Mirae Asset: 8 mã cổ phiếu bất động sản tiềm năng nhất năm 2022

Khuyến nghị mua cổ phiếu TDC với giá mục tiêu là 34.900 đồng/cp (Upside +40,4%)
Địa bàn kinh doanh chính của CTCP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (HOSE - Mã: TDC) là các tỉnh: (1) Bình Dương (19,6 ha tại Tân Uyên, 16,8 ha tại Thủ Dầu Một); Bình Phước (6,8 ha tại Bàu Bàng) và Hải Phòng (10,2 ha tại huyện Thủy Nguyên). Đáng chú ý khi phần lớn quỹ đất hiện nay của TDC tại được công ty đầu tư vào giai đoạn từ 2010 – 2015, khi giá bất động sản ở các khu vực này còn ở mức thấp.

Lũy kế cả năm 2021, TDC ghi nhận doanh thu đạt 1.658 tỷ đồng, tăng 4% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế đạt 121 tỷ đồng, giảm 40% so với cùng kỳ năm trước. Trong năm 2021, lợi nhuận công ty giảm chủ yếu do ghi nhận lỗ khác 124 tỷ đồng.

Dự kiến Gamuda Land sẽ thanh toán làm 2 lần. Lần 1 là khoản đặt cọc 48%, tương đương với 25,86 triệu USD (600 tỷ đồng). Lần 2 là 52%, tương đương với 28.02 triệu USD (650 tỷ đồng) khi bên bán thực hiện xong việc chuyển quyền sử dụng đất. MASVN ước tính lãi gộp của dự án sẽ là hơn 400 tỷ đồng.

Đầu năm 2022, TDC thông báo đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 80 nền Khu dân cư Hòa Lợi cho Becamex IJC (MCK: IJC) với giá trị hợp đồng gần 410 tỷ đồng. TDC đang có kế hoạch phát hành 35 triệu cổ phần thông qua đấu giá. Ngày 22/02/2022 công ty đã thực hiện đấu giá số cp này với giá khởi điểm 27.900 đồng/cp, tuy nhiên chỉ bán được 50.000 cp, bằng 0,14% khối lượng chào bán.

Với kế hoạch giảm sở hữu BCM xuống dưới 50%, MASVN nhận thấy, TDC sẽ tiếp tục thực hiện đấu giá phần còn lại trong năm 2022. Nếu thành công số tiền thu về dự kiến hơn 970 tỷ đồng sẽ là nguồn vốn quan trọng cho TDC trong dài hạn.

Tích lũy quỹ đất từ giai đoạn giá thấp, MASVN kỳ vọng thị giá của TDC sẽ hướng đến mức 3 lần giá trị sổ sách, tương ứng với giá mục tiêu là 34.900 đồng/cp và khuyến nghị Mua với cổ phiếu TDC.

Khuyến nghị mua cổ phiếu CRE với giá mục tiêu 55.300 đồng/cp
Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ - Cen Land (HOSE - Mã: CRE) có vị trí trung tâm của tập đoàn. Hiện nay CRE có hơn 1,5 triệu khách hàng thân thiết, là một trong số các doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản với thị phần số 1 thị trường phía Bắc.

Năm 2021, CRE ghi nhận doanh thu thuần cả năm đạt 5.598 tỷ đồng (+164,3% CK), đạt 112% so với kế hoạch đặt ra. Đây là kết quả cao nhất từ khi thành lập công ty và thuộc nhóm dẫn đầu trong các công ty dịch vụ bất động sản tại Việt Nam.

Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp cũng ghi nhận mức kỷ lục mới 450,5 tỷ đồng (tăng hơn 50% so với năm 2020), hoàn thành 110,4% kế hoạch cả năm. Lợi nhuận sau thuế công ty mẹ đạt 457,98 tỷ đồng.

Bên cạnh hoạt động bán hàng cho hơn 100 dự án BĐS trên cả nước với tổng giá trị giao dịch hơn 48,000 tỷ đồng, Cen Land còn triển khai mở rộng hoạt động đầu tư vào các dự án mới như: Louis City Hoàng Mai, Hinode Royal Park, C-Sky View, Trinity Tower, dự án khu khách sạn và dịch vụ ven biển phía Đông Nam đảo Tuần Châu. Từ 2022 – 2026, CRE đặt mục tiêu thử thách vơi mức tăng trưởng doanh thu hoạt động đầu tư bình quân 27,90%/năm.

