Điều gì đang chờ đợi bất động sản ở chu kỳ tiếp theo?

28/01/2026 - 11:327 phút đọc

margin: 15px auto;" />

Loạt động lực thúc tăng trưởng

Theo bà Huyền Trang, nền tảng pháp lý minh bạch, hạ tầng phát triển và chất lượng nguồn cung cải thiện đã và đang thúc đẩy bất động sản Việt Nam tăng trưởng trong chu kỳ mới.

Ở phân khúc nhà ở, thị trường tiếp tục chứng kiến sự mở rộng về quy mô lẫn phân khúc sản phẩm. Trong đó, thị trường nhà ở miền Nam dự báo tăng trưởng nguồn cung trong 5 năm tới, trung bình khoảng 28.500 căn hộ và 12.000 căn nhà liền thổ trong giai đoạn 2026-2030.

Trong quý IV/2025, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại khu vực phía Nam đã đạt 2.740 USD/m2, tăng 1,25 lần so với cuối năm 2020. Trong khi đó, giá nhà liền thổ cán mốc 4.427 USD/m2 đất, tăng 1,9 lần so với năm 2020. Xu hướng tăng giá này sẽ tiếp tục trong năm 2026.

Cùng với đó, sự phát triển hạ tầng mở ra một kỷ nguyên phát triển các khu đô thị quy mô lớn. Các đại đô thị tích hợp lấy định hướng giao thông công cộng làm cơ sở (TOD (Transit-Oriented Development)) ngày càng phát triển mạnh mẽ với xu hướng chuyển dịch ra ngoài phạm vi đường Vành đai 2, và tiến đến Vành đai 3 và 4, nhờ tận dụng lợi thế từ các dự án hạ tầng lớn đang triển khai như sân bay Long Thành, các tuyến metro, đường cao tốc,...

Phân khúc công nghiệp và logistics: Phân khúc bất động sản công nghiệp giữ vị trí chiến lược trong dòng vốn FDI, với lợi thế chi phí sản xuất cạnh tranh, nguồn lao động trẻ và các cụm công nghiệp phát triển đồng bộ.

Đến cuối 2025, tổng diện tích đất khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Nam đạt 27.900 ha, tỷ lệ lấp đầy 84%, giá chào thuê đất dao động từ 100 - 310 USD/m2/chu kỳ. Diện tích nhà xưởng xây sẵn, kho vận đạt 5,5 triệu m2 mỗi thị trường, với tỷ lệ lấp đầy trung bình 89%. Các ngành sản xuất dẫn đầu như điện tử, bán dẫn, cao su, dệt may, thực phẩm…

Hoạt động đầu tư không chỉ mở rộng về lượng mà còn nâng tầm về chất. Các khu công nghiệp bắt đầu tích hợp mô hình xanh, ứng dụng ESG và chuyển đổi số vào quy trình vận hành, tăng sức mạng cạnh tranh quốc tế và tối ưu hiệu quả sử dụng đất. Dòng vốn ngoại tiếp tục chảy mạnh vào các tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Tây Ninh), thúc đẩy dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, đa dạng hóa ngành nghề, và phát triển các khu công nghiệp công nghệ cao, logistics dịch vụ phụ trợ.

Phân khúc khách sạn – nghỉ dưỡng: Theo JLL, kết thúc năm 2025, thị trường khách sạn – du lịch Việt Nam ghi nhận sự phục hồi rõ rệt với hơn 21,2 triệu lượt khách quốc tế, và tốc độ tăng trưởng kép hằng năm giai đoạn 2011–2026 đạt 10,1%.

Dự báo đến năm 2030, lượng khách quốc tế sẽ đạt 35 triệu lượt, kéo theo nhu cầu lưu trú, du lịch, nghỉ dưỡng tăng mạnh tại các thành phố lớn và các điểm đến ven biển. V

Vào quý IV/2025, công suất phòng tại TP. Hồ Chí Minh đạt 83%, giá phòng bình quân ADR lên tới 3,6 triệu đồng/đêm, doanh thu trên phòng (RevPAR) hồi phục và thậm chí cao hơn cả trước mức đại dịch. Khách sạn ở hai thành phố lớn nhất cả nước thể hiện tiềm năng tăng trưởng tốt nhất nhờ nhu cầu hồi phục trong khi nguồn cung trên tổng số lượt khách đến còn ở mức thấp so với các thành phố du lịch ven biển như Đà Nẵng, Khánh Hòa.

