Báo cáo Marketbeat: Nhà ở Hà Nội tiếp tục dịch chuyển ra ngoại ô

29/01/2026 - 16:435 phút đọc

margin: 15px auto;" />

Cushman & Wakefield vừa công bố “Báo cáo Thị trường Nhà ở Marketbeat Hà Nội quý IV/2025”, nhấn mạnh xu hướng dịch chuyển nguồn cung và nhu cầu nhà ở về các khu vực ngoại thành ở cả hai phân khúc căn hộ để bán và nhà liền thổ, khi thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng sau thời kỳ tăng trưởng mạnh.

Trong quý IV/2025, nguồn cung nhà ở mới chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại ô, được thúc đẩy bởi hạ tầng ngày càng hoàn thiện, sự phát triển của các khu đô thị tích hợp cùng mức giá cạnh tranh hơn so với khu vực trung tâm.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết: “Ở cả hai phân khúc căn hộ và nhà liền thổ, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển trưởng thành hơn. Trong đó, chất lượng vị trí, khả năng kết nối hạ tầng và định vị sản phẩm ngày càng đóng vai trò quan trọng hơn so với việc mở rộng dựa trên quy mô. Dù hoạt động mở bán chững lại vào cuối năm 2025, nhu cầu đối với các dự án ngoại ô được quy hoạch bài bản vẫn duy trì tích cực, đặc biệt là những dự án có hệ tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và giá trị an cư bền vững trong dài hạn”.

Thị trường căn hộ: hồi phục theo hướng bền vững

Trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn mở bán, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp 2,9 lần so với năm 2023. Riêng quý IV/2025, nguồn cung mới tăng 34% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh sự điều chỉnh về tốc độ ra hàng.

Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm – nơi hạ tầng giao thông kết nối nội đô ngày càng hoàn thiện, quỹ đất còn dồi dào và giá bán hợp lý hơn so với khu vực lõi đô thị. Căn hộ trung cấp chiếm tỷ trọng khoảng 45%, phản ánh nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của nhóm khách hàng chính. Phân khúc cao cấp chiếm gần 40%, tập trung tại các dự án có vị trí tốt và tiện ích đồng bộ, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục vắng bóng.

Trong quý IV/2025, Hà Nội ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng 2% so với quý III. Tuy nhiên, lượng giao dịch giảm 33% so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng mạnh. Dù vậy, con số này vẫn cao hơn 31% so với quý IV/2023, cho thấy thị trường đã phục hồi đáng kể so với giai đoạn trầm lắng trước đó. Xu hướng dịch chuyển về các khu vực ngoại ô có hạ tầng kết nối tốt tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sức cầu, đặc biệt tại các dự án có tiện ích đồng bộ và tiến độ triển khai rõ ràng.

Về giá bán, trong quý IV/2025, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 3.852 USD/m², giảm 10% so với quý III nhưng vẫn tăng mạnh 32% so với cùng kỳ năm 2024. Mức giảm theo quý chủ yếu do tỷ trọng căn hộ trung cấp tăng lên, chiếm gần 45% tổng nguồn cung mới, qua đó kéo mặt bằng giá chung xuống. Tuy nhiên, so với năm trước, giá bán vẫn duy trì xu hướng tăng, phản ánh tác động của chi phí đầu vào gia tăng và nguồn cung hạn chế tại khu vực trung tâm.

Tính chung cả năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận hơn 24.000 căn hộ mới. Phần lớn nguồn cung tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, hưởng lợi từ quy hoạch đô thị mở rộng, đầu tư hạ tầng giao thông và quỹ đất dồi dào, tạo điều kiện cho các dự án quy mô lớn triển khai.

Dự báo, giai đoạn 2026–2028, thị trường dự kiến đón nhận hơn 68.000 căn hộ mới, tiếp tục duy trì xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực vệ tinh. Xu hướng này phản ánh chiến lược giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh, đồng thời cho thấy định hướng dài hạn của các chủ đầu tư trong việc đón đầu nhu cầu ở thực và dịch chuyển dân cư. Cạnh tranh giữa các dự án được dự báo sẽ tập trung vào tiện ích, chất lượng sản phẩm và giá trị gia tăng dài hạn.

Thị trường nhà liền thổ: mức hấp thụ cao nhất trong 6 năm

Năm 2025, thị trường nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận khoảng 3.500 căn mở bán mới, giảm 10% so với năm trước nhưng vẫn là năm có nguồn cung lớn thứ hai, chỉ sau năm 2024. Riêng quý IV, nguồn cung đạt hơn 220 căn, tăng 3% so với quý trước nhưng giảm 87% so với cùng kỳ năm 2024, do nguồn cung chủ yếu đến từ một dự án quy mô nhỏ tại khu vực ngoại ô và thiếu vắng các khu đô thị tích hợp lớn.

Phần lớn nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, phản ánh xu hướng dịch chuyển trong định hướng phát triển đô thị về các vùng ven có quỹ đất rộng, hạ tầng được đầu tư mạnh và tiềm năng tăng trưởng dân số cao. Xu hướng này cho thấy thị trường đang chuyển dịch theo hướng phát triển các đô thị vệ tinh, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở gắn với không gian sống chất lượng và hệ thống tiện ích đồng bộ.

Năm 2025, thị trường nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận gần 4.800 căn được tiêu thụ, mức cao nhất trong vòng 6 năm kể từ 2020, chủ yếu nhờ sức hấp thụ mạnh từ các đại đô thị tích hợp tại khu vực ngoại ô. Tuy nhiên, riêng quý IV/2025, lượng giao dịch chỉ đạt hơn 200 căn, giảm 64% so với quý trước và 77% so với cùng kỳ năm 2024 do nguồn cung hạn chế. Phần lớn giao dịch tập trung tại các dự án có vị trí chiến lược, pháp lý minh bạch, hệ tiện ích đồng bộ và uy tín chủ đầu tư.

Giá bán sơ cấp trung bình trong quý IV/2025 đạt khoảng 9.917 USD/m², giảm 8% so với quý trước và 14% so với cùng kỳ năm 2024. Mức điều chỉnh chủ yếu đến từ việc xuất hiện thêm nguồn cung mới với mức giá hợp lý hơn tại các khu vực ngoại thành như Hoài Đức và Thạch Thất – những địa bàn đang hưởng lợi từ quy hoạch đô thị mở rộng và đầu tư hạ tầng giao thông và quỹ đất dồi dào, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư triển khai sản phẩm với mức giá cạnh tranh hơn.

Trong trung hạn giai đoạn 2026–2028, nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 10.800 căn, chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại thành. Xu hướng này phù hợp với bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế và định hướng phát triển các đô thị vệ tinh nhằm giãn dân, giảm áp lực hạ tầng khu vực lõi. Các dự án tương lai sẽ ưu tiên mô hình đô thị tích hợp với hệ thống tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và kết nối giao thông thuận lợi.