Nghị định mới về khu công nghiệp có hiệu lực: Doanh nghiệp nào được hưởng lợi trực tiếp?

21/01/2026 - 11:254 phút đọc

(Banker.vn) Việc Nhà nước cùng đầu tư hạ tầng và hoàn trả ưu đãi thuê đất đang thay đổi cuộc chơi khu công nghiệp, nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng hưởng lợi trực tiếp.

Luật chơi khu công nghiệp thay đổi theo hướng chia sẻ chi phí

Việc Chính phủ ban hành Nghị định 20/2026/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành Nghị quyết 198/2025/QH15 đang tạo ra một thay đổi quan trọng trong cách thức phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam. Lần đầu tiên, cơ chế hỗ trợ không chỉ dừng ở ưu đãi thuế hay thủ tục đất đai, mà mở rộng sang mô hình chia sẻ chi phí đầu tư hạ tầng giữa Nhà nước và doanh nghiệp. Sự thay đổi này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ một trong những nút thắt lớn nhất của ngành bất động sản khu công nghiệp.

margin: 15px auto;" />

Theo khung chính sách mới, ngân sách cấp tỉnh được phép tham gia đồng đầu tư các hạng mục hạ tầng thiết yếu, cả trong và ngoài ranh giới khu công nghiệp, bao gồm giao thông kết nối, tiện ích kỹ thuật và giải phóng mặt bằng. Với các chủ đầu tư khu công nghiệp, đây là điểm khác biệt căn bản so với giai đoạn trước, khi phần lớn chi phí hạ tầng phải được doanh nghiệp tự bỏ vốn trong khi dòng tiền cho thuê chỉ hình thành dần theo tiến độ lấp đầy.

Song hành với đó, chính sách cũng thiết kế cơ chế ưu đãi mang tính “đòn bẩy cầu”. Các doanh nghiệp thuê đất đủ điều kiện, đặc biệt là doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc startup đổi mới sáng tạo, sẽ được giảm tối thiểu 30% tiền thuê đất trong 5 năm đầu. Phần chiết khấu này không làm suy giảm biên lợi nhuận của chủ đầu tư khu công nghiệp, bởi Nhà nước sẽ hoàn trả lại cho doanh nghiệp phát triển hạ tầng. Cách làm này cho thấy định hướng rõ ràng của cơ quan quản lý: thúc đẩy tỷ lệ lấp đầy sớm, đồng thời nâng cao chất lượng khách thuê ngay từ giai đoạn đầu.

Doanh nghiệp nào thực sự hưởng lợi từ chính sách mới?

Tuy nhiên, không phải mọi doanh nghiệp khu công nghiệp đều hưởng lợi như nhau từ chính sách mới. Điều kiện tiên quyết để “ăn” được cơ chế này nằm ở năng lực triển khai nhanh và quỹ đất sẵn sàng cho thuê. Trong bối cảnh đó, những chủ đầu tư đã hoàn tất pháp lý, có hạ tầng cơ bản và đang bước vào giai đoạn khai thác thương mại sẽ có lợi thế vượt trội so với các doanh nghiệp mới dừng ở khâu chuẩn bị dự án.

Nhóm phân tích của HSC cho rằng khung chính sách mới sẽ mang lại tác động tích cực cho toàn ngành, nhưng lợi ích sẽ tập trung rõ hơn vào các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, có khả năng thu hút nhóm khách thuê công nghệ cao và ít phụ thuộc vào việc huy động vốn mới trong ngắn hạn. Trong danh sách theo dõi, Tổng Công ty IDICO, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc và Công ty CP Đầu tư Sài Gòn VRG được đánh giá là những cái tên nổi bật nhất.

Với IDICO, lợi thế đến từ danh mục khu công nghiệp đã đi vào vận hành, quỹ đất thương phẩm còn lại tương đối dồi dào và phân bổ tại nhiều địa phương có định hướng thu hút FDI công nghệ cao. Trong khi đó, Kinh Bắc sở hữu quỹ đất lớn tại các trung tâm công nghiệp phía Bắc, nơi nhu cầu thuê đất của doanh nghiệp điện tử, công nghệ và chuỗi cung ứng đang gia tăng mạnh. Còn với SIP, mô hình phát triển khu công nghiệp gắn với hạ tầng và dịch vụ đồng bộ giúp doanh nghiệp này hưởng lợi trực tiếp khi cơ chế chia sẻ chi phí hạ tầng được kích hoạt.

Ở chiều ngược lại, những doanh nghiệp khu công nghiệp còn vướng mắc pháp lý, chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay để đầu tư hạ tầng có thể không tận dụng được ngay lợi thế từ chính sách mới. Việc dành một phần diện tích đất đã có hạ tầng cho nhóm khách thuê ưu tiên cũng đòi hỏi chủ đầu tư phải có sẵn quỹ đất sạch, nếu không sẽ khó đáp ứng điều kiện để nhận hỗ trợ từ ngân sách địa phương.

Từ góc nhìn thị trường vốn, chính sách mới có thể làm thay đổi cách nhà đầu tư đánh giá triển vọng doanh nghiệp khu công nghiệp. Thay vì chỉ tập trung vào quy mô quỹ đất trên giấy, yếu tố khả năng khai thác sớm, chất lượng khách thuê và dòng tiền trong những năm đầu dự án sẽ ngày càng được coi trọng. Đây cũng là lý do các cổ phiếu khu công nghiệp có nền tảng vận hành tốt thường được thị trường phản ứng tích cực hơn mỗi khi khung chính sách được nới lỏng.

Nhìn tổng thể, Nghị định 20/2026/NĐ-CP không chỉ mang ý nghĩa hỗ trợ ngắn hạn cho các chủ đầu tư khu công nghiệp, mà còn định hình lại cách phát triển ngành theo hướng bền vững hơn. Khi Nhà nước chia sẻ một phần chi phí hạ tầng và đồng thời định hướng dòng vốn thuê đất vào các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao, lợi thế sẽ thuộc về những doanh nghiệp đã sẵn sàng bước vào giai đoạn tăng trưởng thực chất. Câu hỏi “doanh nghiệp nào được lợi lớn nhất” vì thế không chỉ có một đáp án chung, mà phụ thuộc vào mức độ chuẩn bị và năng lực triển khai của từng chủ đầu tư trong bối cảnh chính sách mới đã chính thức có hiệu lực.