Lo ngại ngập lụt khiến tiến độ bán hàng The Privé chậm lại, triển vọng lợi nhuận của Đất Xanh thay đổi ra sao?

09/12/2025 - 23:163 phút đọc

(Banker.vn) Lo ngại ngập lụt khiến tiến độ bán hàng The Privé chậm lại, trong khi doanh thu chỉ dự kiến ghi nhận từ 2027, làm thay đổi triển vọng lợi nhuận của Đất Xanh.

Tình hình mở bán và diễn biến bán hàng của dự án

Trong báo cáo cập nhật công bố ngày 8/12/2025, Chứng khoán HSC đã dành một phần lớn thời lượng để phân tích tiến độ bán hàng của dự án cao tầng The Privé do Đất Xanh (DXG) phát triển tại TP.HCM.

Theo dữ liệu được công bố, dự án có diện tích 67.143 m² với tổng cộng 3.175 căn hộ. Đây là một trong những dự án có quy mô lớn trong danh mục phát triển của DXG tại TP.HCM. Trong đó, giai đoạn mở bán đầu tiên DXG ghi nhận kết quả tiêu thụ toàn bộ 1.025 căn hộ. Giá bán bình quân được xác định ở mức 135 triệu đồng/m². Trong kế hoạch ban đầu, giai đoạn hai dự kiến mở bán 750 căn. Tuy nhiên, trong tháng 10/2025, doanh nghiệp ghi nhận chỉ có 250 căn thuộc Block 10 được tung ra thị trường và tỷ lệ hấp thụ đạt trên 50%.

HSC đánh giá, tốc độ bán hàng giai đoạn hai chậm hơn so với kỳ vọng ban đầu do các lo ngại liên quan đến tình trạng ngập lụt quanh khu vực dự án. Theo thông tin từ ban lãnh đạo DXG, hệ thống thoát nước đang được triển khai và dự kiến đưa vào vận hành trong thời gian tới nhằm hạn chế rủi ro này. Tính chung cả năm, HSC ước tính khoảng 43% tổng số căn hộ tại The Privé sẽ được bán trong năm 2025, đóng góp khoảng 14,3 nghìn tỷ đồng vào doanh số bán hàng của DXG.

Song song với đó, HSC cũng duy trì các giả định liên quan đến kế hoạch bán hàng của dự án trong các năm tiếp theo. Theo báo cáo, doanh số bán nhà dự kiến năm 2027 của DXG bao gồm đóng góp từ The Privé được giữ nguyên ở mức 14,4 nghìn tỷ đồng. Đây là con số của riêng năm 2027, không phải tổng doanh số của cả giai đoạn 2025–2027.

Thời điểm dự kiến ghi nhận doanh thu và tác động đến dự báo lợi nhuận

Theo cáo cáo. thời điểm dự kiến ghi nhận doanh thu từ The Privé được dự báo sẽ bắt đầu từ năm 2027 cho DXG, sau khi các điều kiện xây dựng và bàn giao đạt yêu cầu theo quy định kế toán. Điều này đồng nghĩa với việc The Privé chưa tạo ra lợi nhuận trong năm 2025 và 2026, dù ghi nhận lượng tiêu thụ tương đối lớn trong giai đoạn này.

Điều này khiến HSC dự báo bức tranh lợi nhuận của DXG sẽ có sự điều chỉnh. Trong đó, lợi nhuận thuần năm 2025 được điều chỉnh tăng lên 312 tỷ đồng nhờ điều chỉnh tăng dự phóng lợi nhuận của công ty con DXS. Trong khi đó, lợi nhuận thuần năm 2026 được điều chỉnh giảm xuống 266 tỷ đồng do doanh thu từ The Privé chưa được ghi nhận.

Từ năm 2027, HSC dự phóng lợi nhuận thuần tăng mạnh lên 2.583 tỷ đồng, chủ yếu nhờ đóng góp từ dự án Gem Sky World (Đồng Nai) và The Privé (TP.HCM). Mức tăng trưởng lợi nhuận giữa hai năm 2026 và 2027 được xác định ở mức 869,2%. Trong mô hình thế chấp/cầm cố cho ngân hàng để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ.">tài sản đảm bảo để làm cơ sở cho vay.">định giá tài sản ròng (RNAV) của HSC, mảng phát triển dự án bao gồm The Privé chiếm 32.390 tỷ đồng trên tổng giá trị tài sản ròng 40.446 tỷ đồng. Tỷ lệ chiết khấu 30% được áp dụng để đưa ra giá mục tiêu 25.100 đồng/cổ phiếu cho DXG.

Báo cáo cũng liệt kê tiến độ pháp lý của các dự án khác trong danh mục DXG như Opal Parkview, Opal Park City, Opal City View và Opal Luxury. HSC dự báo các dự án này chỉ có thể mở bán từ năm 2028 trở đi. Trong giai đoạn 2025–2027, nguồn doanh thu chính của DXG chủ yếu đến từ The Privé và Gem Sky World.