Tại ĐHĐCĐ bất thường tổ chức vào tháng 01/2022, Chủ tịch HĐQT Cen Land, ông Nguyễn Trung Vũ chia sẻ, Cen Land đã hợp tác với các chủ đầu tư lớn như: Hồng Lam Xuân Thành, Vinhomes, Novaland, V.F.I Group,... hứa hẹn nguồn sản phẩm và tài chính dồi dào cho kế hoạch 2022. Doanh thu năm 2022 có thể đạt trên 10.000 tỷ và có thể cán mốc tỷ đô trong năm 2023.

Công ty dự kiến sẽ tăng vốn từ 2.016 tỷ đồng lên 4.637 tỷ đồng thông qua phát hành thêm hơn 262 triệu cổ phiếu, trong đó gần 60.5 triệu cổ phiếu thưởng tỷ lệ 30% và gần 201.6 triệu cổ phiếu chào bán 1:1 cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cp

MASVN sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền để định giá CRE. Với suất chiết khấu WACC là 14,23% và Re là 16,63%, giá mục tiêu của CRE ở mức 55.300 đồng/cp. MASVN khuyến nghị Mua đối với cổ phiếu CRE.

Khuyến nghị mua cổ phiếu KHG với giá mục tiêu là 31.000 đồng/cp.
CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (HOSE - Mã: KHG) là một trong những doanh nghiệp hoạt động tại khu vực miền Nam với hơn 20% thị phần, hiện tại Khải Hoàn có hơn 5.311 nhân viên (tăng 32% so với đầu năm), hoạt động tại gần 40 chi nhánh (so với chỉ 30 chi nhánh đầu năm). Trong 2021, Tập đoàn Khải Hoàn Land đã thực hiện hơn 9.000 giao dịch sơ cấp và 16.000 giao dịch thứ cấp, tăng hơn 2 lần so với năm trước.

KHG đang triển khai 4 dự án bất động sản trong miền Nam, chủ yếu tại các khu vực vùng ven như Nhà Bè, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An và cả thành phố du lịch Phú Quốc. Dự kiến các dự án này sẽ được bắt đầu ghi nhận doanh thu từ năm 2023 đến 2026 và các năm tiếp theo.

Đáng chú ý nhất là dự án La Partenza đã được từ khách hàng đăng ký giữ chỗ và chuyển tiền giữ chỗ đạt hơn 60% tổng số căn hộ và với mức giá thị trường đã tăng lên trên 40tr/m2. KHG dự kiến bàn giao La Partenza cuối năm 2023 – 2024 và sẽ bắt đầu thu dòng tiền từ đây.

KHG là đối tác chiến lược cho nhiều dự án lớn trong miền Nam như Vinhomes Central Park, Vinhomes Grand Park, Sunshine Diamond River, các dự án của các chủ đầu tư lớn như GS, Masterise Homes, Keppel Land.

Bên cạnh đó, KHG cũng tham gia hợp tác phát triển và phân phối độc quyền tất cả dự án của T&T bao gồm: dự án T&T City Millennia (tại Long Hậu, Cần Giuộc, Long An), T&T Phố Nối, T&T DC Complex (Hoàng Mai, Hà Nội), T&T Victoria (Vinh, Nghê An)..... Các dự án này theo MASVN đánh giá rất có tiềm năng do nằm ở những vụ trí đẹp, giá bán hợp lý và pháp lý đầy đủ.

MASVN khuyến nghị Mua cổ phiếu KHG với giá mục tiêu là 31.000 đồng/cp. MASVN đánh giá tiềm năng KHG dựa trên: a) kết quả kinh doanh trong năm 2021 rất khả quan; b) quỹ đất đang phát triển hơn 800 ha và tiếp tục tăng trên 1.000 ha trong năm 2022; và c) mảng môi giới hứa hẹn khởi sắc do nhu cầu bất động sản đang tăng cao trở lại sau dịch bệnh.

Khuyến nghị mua cổ phiếu VRE với giá mục tiêu 40.100 đồng/cp (Upside +22,1%)
Trong Q4/2021, CTCP Vincom Retail (HOSE - Mã: VRE) đã đạt được 1.367 tỷ đồng doanh thu (giảm 58% CK nhưng đã có hồi phục mạnh tăng 74% so với Q3/2021), và 122 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (giảm 88% CK nhưng tăng 5 lần so với Q3/2021).

