Phân cấp mạnh, cắt giảm điều kiện kinh doanh
Trình bày Tờ trình Báo cáo tóm tắt về dự thảo Luật, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Dự thảo tuân thủ nguyên tắc kế thừa các quy định còn phù hợp của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, đồng thời sửa đổi, bổ sung các điều khoản mới nhằm giải quyết những vướng mắc phát sinh từ thực tiễn.
Việc sửa đổi tập trung vào các trụ cột chính, gồm phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, gắn trách nhiệm quản lý với quyền hạn của UBND các cấp; tạo môi trường đầu tư kinh doanh thông thoáng, giảm chi phí và thời gian tuân thủ cho doanh nghiệp. Đồng thời, tăng cường tính công khai, minh bạch, nâng cao năng lực dự báo và điều tiết thị trường; khắc phục sự chồng lấn giữa pháp luật kinh doanh bất động sản với các hệ thống pháp luật liên quan như đất đai, đầu tư, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Về phạm vi điều chỉnh, dự thảo kế thừa khung phạm vi của Luật năm 2023, đồng thời làm rõ và chi tiết hóa các trường hợp không thuộc phạm vi điều chỉnh nhằm tránh việc hiểu và áp dụng tùy tiện trong thực tế.
Một điểm đáng chú ý là dự thảo được thu gọn và tối ưu hóa kết cấu văn bản. Dự thảo gồm 10 chương và 61 điều, giảm 22 điều, tương ứng khoảng 30% tổng số điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết dự thảo có một số nhóm chính sách mang tính đột phá.
Cụ thể, dự thảo đẩy mạnh phân cấp quản lý nhà nước theo hướng giao quyền trực tiếp cho địa phương. Đáng chú ý là chuyển toàn bộ thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ trước đây về UBND cấp tỉnh.
Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, quy định này giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, nâng cao tính chủ động và trách nhiệm của chính quyền địa phương đối với các dự án trên địa bàn.
Nhằm cởi trói cho doanh nghiệp và các lực lượng tham gia thị trường, dự thảo cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh, đạt tỷ lệ gần 30%.
Các điều kiện được bãi bỏ hoặc đơn giản hóa gồm quy định về tên gọi, đăng ký hoạt động đối với các sàn giao dịch bất động sản; các chứng nhận, chứng chỉ đào tạo đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý và vận hành bất động sản.
Đối với hệ thống thủ tục hành chính, dự thảo thực hiện rà soát và cắt giảm quy mô lớn. Trong đó, cắt giảm hoàn toàn 4/12 thủ tục, gồm thủ tục đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng thông tin dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh và 3 thủ tục về cấp mới, cấp lại giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Bên cạnh đó, 7/12 thủ tục được đơn giản hóa, chuyển đổi mạnh từ hồ sơ giấy sang dữ liệu số hóa, qua đó cắt giảm thời gian thực hiện.
Các thủ tục được đơn giản hóa gồm 3 thủ tục liên quan đến cấp mới, cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; 2 thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh; thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; và thủ tục thông báo quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở.
Việc chuyển nhượng dự án bất động sản từng thuộc thẩm quyền quyết định của Chính phủ nay được phân cấp cho UBND cấp tỉnh thực hiện theo quy trình đơn giản hóa.
Dự thảo luật cũng đưa ra các giải pháp pháp lý nhằm giải quyết 9 nhóm vấn đề đang vướng mắc trên thị trường, gồm hoàn thiện và làm rõ các định nghĩa cơ bản về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai; quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài; chuẩn hóa quy trình giao dịch; xử lý dự án BT và nghĩa vụ tài chính.
Dự thảo đồng thời đồng bộ hóa kinh doanh quyền sử dụng đất; thống nhất việc áp dụng hợp đồng mẫu, làm rõ nguyên tắc, điều kiện, trình tự áp dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc thực hiện theo thỏa thuận của các bên cho đến khi hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Cùng với các nội dung trên, việc sửa đổi quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản cũng được đặt ra, nhằm bảo đảm dữ liệu được cập nhật liên tục, chuẩn xác, phục vụ công tác quản lý nhà nước và nhu cầu tra cứu của người dân, doanh nghiệp.
Dự thảo cũng bổ sung quy định về cấp mã định danh điện tử cho các sản phẩm bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và các đối tượng liên quan, tạo nền tảng cho quản lý, vận hành số hóa.
Siết giao dịch, tăng minh bạch dữ liệu
Tại phiên họp, các đại biểu đã đi sâu phân tích, góp ý nhiều nội dung then chốt về tài chính đất đai, điều kiện giao dịch, công tác cải cách thủ tục hành chính…
Từ góc độ doanh nghiệp, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế VCCI, chỉ ra nhiều bất cập thực tiễn trong quy định tài chính và giao dịch bất động sản.
Về điều kiện vốn chủ sở hữu khi triển khai đồng thời nhiều dự án, ông Đậu Anh Tuấn kiến nghị bổ sung cơ chế giảm vốn chủ sở hữu tương ứng với phần dự án đã thực hiện và được nghiệm thu hoàn thành theo pháp luật về xây dựng.
