Bình Dương cũ tiếp tục là “đầu tàu” nguồn cung căn hộ
Theo công bố mới nhất của CBRE Việt Nam, trong quý II/2026, toàn thị trường TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập có 6.573 căn hộ và 1.934 căn nhà liền thổ được mở bán mới, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung tiếp tục dịch chuyển mạnh ra các khu vực ngoài trung tâm, phản ánh xu hướng phát triển tất yếu trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế và chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng.
Đối với phân khúc căn hộ, khu vực Bình Dương cũ tiếp tục giữ vai trò chủ lực khi đóng góp gần 80% tổng nguồn cung mới trong quý II. Trong khi đó, nguồn cung nhà liền thổ mới hoàn toàn đến từ TP. Hồ Chí Minh cũ, nơi tốc độ phát triển vẫn khá chậm do hạn chế về quỹ đất và các thủ tục pháp lý.
Ở phân khúc nhà ở gắn liền với đất, toàn bộ nguồn cung mới trong quý đều đến từ TP. Hồ Chí Minh cũ, chủ yếu từ một dự án đại đô thị quy mô lớn ở khu vực ngoại vi thành phố. Phần nguồn cung căn hộ còn lại cũng đến từ các dự án tại TP. Hồ Chí Minh cũ, vốn vẫn duy trì tốc độ phát triển chậm do hạn chế về quỹ đất và pháp lý.
Đến cuối quý II/2026, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế tại TP. Hồ Chí Minh cũ đạt gần 355.000 căn. Tuy nhiên, lượng hàng tồn kho chỉ chiếm khoảng 2,3% tổng nguồn cung, phản ánh tình trạng khan hiếm nguồn hàng sơ cấp tại khu vực trung tâm và cận trung tâm.
Việc Bình Dương cũ bổ sung lượng lớn nguồn cung đã góp phần đa dạng hóa cơ cấu sản phẩm toàn thị trường. Hơn một nửa nguồn cung mới hiện có mức giá dưới 60 triệu đồng/m², tạo thêm lựa chọn cho người mua trong bối cảnh mặt bằng giá tại TP. Hồ Chí Minh liên tục leo thang.
Tuy nhiên, lợi thế về giá của khu vực này đang dần thu hẹp. Theo CBRE, khoảng 95% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Bình Dương trong quý II/2026 thuộc phân khúc cao cấp, cho thấy xu hướng nâng hạng sản phẩm diễn ra ngày càng rõ nét, đồng thời làm giảm dần tỷ trọng nhà ở có giá vừa túi tiền.
Hạ tầng tiếp tục tạo lực đẩy cho thị trường
Một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản khu vực phía Nam trong quý II là sự chuyển biến tích cực của hệ thống hạ tầng giao thông.
Đáng chú ý, tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đã chính thức thông xe toàn tuyến, giúp giảm áp lực cho Quốc lộ 51, tăng cường kết nối giữa TP. Hồ Chí Minh với Đồng Nai, cụm cảng Cái Mép – Thị Vải và khu du lịch Vũng Tàu. Đây được đánh giá là một trong những công trình hạ tầng có tác động lớn nhất tới thị trường bất động sản Đông Nam Bộ trong năm 2026.
Dự án mở rộng Quốc lộ 13 đoạn từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình cũng đang được đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng và chuẩn bị thi công. Sau khi hoàn thành, tuyến đường sẽ được mở rộng lên 10-14 lànxe, trở thành cửa ngõ chiến lược kết nối TP. Hồ Chí Minh với Bình Dương và các tỉnh phía Bắc vùng Đông Nam Bộ.
Trong thời gian tới, hàng loạt dự án hạ tầng quy mô quốc gia như đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành, cùng hệ thống vành đai và các tuyến cao tốc liên vùng sẽ tiếp tục được thúc đẩy triển khai.
Theo CBRE, sự phát triển đồng bộ của mạng lưới hạ tầng giao thông đang từng bước mở rộng không gian đô thị, nâng cao khả năng kết nối giữa trung tâm TP. Hồ Chí Minh với các đô thị vệ tinh, đồng thời tạo thêm dư địa tăng trưởng cho những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các công trình hạ tầng trọng điểm.
Giá căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng
Trong quý II/2026, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập đạt khoảng 76 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 8% so với quý trước và tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.
Đà tăng này tiếp tục được thúc đẩy bởi tình trạng khan hiếm nguồn cung tại TP. Hồ Chí Minh cũ, nơi các dự án mở bán mới chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp. Thanh khoản của thị trường vẫn duy trì ở mức tích cực khi tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt khoảng 90%, trong đó tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mở bán mới đạt 73%.