Tính cả năm 2021, VRE thu về 5.891 tỷ đồng doanh thu, và 1.315 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (giảm lần lượt 30% và 45% so với năm 2020). Kết quả trên chịu tác động không nhỏ từ gói hỗ trợ 2.115 tỷ đồng cho khách thuê trong suốt năm 2021, và MASVN kỳ vọng sang năm 2022 gói hỗ trợ này sẽ giảm đi đáng kể chỉ còn 300 – 400 tỷ đồng.

Dự kiến trong năm 2022 VRE sẽ khánh thành 3 trung tâm thương mại là Vincom Mega Mall Smart City (Hà Nội), Vincom Plaza Bạc Liêu (tỉnh Bạc Liêu) và Vincom Plaza Mỹ Tho (tỉnh Tiền Giang) với tổng diện tích 95.000 m2, nâng tổng số lượng trung tâm thương mại lên 83 và tổng diện tích sàn thương mại lên 1,75 triệu m2.

Bên cạnh đó, MASVN cũng kỳ vọng VRE sẽ mở thêm 6 trung tâm thương mại trong giai đoạn 2023 – 2024, và sẽ đạt mục tiêu 129 trung tâm thương mại vào năm 2026, với tổng diện tích sàn lên đến 4,7 triệu m2.

Trong giai đoạn 2022 - 2023, MASVN dự báo VRE sẽ tăng trưởng mạnh trở lại tương đương so với trước dịch. Phần lớn doanh thu của VRE trong giai đoạn này sẽ đến từ hoạt động cho thuê sàn thương mại, còn hoạt động bán shophouse tiếp tục chiếm tỷ trọng không đáng kể, dao động trong khoảng 800 – 900 tỷ doanh thu mỗi năm.

MASVN kỳ vọng VRE sẽ hồi phục mạnh mẽ trong năm 2022, đạt 8.348 tỷ đồng doanh thu (+42% CK) và 2.312 tỷ lợi nhuận sau thuế (+76% CK), chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê.

Theo đó, MASVN khuyến nghị Mua và giữ nguyên giá mục tiêu 40.100 đồng/cp. MASVN đánh giá VRE hiện nay đang trên đà phục hồi, với rủi ro của Covid qua đi, MASVN cho rằng sẽ khó có khả năng phong tỏa trên diện rộng lần nữa, thay vào đó rủi ro cố hữu của VRE vẫn là sự trỗi dậy của các sàn thương mại điện tử mà hiện nay đang được đầu tư rất lớn tại Việt Nam.

Khuyến nghị mua cổ phiếu PDR với giá mục tiêu 116.500 đồng/cp (Upside +29,4%)
Tính cả năm 2021, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE - Mã: PDR)đã ghi nhận 3.620 tỷ đồng doanh thu (-7% CK) và 1.865 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (+53% CK), trở thành top 5 doanh nghiệp bất động sản có lợi nhuận trước thuế trên 2.000 tỷ đồng. Tính đến nay, Phát Đạt đã thực hiện 33% tổng kế hoạch lợi nhuận trước thuế 14.270 tỷ đồng trong giai đoạn 2019 – 2023.

Trong năm 2022, MASVN kỳ vọng Phát Đạt sẽ có 1 năm tăng tốc với việc bàn giao sản phẩm tại một số dự án trọng điểm như dự án Astral City tại Bình Dương, khu cao tầng tại dự án Nhơn Hội, và dự án Phước Hải tại Vũng Tàu. MASVN dự phóng PDR sẽ đạt 11.031 tỷ đồng doanh thu (+204% CK) và 2.947 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (+54,8% CK).

Phát Đạt tiếp tục tập trung phát triển, đa dạng hóa danh mục bất động sản dân dụng với các tiêu chí: có đầy đủ pháp lý, nằm vị trí đắc địa và có thể triển khai nhanh. Hiện nay, PDR đang tập trung tại 2 khu vực, khu vực duyên hải miền Trung (bao gồm Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Bình Định), và khu vực thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận (gồm có Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu). Bên cạnh đó, công ty cũng phát triển thêm bất động sản nghỉ dưỡng tại các trung tâm du lịch như Phú Quốc, Đà Nẵng.