Thị trường tiếp tục ghi nhận làn sóng đầu tư nước ngoài và các thương vụ mua bán & sát nhập (M&A) lớn giúp mở rộng quy mô, nâng cao tiêu chuẩn vận hành. Nhiều khách sạn chuyển đổi sang mô hình quản lý quốc tế, chú trọng đa dạng hóa loại hình và trải nghiệm, từ khách sạn truyền thống, căn hộ dịch vụ đến khách sạn phục vụ MICE, lưu trú dài hạn.

Việc mở rộng đường bay quốc tế, chính sách thị thực thuận lợi, cùng sự cạnh tranh từ các điểm đến trong khu vực, là động lực để doanh nghiệp khách sạn Việt Nam đổi mới sản phẩm, hoàn thiện dịch vụ và tăng sức hút với khách du lịch toàn cầu.

Triển vọng ngành khách sạn – du lịch tới đây sẽ tiếp tục tập trung vào nâng cấp chất lượng vận hành, mở rộng thị phần các sản phẩm cao cấp và dịch vụ đa dạng, tạo nền tảng để Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn tại châu Á.

Theo bà Trang, năm 2025, thị trường bất động sản được thúc đẩy mạnh mẽ từ động lực hạ tầng giao thông và quy hoạch sáp nhập. Chính phủ ưu tiên đầu tư hàng triệu tỷ đồng vào phát triển hạ tầng, với các dự án lớn như sân bay quốc tế Long Thành, tuyến metro số 2 TP. Hồ Chí Minh, đường Vành đai 3, cầu Phú Mỹ 2 cùng các cao tốc liên kết vùng.

Bên cạnh đó, việc cải cách thể chế về tinh gọn bộ máy địa phương và triển khai hành lang pháp lý, phát triển hạ tầng quốc gia, ra mắt các Trung tâm Tài chính quốc tế (IFC) tại TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng cùng với việc FTSE Russell thông báo nâng hạng chứng khoán Việt Nam (dự kiến có kết quả đánh giá cuối cùng vào tháng 9/2026) góp phần tăng cường tính minh bạch, ổn định và hấp dẫn hơn cho môi trường đầu tư.

Các xu hướng định hình chu kỳ bất động sản tiếp theo

Bà Lê Thị Huyền Trang chỉ ra 4 xu hướng và cơ hội chính định hình thị trường Nhà ở phía Nam. Cụ thể, nguồn cung bước vào đà phục hồi tích cực; mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao; sự đa dạng về các lựa chọn nhà ở theo phân khúc giá; mô hình TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông) trở thành động lực mới cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo dự báo của JLL, tỷ lệ đô thị hóa sẽ đạt 50% vào năm 2030, thúc đẩy nhu cầu nhà ở, dịch vụ, thương mại và công nghiệp mạnh mẽ hơn nữa. Việc xây dựng các khu đô thị lớn, khu công nghiệp công nghệ cao, logistics và cải tiến dịch vụ khách sạn sẽ giữ vai trò trung tâm trong chiến lược quy hoạch và thu hút đầu tư của các doanh nghiệp trong nước và quốc tế.

Trong chu kỳ mới, chuyên gia JLL cho rằng, người mua sẽ có nhiều lựa chọn về sản phẩm căn hộ (từ trung cấp đến cao cấp, siêu sang), biệt thự, nhà phố, cùng các loại hình mới như sản phẩm xanh, căn hộ thông minh.

Cùng với đó, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) nhằm đầu tư và phát triển trong lĩnh vực nhà ở sẽ tiếp tục sôi động, ghi nhận chủ yếu bởi các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm phát triển, giúp thanh lọc thị trường, nâng cao chất lượng phát triển và bàn giao sản phẩm.

Dẫu vậy, áp lực tăng giá vẫn hiện hữu, nhất là tại các đô thị phát triển bài bản và khu vực hưởng lợi từ hạ tầng mới do chi phí đất gia tăng, lạm phát, tâm lý đầu tư đón sóng hạ tầng trong khi nhu cầu thực duy trì ổn định.

Bà Lê Thị Huyền Trang cho rằng, bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo tiếp tục hưởng lợi từ nền kinh tế vĩ mô ổn định, tăng trưởng FDI bền vững, môi trường pháp lý ngày càng minh bạch và hệ thống hạ tầng liên kết vùng hoàn thiện.

Đáng chú ý, thị trường Việt Nam đang chuyển mình từ mô hình cạnh tranh theo số lượng sang cạnh tranh dựa trên chất lượng. Các sản phẩm bất động sản không còn chỉ cạnh tranh dựa trên vị trí hay chất lượng xây dựng như giai đoạn trước đây mà còn phải vượt trội về những giá trị gia tăng như trải nghiệm khách hàng, chất lượng vận hành và dịch vụ hậu mãi, nhằm đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của nhà đầu tư về giá trị thực của tài sản.