Dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản vượt ngưỡng 4,08 triệu tỷ đồng
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản đã vượt ngưỡng 4,08 triệu tỷ đồng, tăng gần 19% so với cuối năm 2024 và chiếm gần một phần tư tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong nhiều năm qua, tốc độ tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực này liên tục cao hơn mặt bằng chung, phản ánh sức hút mạnh mẽ nhưng cũng cho thấy mức độ rủi ro ngày càng tiệm cận ngưỡng cảnh báo.
Sự tăng trưởng này không phải không có lý do. Sau giai đoạn “đóng băng” 2022 - 2023, thị trường bất động sản cần lực đẩy để khơi thông thanh khoản, vực dậy niềm tin và khôi phục hoạt động đầu tư, xây dựng. Chính sách tín dụng nới lỏng của Ngân hàng Nhà nước, cùng với lãi suất cho vay thấp, đã giúp người dân dễ tiếp cận vốn hơn.
Nhiều ngân hàng tung ra các gói vay hấp dẫn: TPBank cho người trẻ vay mua nhà với lãi suất chỉ từ 3,6%/năm, LPBank 3,88%, SHB 3,99%, HDBank 4,5%, VPBank 5,2%...
Đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản đã vượt ngưỡng 4,08 triệu tỷ đồng. Ảnh: Nguyễn Tuấn
Tuy nhiên, mặt trái đã bắt đầu lộ diện. TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, nhận định: Chính sách đẩy mạnh tín dụng để giúp thị trường phục hồi không còn phù hợp; đẩy mạnh tín dụng không phải là “phương thuốc đúng để chữa bệnh” của thị trường. Khi lượng vốn bơm ra quá nhanh mà thanh khoản không cải thiện, nghĩa là dòng tiền không đi đúng chỗ, nó đang chảy vào các phân khúc đầu cơ, nơi giá bị đẩy cao vượt xa khả năng chi trả của người dân.
Theo thống kê, có tới 80% giao dịch hiện nay thuộc về nhóm đầu cơ, không phải nhu cầu ở thực. Hiện nhà quá đắt, đất quá nóng, dự án “chưa đủ điều kiện pháp lý” vẫn được rao bán tràn lan… Thị trường “ấm giả tạo” trong khi rủi ro nợ xấu tiềm ẩn lại tăng thật. Khi giá trị tài sản bị thổi phồng, các khoản vay thế chấp bất động sản sẽ trở nên mong manh, bởi nếu “quả bóng” vỡ, giá trị tài sản bảo đảm không còn tương xứng với dư nợ và hệ thống ngân hàng sẽ là bên chịu cú sốc đầu tiên.
‘Tuýt còi’ để chặn rủi ro dây chuyền
Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Khu vực 2 mới đây đã phát đi cảnh báo khẩn, yêu cầu các tổ chức tín dụng tạm dừng cho vay thanh toán tiền đặt cọc bất động sản, sau khi phát hiện nhiều vi phạm trong các “văn bản thỏa thuận đặt cọc” giữa khách hàng và các đơn vị môi giới. Bởi đằng sau những bản hợp đồng tưởng như vô hại đó là hàng loạt nguy cơ về pháp lý, tín dụng, uy tín, thậm chí là an ninh trật tự xã hội.
Thực tế cho thấy, nhiều khách hàng vay tiền ngân hàng để đặt cọc dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Khi dự án bị đình trệ hoặc chủ đầu tư mất khả năng thực hiện, người mua mất tiền, ngân hàng mất vốn, còn các đơn vị môi giới thì “bốc hơi”. Không ít vụ việc người dân tập trung tại trụ sở ngân hàng khiếu nại, đòi tiền, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hình ảnh của cả hệ thống tài chính. Rủi ro uy tín, một khi xảy ra, lan nhanh hơn cả rủi ro tín dụng.
Thông kê cho thấy, có tới 80% giao dịch hiện nay thuộc về nhóm đầu cơ, không phải nhu cầu ở thực. Ảnh: Văn Hưng
Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước cũng siết quy định về tỷ lệ an toàn vốn, nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản lên 200%, đồng thời yêu cầu các ngân hàng thương mại cân đối dòng vốn ngắn, dài hạn chặt chẽ hơn, đảm bảo tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn luôn dưới ngưỡng 30%.