Mảng bất động sản khu công nghiệp tiếp tục được kỳ vọng là một mũi nhọn khác của Phát Đạt khi công ty trong thời gian vừa qua tích cực phát triển nhiều dự án tại các tỉnh thành như Quảng Ngãi có Khu công nghiệp – dịch vụ – đô thị Phát Đạt – Dung Quất với tổng diện tích 1.152 ha. Phát Đạt cũng đặt mục tiêu phát triển thêm quỹ đất khu công nghiệp đến 2023 lên gần 6.000 ha tại các tỉnh Quảng Ngãi, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Đà Nẵng và Đồng Tháp.

Ngoài ra Phát Đạt cũng đang tập trung phát triển mảng nhà xưởng/logistics nhằm đáp ứng nhu cầu được dự báo sẽ tăng mạnh trong tương lai khi kinh tế phục hồi trở lại. Công ty đặt mục tiêu hình thành hệ thống nhà xưởng, cung cấp giải pháp logistics trọn vẹn cho khách hàng, đặc biệt tại các vùng kinh tế trọng điểm, sân bay và cảng biển.

Theo đó, MASVN khuyến nghị mua cổ phiếu PRD với giá mục tiêu 116.500 đồng/cp (Upside +29,4%).

Khuyến nghị mua cổ phiếu NLG với giá mục tiêu 68.600 đồng/cp (Upside: +20,4%)
Doanh thu thuần và LNST của CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE - Mã: NLG) lần lượt đạt 5.206 tỷ đồng (+135% CK) và 1.071 tỷ đồng (+28% CK). Phần lớn doanh thu và lợi nhuận đến từ việc bàn giao Block 1–5 của Akari City trong Quý 4/2021 (~4.300 tỷ đồng). Ngoài ra trong kỳ NLG nhận ủy quyền thêm 15% và tăng lên thành 65% tỷ lệ quyền biểu quyết tại Công ty CP Southgate (Southgate), do đó doanh thu và lợi nhuận từ Southgate được hợp nhất vào NLG. Việc hợp nhất này đem lại cho NLG khoản thu nhập tài chính 362 tỷ đồng từ đánh giá lại khoản đầu tư. Bên cạnh đó, vào Q1/2021 NLG hoàn tất nâng tỷ lê sở hữu tại Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai (Izumi City) lên 65% và ghi nhận khoản lợi nhuận 423 tỷ từ giao dịch mua rẻ.

Trong năm 2022, MASVN ước tính NLG bàn giao một số dự án và ghi nhận doanh thu, đồng thời tiếp tục mở bán một số dự án mới. Chi tiết như sau:

The Mizuki: Dự kiến mở bán 39 căn biệt thự với giá bán bình quân khoảng 40–65 tỷ đồng. MASVN ước tính NLG ghi nhận 1.709 tỷ đồng doanh thu khi dự án bắt đầu bàn giao vào 2023.

The Aqua: Dự kiến mở bán 80–120 căn biệt thự, giá bán dao động từ 20–25 tỷ đồng/căn. MASVN ước tính NLG ghi nhận doanh thu từ 1.700–2.200 tỷ đồng khi dự án bắt đầu bàn giao vào 2023. Akari City GĐ2: Dự kiến mở bán 1.690 căn hộ, giá bán bình quân từ 44–48 triệu đồng/m2. MASVN ước tính NLG ghi nhận doanh thu khoảng 3.917 tỷ đồng khi dự án bắt đầu bàn giao vào 2023.

Aquaria 2: Dự kiến bàn giao khoảng 230 căn biệt thự, MASVN ước tính NLG ghi nhận doanh thu khoảng 947 tỷ đồng trong 2022.

Mizuki GĐ2: Dự kiến bàn giao 750 căn hộ của Block 6,7,8, MASVN ước tính NLG ghi nhận doanh thu khoảng 2,195 tỷ đồng trong 2022.

Izumi City (170ha) là dự án tiếp giáp với Aqua City – dự án đang được phát triển và bán hàng rất thành công bởi Novaland. Cùng với Akari City GĐ2, MASVN đánh giá đây là dự án trọng điểm của NLG, có khả năng mang lại nguồn tiền lớn và tạo điểm nhấn cho NLG trong 2022.

MASVN khuyến nghị mức giá mục tiêu 68.600 đồng/cp cho cổ phiếu NLG dựa trên Phương pháp so sánh với các công ty trong cùng ngành.

