Khơi thông "nút thắt" vốn cho nhà ở xã hội

13/03/2026 - 16:397 phút đọc

3 Nhóm chính sách “đòn bẩy” từ ngành Ngân hàng

Tại Hội thảo “Nhà ở xã hội: Bứt tốc nguồn cung, đảm bảo công bằng thụ hưởng” diễn ra ngày 12/3, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết, bám sát chủ trương của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội, thời gian qua, NHNN đã tích cực phối hợp với Bộ Xây dựng, các cơ quan liên quan trong việc hoàn thiện cơ chế, chính sách, tháo gỡ khó khăn trong việc triển khai, xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, NHNN đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng (TCTD) hướng dòng vốn tín dụng vào phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở cho người thu nhập thấp.

margin: 15px auto;" />

Tính đến nay, hệ thống các TCTD đã triển khai cho vay một số chương trình đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp với tổng dư nợ khoảng 41.000 tỷ đồng, trong đó tại Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) là khoảng trên 25.000 tỷ đồng và tại các NHTM là trên 16.000 tỷ đồng.

Tại NHCSXH, chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP đạt dư nợ trên 20.500 tỷ đồng; đồng thời triển khai 4 chương trình cho vay hỗ trợ đối tượng chính sách về nhà ở với dư nợ gần 4.800 tỷ đồng.

Tại các ngân hàng thương mại (NHTM), dư nợ cho vay đối với nhà ở xã hội đạt trên 16.000 tỷ đồng bao gồm: dư nợ cho vay theo cơ chế thông thường của NHTM là khoảng trên 9.000 tỷ đồng và dư nợ Chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP là gần 7.000 tỷ đồng (doanh số giải ngân là 8.293 tỷ đồng), tuy nhiên hiện nay, các NHTM đã cam kết cho vay với tổng số tiền là 20.500 tỷ đồng (đạt 17% tổng quy mô Chương trình 120.000 tỷ đồng), số tiền cam kết cho vay này sẽ được giải ngân theo tiến độ thi công của dự án nhà ở xã hội.

Làm rõ hơn về các cơ chế đặc thù của ngành Ngân hàng đối với phát triển nhà ở xã hội, ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN cho biết, có 3 nhóm chính sách nổi bật đang được triển khai đồng bộ, gồm:

Thứ nhất, NHNN đã quy định hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay mua nhà ở xã hội thấp hơn so với các khoản vay bất động sản thương mại thông thường. Chính sách này giúp các ngân hàng thương mại giảm áp lực về hệ số an toàn vốn, qua đó khuyến khích các tổ chức tín dụng tích cực cho vay đối với lĩnh vực nhà ở xã hội.

Thứ hai, triển khai các chương trình tín dụng ưu đãi dành riêng cho lĩnh vực này, trong đó có 2 chương trình chính đang được thực hiện: Một là chương trình cho vay theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Chương trình này hiện được triển khai tại Ngân hàng Chính sách xã hội, tập trung hỗ trợ các đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc xây dựng, cải tạo nhà ở. Mức lãi suất cho vay hiện nay khoảng 5,4%/năm, với thời hạn vay tối đa lên tới 25 năm; Hai là chương trình tín dụng theo Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội - thường được gọi là gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (sau đó mở rộng lên quy mô lớn hơn). Chương trình này được triển khai thông qua các ngân hàng thương mại để cho vay đối với cả chủ đầu tư dự án và người mua nhà. Lãi suất cho vay được quy định thấp hơn từ 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung bình trên thị trường.

Thứ ba, NHNN cũng đã có những cơ chế điều hành nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng thương mại mở rộng tín dụng đối với lĩnh vực nhà ở xã hội, đồng thời khuyến khích các tổ chức tín dụng tích cực tham gia các chương trình ưu đãi.

Cơ chế lãi suất ổn định

Có thể thấy, một trong những rào cản lớn nhất của người thu nhập thấp là nỗi lo Interest Rate" data-glossary-def="Lãi suất có thể thay đổi theo biến động của lãi suất cơ sở hoặc thị trường.">lãi suất thả nổi. Để giải quyết bài toán này, ông Nguyễn Xuân Bắc cho biết, ngành Ngân hàng đã thiết kế các mức lãi suất ưu đãi và ổn định trong thời gian dài.

Trên thực tế, các chương trình tín dụng hiện nay đều đang đi theo hướng này. Ví dụ, với chương trình cho vay theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP, người mua nhà được vay với lãi suất khoảng 5,4%/năm và thời hạn vay tối đa lên tới 25 năm. Đây là mức lãi suất thấp và ổn định so với mặt bằng chung của thị trường; hay đối với chương trình tín dụng triển khai qua các ngân hàng thương mại, lãi suất cho vay đối với người mua nhà ở xã hội được quy định thấp hơn khoảng 2% so với lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước. Trong khi đó, đối với chủ đầu tư dự án, mức ưu đãi lãi suất khoảng 1,5%.