Ở thị trường thứ cấp, mặc dù chịu tác động của mặt bằng lãi suất cao và thanh khoản có dấu hiệu chậm lại, giá căn hộ vẫn đạt khoảng 62 triệu đồng/m² thông thủy, tăng 2% so với quý trước và tăng 26% so với cùng kỳ năm trước.
So với quý I/2026, tốc độ tăng giá trên thị trường thứ cấp đã chậm lại đáng kể. Nhiều khu vực ghi nhận diễn biến đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ. Trong đó, Dĩ An là địa phương có mức tăng giá nổi bật nhất, còn tại TP. Hồ Chí Minh cũ, giá chủ yếu tăng ở khu vực Quận 2, Quận 9 và khu Nam nhờ kỳ vọng vào sự cải thiện của hạ tầng giao thông.
CBRE đánh giá triển vọng nguồn cung trong nửa cuối năm 2026 khả quan hơn khi nhiều dự án đang hoàn tất thủ tục pháp lý để chuẩn bị mở bán.
Tại khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ, nguồn cung căn hộ mới trong cả năm 2026 dự kiến tăng gấp ba lần so với năm trước. Khoảng 50% nguồn cung mới sẽ tập trung tại khu Nam, trong khi khu Đông đóng góp khoảng 30%. Đây đều là những khu vực đang hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đầu tư hạ tầng giao thông, sự hình thành các khu đô thị quy mô lớn và quá trình mở rộng không gian phát triển của thành phố.
Trên phạm vi toàn TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ năm 2026 dự kiến đạt khoảng 45.000 căn. Bình Dương cũ tiếp tục được kỳ vọng đóng góp khoảng 50% tổng nguồn cung, giữ vai trò là khu vực bổ sung nguồn hàng quan trọng nhờ quỹ đất lớn và mức giá vẫn cạnh tranh hơn so với TP. Hồ Chí Minh cũ.
Nhà liền thổ sôi động trở lại - Kỳ vọng nguồn cung vượt 15.000 căn vào năm 2028
Sau quý I/2026 khá trầm lắng, thị trường đã sôi động trở lại trong quý II/2026 khi có 1.934 sản phẩm nhà liền thổ được mở bán mới, toàn bộ đến từ một dự án đại đô thị tại Hóc Môn. Nguồn cung mới này có mức giá khoảng 127 triệu đồng/m² đất, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng giá của các dự án hiện hữu, qua đó góp phần điều chỉnh mặt bằng giá sơ cấp trên thị trường.
Theo CBRE, giá bán trung bình nhà liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh cũ hiện đạt khoảng 216 triệu đồng/m² đất, giảm 3% so với quý trước và giảm 29% so với cùng kỳ năm 2025.
Đến cuối quý II/2026, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này đạt khoảng 40%, nhờ lượng giao dịch đến từ cả nguồn cung mới và hàng tồn kho của các dự án mở bán trước đó.
Trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao và nguồn cung dồi dào, các chủ đầu tư đang đẩy mạnh hoạt động bán hàng, tăng cường marketing, đa dạng hóa và kéo giãn tiến độ thanh toán nhằm nâng cao sức cạnh tranh của dự án.
Trong giai đoạn tới, CBRE dự báo nguồn cung sẽ tiếp tục cải thiện khi nhiều dự án đô thị quy mô lớn tại khu Nam và khu Đông TP. Hồ Chí Minh được triển khai.
Đây là hai khu vực sở hữu quỹ đất phát triển lớn hơn đáng kể so với nội đô, đồng thời được hưởng lợi trực tiếp từ quá trình hoàn thiện hạ tầng giao thông và mở rộng không gian đô thị.
Năm 2026, nguồn cung nhà liền thổ mới dự kiến đạt khoảng 6.000 căn và tiếp tục tăng trong các năm tiếp theo. Đến năm 2028, lượng sản phẩm mới được kỳ vọng sẽ vượt mốc 15.000 căn, góp phần cải thiện tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài, đồng thời mở ra nhiều cơ hội hơn cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho biết: “Mặc dù nguồn cung đang có dấu hiệu cải thiện, tâm lý người mua vẫn khá thận trọng trước những yếu tố kinh tế vĩ mô như áp lực lạm phát, mặt bằng lãi suất cao và những biến động của kinh tế toàn cầu. Khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, phần lớn người mua hiện ưu tiên sự an toàn về tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy tín dụng quá mức và tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch cùng tiềm năng tăng trưởng bền vững”.
Theo bà Dung, trong bối cảnh này, thị trường sẽ tiếp tục xu hướng sàng lọc mạnh mẽ hơn, khi các dự án sở hữu vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng đồng bộ sẽ là nhóm sản phẩm thu hút dòng tiền hiệu quả nhất trong thời gian tới.