Khuyến nghị mua cổ phiếu NVL với giá mục tiêu 100.500 đồng/cp (Upside: +28,7%)
Trong năm 2022, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HOSE - Mã: NVL) dự tính sẽ tăng quỹ đất lên 10.600 ha (tăng 96% so với năm 2021), chủ yếu là tăng thêm quỹ đất cho mảng bất động sản du lịch, tập trung mở rộng ra các tỉnh thành nhiều tiềm năng như Lâm Đồng, Bình Thuận, Đồng Nai, Khánh Hòa, Huế ...

Kế hoạch phát triển và bàn giao của NVL trong năm 2022 cũng rất khả quan, khi NVL sẽ tiếp tục bàn giao ở các dự án trọng điểm Aqua City, Nova World Hồ Tràm, Nova World Phan Thiết, và Nova World Mũi Né, cùng phần còn lại của nhiều dự án trong nội thành TP HCM. Bên cạnh đó cũng sẽ phát triển thêm 1 dự án nữa ở Đồng Nai và 2 dự án du lịch ở miền Trung và duyên hải miền Trung.

MASVN dự phóng doanh thu và lợi nhuận sau thuế của NVL trong năm 2022 sẽ cao kỷ lục, đạt lần lượt 31.450 tỷ đồng (+111% so với cùng kỳ), và 6.140 tỷ đồng (+90,1% so với cùng kỳ). Kết quả trên đến từ việc bàn giao 22 dự án trong và ngoài thành phố HCM. Trong đó chủ yếu đến từ dự án Aqua City, NovaWorld Mũi Né và NovaWorld Phan Thiết, cùng với một số dự án chung cư cao cấp trong thành phố như Grand Manhattan, Victoria Village, Botanica Premier, và nhiều dự án khác.

Khuyến nghị mua cổ phiếu IJC với giá mục tiêu 36.300 đồng/cp (Upside +20,6%)
Năm 2021, CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (HOSE: IJC) ghi nhận doanh thu tăng 21,5% lên 2.601,5 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế tăng 67,8% lên 620.53 tỷ đồng. So với kế hoạch kinh doanh đề ra vào đầu năm, công ty hoàn thành 99,8%. Dòng tiền hoạt động kinh doanh chính của công ty có dấu hiệu âm kỷ lục khi ghi nhận âm 969,8 tỷ đồng so với cùng kỳ dương 560,4 tỷ đồng. Dòng tiền âm chủ yếu đến từ việc IJC tiếp tục đầu tư phát triển quỹ đất kinh doanh của mình, chuẩn bị cho kế hoạch tăng trưởng trong những năm tiếp theo.

Cụ thể trong Q4/2021, IJC tiếp tục mua thêm 14.978 m2 đất tại dự án KDC Hòa Lợi từ TDC, giá trị chuyển nhượng gần 410 tỷ đồng. Tính cả năm, IJC đã đầu tư tổng cộng 1.100 tỷ đồng để đầu tư 4,6 ha đất tại KDC Hòa Lợi.

Năm dự án đầu tư trọng điểm trong năm 2022 bao gồm: (1) Khu dân cư Hòa Lợi; (2) Nâng cấp mở rộng Quốc lộ 13; (3) Chung cư nhà ở xã hội Việt Sing (3 khối nhà 22 tầng, 1.225 căn hộ); (4) Khởi công xây dựng chung cư Aroma giai đoạn 2 (3 block C, D, E với 384 căn hộ cao cấp) và (5) đầu tư xây dựng khu biệt thự Sunflower mở rộng N4, N6.

Trong năm 2022, IJC đặt kế hoạch lãi sau thuế đạt 685 tỷ đồng, tăng 10% so với năm trước. Đây cũng là kế hoạch cao kỷ lục của đơn vị. Kế hoạch được xây dựng dựa trên các dự án dự kiến triển khai đưa vào kinh doanh trong năm 2022 gồm: Khu nhà ở IJC Hòa Lợi, Sunflower mở rộng, Sunflower, Khu dân cư ấp 5B Thới Hòa.

Đối với hoạt động thu phí giao thông, IJC đặt mục tiêu tổng doanh thu là 270 tỷ đồng, tăng 41%. Đối với hoạt động kinh doanh khác (các hoạt động từ cho thuê trang thiết bị khách sạn, cho thuê nhà, hoạt động xây dựng, hoạt động BĐS sau đầu tư, tài chính và thu nhập khác), IJC dự kiến tổng doanh thu là 364 tỷ đồng, tăng 14%.

Thiện Nhân

Theo Tạp chí Kinh tế Chứng khoán Việt Nam