Nhà đầu tư cá nhân có nên rút khỏi thị trường BĐS?

Qua năm tăm tối, thị trường BĐS sẽ ra sao trong năm 2023?

Gạn đục khơi trong

2022 là một năm đầy khó khăn khi viễn cảnh lạm phát và việc các ngân hàng trên khắp thế giới chạy đua nâng lãi suất đã gây tác động mạnh đến thị trường bất động sản toàn cầu. Thị trường bất động sản Việt Nam cũng không ngoại lệ với tình trạng lãi suất tăng cao, chứng khoán sụp đổ cũng như chịu tác động bởi các cuộc điều tra nhằm thanh lọc và tăng tính minh bạch cho môi trường đầu tư, kinh doanh.

Tuy nhiên, không phải mọi phân khúc của thi trường bất động sản đều xấu. Với bất động sản công nghiệp, năm 2022 vẫn là một năm của những điểm sáng, khi giá thuê đã tăng 30- 40% tại nhiều địa phương như: Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bắc Giang, Hưng Yên...

Với thị trường nhà ở, đơn cử TP.HCM, thực trạng dễ thấy là sự suy giảm của nguồn cung, khi cung mới giảm 82% so với cùng kỳ, chỉ 2.500 căn hộ; tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ ở mức 20% so với thông thường 60 – 70%. Nhưng nhìn sâu hơn, căn nguyên của những con số trên không hẳn tới từ sự yếu kém của mãi lực. Thực tế là tỷ lệ hấp thụ cao của những năm trước được thúc đẩy bởi nguồn cung căn hộ hạng C dồi dào, còn hiện nay 80% nguồn cung lại đến từ phân khúc trung – cao cấp.

Chuyên gia Savills cho rằng nhà đầu tư không nên rút lui vội vã khỏi thị trường. Ảnh minh hoạ

Với các tác động tiêu cực như trái phiếu và các cuộc điều tra, nhìn nhận một cách tích cực sẽ thấy đó là điều cần và nên được diễn ra, như một diễn biến tất yếu của mọi quốc gia mới nổi trên thế giới.

“Việt Nam cần phải trả qua quá trình này. Chúng ta cần có những quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ nhà đầu tư”, ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam, nói và nhấn mạnh: “Điều chúng ta cần kỳ vọng là quá trình điều chỉnh sẽ giúp môi trường đầu tư kinh doanh được cải thiện theo hướng minh bạch và phát triển mạnh mẽ hơn. Nhiều quốc gia khác đã trải qua quá trình tương tự nên chắc chắn sẽ gây ra một số vấn đề với kỳ hạn nợ và quá trình trả nợ của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp sẽ phải tìm đến những nguồn vốn khác trong trung và ngắn hạn. Tuy nhiên, hệ quả này chỉ mang tính chất tạm thời và cuối cùng sẽ được giải quyết để mang lại lợi ích cho toàn bộ thị trường vì nó sẽ minh bạch hơn, quy định chặt chẽ hơn và sau đó sẽ ít vấn đề hơn.

Một vấn đề khác có thể làm giới đầu tư quan ngại là các kế hoạch phát triển dự án trong tương lai có thể gặp khó khăn. Khi không thể phát triển dự án mới, các chủ đầu tư sẽ gặp vấn đề về dòng tiền kinh doanh.

Dù vậy, chuyên gia của Savills cho rằng điểm tích cực cần chú ý trong năm vừa qua là Việt Nam đã có quy hoạch cho các tỉnh, quy hoạch tổng thể được Nhà nước phối hợp chỉ đạo rất mạnh mẽ. Điều này cũng sẽ thúc đẩy nhu cầu bất động sản dịch chuyển sang các tỉnh lân cận khác ngoài các đô thị lớn.

“Chúng ta đã thấy quá trình này đối với TP.HCM là Bình Dương, Đồng Nai hay với Hà Nội là Hưng Yên, Bắc Giang… Vì vậy, nhiều điều khả quan đang chờ đợi trong thời gian tới”, ông Troy Griffiths nói.

Không nên rút lui vội vã

Thừa nhận năm 2023 sẽ vẫn còn rất nhiều khó khăn cho thị trường, nhưng ông Troy Griffiths cho rằng điểm thú vị của Việt Nam là chúng ta dẫn trước các thị trường khác nhờ tốc độ đô thị hóa 47%. Trong mắt các nhà đầu tư, Việt Nam vẫn còn cả một chặng đường dài phía trước với quá trình đô thị hóa. Lượng dân số ở tầng lớp trung lưu và giàu có ngày càng tăng, trong khi đó nguồn cung hạng C đang thiếu hụt khi các chủ đầu tư chạy theo các sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Vì vậy, chắc chắn nhu cầu căn hộ hạng C sẽ tiếp tục tăng trong một thời gian dài.

Riêng đối với phân khúc bất động sản công nghiệp, đây sẽ là mảng sẽ tiếp tục phát triển khi rất nhiều dự án sản xuất được xây dựng và sự tăng trưởng về giá đang diễn ra. Cùng lúc đó, hệ thống cơ sở hạ tầng trên khắp cả nước đã giúp làm tăng giá trị của các dự án bất động sản công nghiệp ở nhiều địa phương.

Một lĩnh vực ngách là dịch vụ về hậu cần, kho lạnh đang nổi lên sẽ khá thú vị nhờ sự tăng trưởng của ngành bán lẻ. Ngành khoa học dữ liệu cũng đang phát triển nhanh với nhu cầu cao về trung tâm dữ liệu (data center). Với tất cả những yếu tố đó, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ khá lạc quan trong năm 2023.

Vì vậy, chuyên gia Savills cho rằng nhà đầu tư không nên rút lui vội vã khỏi thị trường, nhất là khi Ngân hàng Nhà nước đang làm rất tốt việc giữ giá đồng VND, và các bất ổn đang được làm dịu lại.

“Bất động sản là một khoản đầu tư dài hạn. Với các nhà đầu tư cảm thấy bất an về những rủi ro từ 1-2 năm, họ nên tìm một kênh đầu tư phù hợp hơn bởi nếu nhìn vào bức tranh tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang có vị thế rất tốt”, vị chuyên gia này khuyến nghị.