Song song đó, các địa phương cũng vào cuộc. Ngày 7/10/2025, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã xử phạt một công ty tư vấn, môi giới vì ký “văn bản thỏa thuận” đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Ngay sau đó, Thông báo số 11410/TB-SXD được ban hành, nghiêm cấm các doanh nghiệp bất động sản ủy quyền cho bên thứ ba ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng khi dự án chưa được phép kinh doanh. Những động thái đồng bộ này cho thấy sự quyết liệt của các cơ quan chức năng trong việc lập lại kỷ cương thị trường.
Tại phiên họp thứ hai của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, ngày 11/10, Thủ tướng Phạm Minh Chính Thủ, nhấn mạnh, cần điều tiết dòng vốn tín dụng theo hướng lành mạnh, ưu tiên dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân,… những phân khúc phục vụ nhu cầu thực của người dân; đồng thời kiểm soát chặt dòng tiền chảy vào đầu cơ. Thủ tướng cũng yêu cầu nghiên cứu chính sách thuế phù hợp để ngăn chặn tình trạng “thổi giá”, “găm đất” và “lướt sóng”, tránh tái diễn chu kỳ bong bóng như giai đoạn 2010 - 2011.
Tất cả cho thấy, việc siết tín dụng bất động sản không nhằm bóp nghẹt thị trường, mà là hành động chỉnh dòng vốn, đưa thị trường về đúng quỹ đạo. Giống như việc đặt giới hạn tốc độ trên đường cao tốc không phải để cản trở lưu thông, mà để mọi phương tiện đi đúng làn, đúng hướng, tránh tai nạn.
Ở góc độ vĩ mô, bất động sản là lĩnh vực vừa nhạy cảm, vừa có tính lan tỏa cao. Nó gắn với hàng chục ngành nghề như: vật liệu xây dựng, ngân hàng, tài chính, lao động, thương mại… nhưng cũng là nơi có khả năng kích hoạt “hiệu ứng domino” nếu bong bóng vỡ. Khi đó, không chỉ ngân hàng gánh nợ xấu, mà nền kinh tế phải đối mặt với suy giảm đầu tư, mất cân đối cán cân tài sản và niềm tin thị trường sụp đổ.
Do đó, kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết để bảo vệ sự ổn định của toàn hệ thống. Trong ngắn hạn, có thể thị trường sẽ chững lại, nhưng trong dài hạn, đó là điều kiện để hình thành nền bất động sản phát triển lành mạnh, dựa trên nhu cầu thật, dòng tiền thật và giá trị thật. Một thị trường khỏe không phải thị trường “nóng sốt”, mà là thị trường “có trật tự”, nơi mọi chủ thể ngân hàng, doanh nghiệp, người mua cùng tuân thủ luật chơi.
Có thể nói, siết tín dụng bất động sản không phải là “phanh gấp”, mà là bước điều chỉnh chiến lược, một quyết định khó nhưng đúng lúc của cơ quan quản lý. Nó thể hiện tư duy chủ động phòng ngừa rủi ro thay vì chạy theo xử lý hậu quả. Trong bức tranh tăng trưởng 2025, khi nền kinh tế cần sự ổn định hơn là tốc độ, quyết định này chính là lời nhắc rằng: tăng trưởng phải đi cùng an toàn, và phát triển chỉ có ý nghĩa khi bền vững.
Dòng vốn ngân hàng chảy mạnh vào bất động sản đang giúp thị trường ấm lên, nhưng song song đó là những dấu hiệu đáng lo ngại về rủi ro tín dụng, nợ xấu và bong bóng tài sản. Khi dòng tiền dễ dãi biến thành “oxy” nuôi những cơn sốt đất, việc cơ quan quản lý lên tiếng “tuýt còi” không chỉ là phản ứng kịp thời, mà là bước đi cần thiết để giữ an toàn cho hệ thống tài chính và ổn định nền kinh tế.