Đáng chú ý, lãi suất ưu đãi của chương trình được xác định dựa trên mặt bằng lãi suất của các ngân hàng thương mại nhà nước, thay vì tính trung bình toàn bộ hệ thống. Cách tính này giúp mặt bằng lãi suất ưu đãi ổn định hơn và thấp hơn so với mức trung bình của toàn thị trường.

Về thời gian áp dụng ưu đãi, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng lãi suất ưu đãi trong khoảng 3 năm. Đối với người mua nhà, thời gian ưu đãi là 5 năm. Riêng nhóm người trẻ dưới 35 tuổi còn được hỗ trợ thêm 10 năm tiếp theo với mức lãi suất thấp hơn khoảng 1% so với lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại nhà nước. Như vậy, tổng thời gian được hưởng ưu đãi có thể lên tới 15 năm.

Tách bạch "Thị trường" và "Phúc lợi"

Thực tế cho thấy, sự vào cuộc quyết liệt từ ngành Ngân hàng đã góp phần đưa bức tranh phát triển nhà ở xã hội xuất hiện nhiều điểm sáng trên khắp cả nước. Số liệu được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đưa ra tại hội thảo trên cho thấy, đến nay cả nước đang triển khai 737 dự án nhà ở xã hội với quy mô 701.247 căn, tương đương khoảng 70% mục tiêu của Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội. Trong đó, 196 dự án đã hoàn thành với 170.673 căn; 220 dự án đang khởi công xây dựng với 214.948 căn; và 321 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 315.626 căn. Riêng trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 103.113 căn hộ, đạt 103% so với mục tiêu 100.000 căn đề ra. Có 20 địa phương hoàn thành và vượt chỉ tiêu, góp phần giúp kết quả chung vượt kế hoạch.

Năm 2026, Chính phủ giao mục tiêu phát triển 158.700 căn nhà ở xã hội, tăng khoảng 1,5 lần so với năm 2025. Tuy nhiên, quy mô 220 dự án đang triển khai với gần 215.000 căn đã vượt mức kế hoạch của năm nay. Chỉ riêng tháng 2 vừa qua, các địa phương đã khởi công thêm 28 dự án, quy mô khoảng 20.000 căn hộ, cho thấy tín hiệu tích cực của chương trình.

Dù đạt được những kết quả khả quan trong phát triển nhà ở xã hội thời gian qua nhưng giới chuyên môn cho rằng vẫn còn những "nút thắt" cần tháo gỡ. Theo GS,TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ đánh giá, những năm gần đây, chương trình phát triển nhà ở xã hội đã thực sự có chuyển động rất mạnh. Con số hơn 100.000 căn hoàn thành trong năm 2025 là một bước tiến rất lớn. Nếu so với giai đoạn 2023-2024 chỉ đạt khoảng 40.000 - 50.000 căn mỗi năm, đây là sự cải thiện đáng ghi nhận. Nhưng phải thẳng thắn rằng, so với nhu cầu thực tế thì vẫn còn khoảng cách khá xa.

Về vốn cũng vậy, thực tế giải ngân rất thấp. Nguyên nhân sâu xa của vấn đề này được GS,TS. Hoàng Văn Cường chỉ ra là đang có sự trộn lẫn giữa cơ chế thị trường và cơ chế phúc lợi nhà nước. Nhà ở xã hội là chính sách an sinh. Đã là chính sách an sinh thì Nhà nước phải đứng ra lo bằng công cụ của Nhà nước. Nhưng hiện nay chúng ta vẫn đang dùng công cụ thị trường để điều tiết.

“NHTM cũng là doanh nghiệp, không thể hoạt động phi thị trường. Doanh nghiệp bất động sản cũng vậy. Nếu cứ dựa vào logic lợi nhuận để giải quyết một bài toán phúc lợi thì sẽ rất khó thành công. Tôi cho rằng phải tách bạch rõ. Đối với nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà cho thuê, Nhà nước phải quyết định bằng công cụ nhà nước, không thể hoàn toàn theo cơ chế thị trường”, GS,TS. Hoàng Văn Cường nêu quan điểm.

Do đó, để nhà ở xã hội phát huy hiệu quả, GS,TS. Hoàng Văn Cường cho rằng cần có một quỹ tài chính riêng cho nhà ở xã hội. Khoản tiền tương đương 20% quỹ đất trong các dự án nhà thương mại hiện nay nên được tách riêng, không hòa chung vào ngân sách, mà dành trực tiếp cho phát triển nhà ở xã hội.

“Nếu coi nhà ở xã hội là một sản phẩm thị trường để phân phối theo lợi nhuận thì sẽ không giải quyết được vấn đề. Nhưng nếu coi đây là một chính sách phúc lợi và Nhà nước chủ động về đất, vốn, hạ tầng và phân bổ đối tượng, thì tôi tin chúng ta có thể xử lý được bài toán này”, GS,TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.