Lãi suất vay mua nhà tiếp tục tăng mạnh, có nơi gần 14%/năm

25/02/2026 - 16:584 phút đọc

(Banker.vn) Lãi suất vay mua nhà tiếp tục đi lên, tiệm cận 14%/năm ở một số kỳ hạn, đặt thị trường bất động sản trước thách thức mới.

Lãi suất cho vay bất động sản tại nhiều ngân hàng thương mại đang có xu hướng tăng mạnh, trong đó một số kỳ hạn cố định tại nhóm ngân hàng quốc doanh đã tiệm cận mức 14%/năm, tạo áp lực đáng kể lên doanh nghiệp địa ốc lẫn người mua nhà trong bối cảnh thị trường vẫn đang trong giai đoạn phục hồi thận trọng.

margin: 15px auto;" />

Khảo sát tại các ngân hàng cho thấy mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà hiện có sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm.

Tại một số chi nhánh Vietcombank ở TP.HCM, lãi suất vay mua bất động sản thấp nhất từ 9,6%/năm. So với cùng kỳ năm ngoái, khi Interest Rate" data-glossary-def="Lãi suất không thay đổi trong suốt thời gian vay hoặc một giai đoạn nhất định.">lãi suất cố định 12 tháng chỉ khoảng 6% và 24 tháng khoảng 7%, mức hiện tại đã tăng lên đáng kể.

VietinBank cũng đã nâng lãi suất vay mua bất động sản cố định 24 tháng lên hơn 12%/năm.

BIDV áp dụng mức tối thiểu 9,7% cho 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng và lên tới 13,5% nếu cố định 18 tháng.

Agribank đưa ra mức khoảng 8% cho 6 tháng, 8,5% cho 12 tháng và gần 9,8% nếu cố định trong 18 tháng.

Như vậy, ở một số kỳ hạn trung hạn, lãi suất đã tiệm cận ngưỡng 14%/năm.

Trong khi đó, các ngân hàng ngoài nhóm Big4 có mức độ phân hóa cao hơn khi thiết kế gói vay linh hoạt tùy theo chất lượng dự án, loại hình sản phẩm và mức độ rủi ro tín dụng. Nhiều ngân hàng niêm yết lãi suất ưu đãi ban đầu từ 9,5–11,5%/năm, song sau thời gian ưu đãi sẽ áp dụng lãi suất thả nổi với biên độ cộng thêm khoảng 2,3% cho các kỳ hạn còn lại. Điều này khiến chi phí vay thực tế có thể tăng mạnh nếu mặt bằng lãi suất chung tiếp tục đi lên.

Theo các chuyên gia, việc nhóm ngân hàng quốc doanh nâng mạnh lãi suất cho vay bất động sản là động thái mang tính kiểm soát rủi ro, trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì quan điểm thận trọng với tín dụng lĩnh vực này. Việc tăng lãi suất hiện chủ yếu tác động đến các khoản vay mới, còn các khoản vay cũ vẫn chưa chịu ảnh hưởng ngay nếu còn trong thời gian cố định lãi suất. Tuy nhiên, nếu xu hướng lãi suất cao kéo dài trong cả năm 2026, thị trường bất động sản có thể chịu tác động đáng kể.

Đối với người mua nhà, lãi suất tăng làm gia tăng áp lực tài chính và thu hẹp khả năng tiếp cận vốn. Với khoản vay 1 tỷ đồng ở mức lãi suất quanh 14%/năm, áp lực trả lãi tương đương khoản vay 2 tỷ đồng khi lãi suất chỉ 6,5% trước đây. Dù số tiền vay không thay đổi, nghĩa vụ tài chính thực tế đã tăng gần gấp đôi, khiến nhiều người buộc phải cân nhắc kỹ trước khi quyết định vay ngân hàng mua nhà, đặc biệt với các khoản vay dài hạn kéo dài hàng chục năm.

Nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cũng đối mặt rủi ro lớn, nhất là những khoản vay sắp hết thời gian ưu đãi. Khi lãi suất chuyển sang thả nổi ở mức cao, nếu dòng tiền cho thuê không đủ bù chi phí lãi vay, nhà đầu tư có thể buộc phải xoay vòng vốn hoặc bán tài sản sớm, tạo thêm áp lực lên thanh khoản thị trường.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, tác động còn rõ nét hơn. Phần lớn chủ đầu tư hiện nay sử dụng vốn vay ngân hàng với tỷ trọng cao trong cơ cấu tài chính. Nếu lãi suất duy trì ở mức gần 14%/năm trong thời gian dài, chi phí tài chính sẽ bào mòn lợi nhuận, đặc biệt với các dự án đã chốt giá và đang triển khai bán hàng. Trong trường hợp chưa chốt giá, doanh nghiệp có thể phải tính đến phương án điều chỉnh tăng giá bán để bảo đảm lợi nhuận. Tuy nhiên, khi lãi vay cao và giá nhà tiếp tục tăng, sức cầu chắc chắn sẽ suy giảm, khiến bài toán thanh khoản trở nên khó khăn hơn.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư trước đây đã triển khai các chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà trong 1–2 năm đầu, thậm chí cam kết lãi vay 0%. Khi mặt bằng lãi suất tăng cao, chi phí tài chính mà doanh nghiệp phải gánh thay cho khách hàng cũng lớn hơn, tạo thêm áp lực lên dòng tiền và hiệu quả kinh doanh.

Trong bối cảnh đó, lãi suất cho vay bất động sản đang trở thành biến số quan trọng chi phối triển vọng thị trường. Nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ phải đối mặt với phép thử lớn về sức cầu, thanh khoản và khả năng chống chịu của cả người mua lẫn doanh nghiệp.