Ngành bất động sản phục hồi thanh khoản, tồn kho vẫn lập đỉnh lịch sử

13/02/2026 - 11:215 phút đọc

(Banker.vn) Thanh khoản thị trường bất động sản cải thiện rõ rệt, nhưng hàng tồn kho toàn ngành lại vọt lên mức cao chưa từng có.

Năm 2025 đánh dấu một hiện tượng đặc biệt của thị trường bất động sản khi hoạt động giao dịch có dấu hiệu khởi sắc, song quy mô hàng tồn kho tại doanh nghiệp lại leo lên mức cao chưa từng thấy. Sự lệch pha nghịch lý này phần nào phản ánh trạng thái chuyển tiếp của thị trường, nơi thanh khoản đang cải thiện nhưng cấu trúc tài chính vẫn chịu áp lực từ chu kỳ đầu tư kéo dài.

margin: 15px auto;" />

Theo Bộ Xây dựng, trong năm qua cả nước ghi nhận 579.718 giao dịch bất động sản thành công, tăng gần 8% so với năm 2024. Đất nền tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn với hơn 441.000 giao dịch, trong khi phân khúc căn hộ và nhà ở riêng lẻ đạt hơn 138.000 giao dịch. Những con số này cho thấy dòng tiền đã quay trở lại ở một số phân khúc, tạo cảm giác thị trường đang dần phục hồi.

Tuy nhiên, diễn biến tồn kho lại kể một câu chuyện khác. Riêng quý IV/2025, lượng sản phẩm tồn tại các dự án lên tới 32.894 căn và nền, bao gồm gần 11.000 căn hộ chung cư, khoảng 9.800 nhà ở riêng lẻ và hơn 12.100 nền đất. So với quý trước, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng gần 24%, còn đất nền tăng khoảng 22%.

Cơ quan quản lý cho biết lượng căn hộ tồn kho có dấu hiệu đi lên trở lại trong nửa cuối năm, trong khi đất nền dù giảm so với giai đoạn đầu năm nhưng nhà ở riêng lẻ lại tăng dần qua từng quý. Điều này cho thấy lực cầu đã cải thiện song chưa đủ mạnh để hấp thụ đồng thời nguồn cung mới và các sản phẩm đang hoàn thiện.

Nếu xét ở phạm vi từng dự án, bức tranh đã tương đối phức tạp nhưng khi mở rộng sang nhóm doanh nghiệp niêm yết, quy mô tồn kho còn gây chú ý hơn. Tính đến cuối năm 2025, tổng giá trị hàng tồn kho của 103 doanh nghiệp bất động sản trên ba sàn đạt gần 508.000 tỷ đồng, tăng khoảng 30% so với thời điểm đầu năm.

Đáng lưu ý, mức tăng này tập trung chủ yếu ở các chủ đầu tư quy mô lớn. Novaland và Vinhomes chiếm tới 57% tổng tồn kho toàn ngành, tương đương gần 288.200 tỷ đồng, tăng hơn 40% sau một năm.

Novaland tiếp tục đứng đầu thị trường về giá trị hàng tồn với khoảng 153.400 tỷ đồng, nhích 5% so với đầu năm và chiếm gần 30% toàn ngành. Phần lớn nằm ở các dự án đang xây dựng với giá trị xấp xỉ 145.000 tỷ đồng, bên cạnh gần 8.800 tỷ đồng sản phẩm đã hoàn thiện. Tính đến cuối năm, doanh nghiệp sử dụng lượng tồn kho này làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay gần 63.400 tỷ đồng, trong khi tổng dư nợ tài chính đạt khoảng 67.200 tỷ đồng, tăng hơn 9%.

Ở chiều ngược lại, Vinhomes ghi nhận tốc độ gia tăng tồn kho mạnh hơn khi con số này lên gần 134.800 tỷ đồng, gấp khoảng 2,5 lần đầu năm; riêng giá trị bất động sản đang xây dựng vượt 112.000 tỷ đồng. Dù vậy, doanh số chưa ghi nhận của doanh nghiệp đạt khoảng 186.400 tỷ đồng, gần gấp đôi cuối năm 2024, tạo nền tảng cho nguồn thu trong các giai đoạn tiếp theo. Trong năm, doanh nghiệp đồng loạt giới thiệu nhiều dự án mới như Vinhomes Wonder City (Đan Phượng, Hà Nội), Vinhomes Green City (Hậu Nghĩa, Tây Ninh), Vinhomes Golden City (Dương Kinh, Hải Phòng), Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP.HCM) và Happy Home Tràng Cát (Nam Tràng Cát, Hải Phòng).

Trong phân khúc khu công nghiệp, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc lần đầu vươn lên dẫn đầu với giá trị tồn kho gần 27.000 tỷ đồng, gần gấp đôi đầu năm. Động lực chính đến từ dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát tăng mạnh lên hơn 16.900 tỷ đồng, cùng chi phí xây dựng cơ bản dở dang hơn 4.200 tỷ đồng, cao gấp nhiều lần do phát sinh khoản đầu tư lớn cho dự án trung tâm thương mại và văn phòng tại Láng Hạ. Theo sau là Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp với khoảng 22.200 tỷ đồng tồn kho, tăng nhẹ 5%, chủ yếu nằm ở các công trình đang triển khai.

Nhìn tổng thể, việc tồn kho toàn ngành vượt mốc nửa triệu tỷ đồng không đồng nghĩa với tình trạng sản phẩm khó tiêu thụ trên diện rộng. Thay vào đó, con số này phản ánh một chu kỳ đầu tư mới đang được kích hoạt, khi các doanh nghiệp chủ động mở rộng quỹ hàng để đón kỳ vọng tăng trưởng dài hạn. Tuy nhiên, quy mô tồn kho lớn cũng kéo theo áp lực vốn và chi phí lãi vay, nhất là khi một phần đáng kể được sử dụng làm tài sản thế chấp.

Thanh khoản cải thiện rõ rệt là tín hiệu tích cực, nhưng khối tồn kho khổng lồ cho thấy thị trường vẫn đang ở trạng thái tích lũy. Phần lớn giá trị nằm tại các đại dự án đang trong quá trình phát triển, đồng nghĩa với việc dòng tiền tương lai phụ thuộc nhiều vào tốc độ hấp thụ của thị trường.

Khi hai doanh nghiệp đầu ngành nắm giữ hơn một nửa lượng tồn kho, cả cơ hội lẫn rủi ro đều có xu hướng hội tụ. Nếu doanh số bán hàng tiếp tục tăng, lượng hàng này có thể nhanh chóng chuyển hóa thành doanh thu, tạo lực đẩy cho chu kỳ tăng trưởng mới. Ngược lại, trong kịch bản sức mua phục hồi chậm, áp lực tài chính sẽ trở nên rõ nét hơn.

Vì vậy, năm 2025 không chỉ đơn thuần là giai đoạn thanh khoản trở lại, mà còn là phép thử đối với năng lực vốn và tầm nhìn chiến lược của các chủ đầu tư. Hơn 500.000 tỷ đồng tồn kho không chỉ là một chỉ báo kế toán, mà còn phản ánh mức độ kỳ vọng của doanh nghiệp vào triển vọng kế tiếp của bất động sản Việt Nam. Trong những năm tới, tốc độ hấp thụ sẽ đóng vai trò then chốt, quyết định liệu khối tài sản này trở thành bệ phóng tăng trưởng hay tiếp tục là sức nặng đè lên toàn ngành.