Theo ông, nhiều dự án đã hoàn thành phần lớn, chỉ chờ quyết toán nhưng doanh nghiệp vẫn phải chứng minh vốn chủ sở hữu trên 100% tổng vốn đầu tư. Việc này khiến các doanh nghiệp làm nhiều dự án bị “giam” vốn cùng lúc ở dự án mới, dự án đang làm và dự án sắp xong, ảnh hưởng lớn đến tiến độ các dự án tiếp theo.
Đại diện VCCI đề xuất khi chủ đầu tư đã đảm bảo đủ điều kiện để bất động sản được cấp Giấy chứng nhận thì khoản 5% trong tài khoản phong tỏa phải được giải tỏa, kể cả trường hợp người mua tự làm thủ tục.
VCCI cũng đề nghị khôi phục quyền cho thuê bên cạnh quyền bán, quyền thuê mua để chủ đầu tư chủ động tìm khách, ký hợp đồng thuê đối với các công trình đã hoàn thành trong thời gian chờ cơ quan nhà nước nghiệm thu.
Ông Đậu Anh Tuấn đồng thời đề nghị bỏ việc cấm ủy quyền đối với hợp đồng đặt cọc, chỉ giới hạn cấm đối với hợp đồng thuê, mua bán, thuê mua bất động sản có sẵn. Theo ông, hợp đồng đặt cọc chưa phải là hợp đồng chính thức và theo Điều 139 Bộ luật Dân sự quy định về hậu quả pháp lý của hành vi đại diện, bên ủy quyền vẫn chịu trách nhiệm cuối cùng nên không ảnh hưởng đến quyền lợi người mua.
Tập trung vào các giải pháp kiểm soát thị trường và tháo gỡ vướng mắc trong chuyển nhượng dự án, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất bổ sung quy định điều chỉnh hoạt động phân lô bán nền ngoài các dự án bất động sản có hạ tầng kỹ thuật nhằm ngăn chặn tình trạng “đầu nậu” gom đất, tách thửa tràn lan.
Ông Lê Hoàng Châu đề xuất cấm ủy quyền mua bán bất động sản nhưng cho phép ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc ở mức 5%; cho phép chủ đầu tư được nhận đặt cọc 5% khi đã có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc thiết kế cơ sở. Đồng thời, xây dựng cơ chế M&A dự án, cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản khi bên nhận chuyển nhượng có cam kết kế thừa và thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành của chủ đầu tư cũ.
Ở góc độ cơ quan giám sát, đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Trung Thành ghi nhận dự thảo Luật đã có nhiều tiến bộ rõ nét, song cần lưu ý thêm các nguyên tắc quản lý chặt chẽ.
Về điều kiện vốn chủ sở hữu, quy định 20% đối với dự án dưới 20 ha và 15% đối với dự án trên 20 ha, ông Lê Trung Thành đề nghị làm rõ thời điểm và cơ chế kiểm soát việc duy trì tỷ lệ vốn này trong suốt quá trình thực hiện dự án. Cần có nguyên tắc kiểm soát hậu kiểm để tránh tình trạng doanh nghiệp đáp ứng điều kiện ban đầu rồi sau đó rút vốn hoặc thay đổi, bảo đảm chủ đầu tư có đủ năng lực thực chất.
Về công nghệ và cơ sở dữ liệu, ông Lê Trung Thành ủng hộ việc cấp mã định danh điện tử nhưng yêu cầu làm rõ giá trị thực tiễn cho người dân và công tác quản lý. Đồng thời, đề nghị Chính phủ quy định rõ các nhóm dữ liệu phải liên thông bắt buộc, gồm đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhà ở, thuế, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm và tình trạng pháp lý.
Mục tiêu là khi tra cứu mã định danh, người dân có thể tự kiểm tra bất động sản có đủ điều kiện giao dịch, có bị thế chấp hay hạn chế giao dịch không; đồng thời cơ quan nhà nước không được yêu cầu người dân, doanh nghiệp nộp lại thông tin đã có trong hệ thống.
Đại biểu nhấn mạnh 3 nguyên tắc xuyên suốt khi hoàn thiện dự thảo là tháo gỡ thủ tục hành chính nhưng không làm giảm cơ chế bảo vệ người mua, người dân; phân cấp phải gắn liền với hiệu quả, kiểm toán và trách nhiệm giải trình; chuyển đổi số phải làm cho thông tin bất động sản minh bạch, kiểm chứng được và giảm thủ tục thực chất cho người dân, doanh nghiệp.
Phát biểu kết luận nội dung thảo luận, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo cho biết Thường trực Ủy ban sẽ tổng hợp đầy đủ ý kiến phát biểu tại phiên họp để hoàn thiện Báo cáo thẩm tra sơ bộ.
Cơ quan thẩm tra đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục phối hợp chặt chẽ, tiếp thu tối đa các góp ý để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho ý kiến trong thời gian tới.
