát triển nhà ở cho thuê. Các loại nhà ở, dù thuộc phân khúc nào, cũng phải đáp ứng đầy đủ tiêu chí, điều kiện về chất lượng, bảo đảm điều kiện sống của người dân.
Thủ tướng cho rằng, nguồn lực của Nhà nước không thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu về nhà ở của công nhân, học sinh, sinh viên, người lao động, cán bộ, công chức và các nhóm đối tượng khác. Do đó, phải huy động nhiều nguồn lực xã hội cùng tham gia.
Nhà nước có thể đầu tư quỹ nhà ở rồi trực tiếp vận hành hoặc thuê tư nhân vận hành cho thuê; đồng thời tạo cơ chế để khu vực tư nhân đầu tư phát triển nhà ở cho thuê. Các hợp đồng thuê có thể dài 10 năm, 15 năm, 20 năm hoặc lâu hơn, với những cam kết rõ ràng để người dân có thể yên tâm về chỗ ở.
Để thu hút doanh nghiệp tham gia, cần nghiên cứu các chính sách phù hợp về đất đai, tài chính và khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn, qua đó hình thành quỹ nhà ở cho thuê đủ lớn, có chất lượng và hạ tầng đồng bộ.
Liên quan vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư, Thủ tướng cho rằng, cần giải thích và quy định rất rõ, rất minh bạch để người dân và thị trường yên tâm. Theo Thủ tướng, không có công trình nào có thể sử dụng vĩnh viễn. Công trình đến một thời hạn nhất định phải được kiểm định về chất lượng và độ an toàn. Nếu sau kiểm định công trình vẫn bảo đảm an toàn thì được tiếp tục sử dụng. Nếu không còn bảo đảm an toàn thì phải tiến hành cải tạo, xây dựng lại để bảo vệ tính mạng, tài sản của người dân.
Tuy nhiên, điều đó hoàn toàn không đồng nghĩa khi hết thời hạn sử dụng công trình thì quyền tài sản của người sở hữu căn hộ cũng chấm dứt. “Quyền tài sản gắn với căn nhà phải được pháp luật bảo vệ. Việc xây dựng mới phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”, Thủ tướng nhấn mạnh.
Do đó, dự thảo luật cần thể hiện rõ ràng cả hai yêu cầu: Tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn của công trình phải được tuân thủ nghiêm túc, đồng thời quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu phải được pháp luật bảo đảm.
Đối với các chính sách phát triển nhà ở, Thủ tướng cũng yêu cầu phải tiếp cận đồng thời cả phía cung và phía cầu. Không chỉ ưu đãi nhà đầu tư xây dựng nhà ở mà người thuê, người mua nhà cũng cần có những cơ chế hỗ trợ phù hợp để có khả năng tiếp cận nhà ở.
Đồng bộ hóa các quy định giữa pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản
Về Định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Thủ tướng cho biết sẽ nghiên cứu ý kiến của đại biểu về khả năng tiếp tục đồng bộ hóa các quy định giữa pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản nhằm giảm số lượng quy định phân tán, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện. “Nếu có thể đồng bộ, thống nhất các quy định trong một văn bản thì sẽ thuận lợi hơn, dễ làm, dễ thực hiện. Hiện nay đối với các nhà đầu tư, hay ngay cả khi chúng ta nghiên cứu các dự luật, số lượng quy định pháp luật rất nhiều, không dễ để nắm bắt hết”, Thủ tướng nói.
Theo Thủ tướng, yêu cầu quan trọng nhất là phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững. Thông tin thị trường phải được công khai để có thể kiểm tra, giám sát. Đồng thời khuyến khích giao dịch qua sàn, thanh toán qua ngân hàng và hạn chế sử dụng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản.
Một nhiệm vụ quan trọng khác là xây dựng và vận hành hệ thống thông tin bất động sản, kết nối, liên thông với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và các lĩnh vực có liên quan. Theo Thủ tướng, phải hình thành hệ thống dữ liệu đủ đầy, đồng bộ để Nhà nước có công cụ quản lý và điều tiết kịp thời trước những diễn biến của thị trường. “Các cơ quan đang cố gắng nghiên cứu các biện pháp, trong đó đặc biệt nhấn mạnh việc có cơ chế bảo đảm để bên yếu thế trong các giao dịch phải được pháp luật bảo vệ”, Thủ tướng cho biết.
