JLL: Bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới nhờ pháp lý và hạ tầng

28/01/2026 - 08:525 phút đọc

margin: 15px auto;" />

Tại họp báo công bố “Báo cáo Tổng quan Thị trường Bất động sản 2025 và Triển vọng 2026” diễn ra ngày 26/1/2026, JLL Việt Nam cho biết năm 2025 đánh dấu giai đoạn phục hồi rõ nét của thị trường bất động sản trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực và các chính sách đổi mới được triển khai đồng bộ. GDP tăng trưởng 8,0% so với cùng kỳ 2024, đứng đầu khu vực ASEAN, với mục tiêu đạt tăng trưởng hai chữ số trong giai đoạn 2026–2030.

Theo JLL, GDP Việt Nam năm 2025 tăng trưởng 8,0% so với cùng kỳ 2024, mức cao nhất trong khu vực ASEAN, qua đó củng cố nền tảng cho mục tiêu tăng trưởng hai chữ số trong giai đoạn 2026–2030. Đà tăng trưởng kinh tế bền vững không chỉ thúc đẩy nhu cầu nhà ở, thương mại và dịch vụ mà còn tạo tâm lý tích cực cho nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Cùng với đó, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tiếp tục là điểm sáng của nền kinh tế. Tổng vốn FDI đăng ký năm 2025 đạt 38,4 tỷ USD, trong khi vốn FDI thực hiện đạt 27,6 tỷ USD, mức cao nhất trong vòng 5 năm và tăng 9% so với năm trước. Dòng vốn này đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì lực cầu đối với các phân khúc bất động sản nhà ở, công nghiệp và logistics.

Một động lực quan trọng khác đến từ đầu tư công, khi Chính phủ ưu tiên nguồn lực lớn cho phát triển hạ tầng với hàng loạt dự án trọng điểm như sân bay quốc tế Long Thành, tuyến metro số 2 TP. Hồ Chí Minh, đường Vành đai 3, cầu Phú Mỹ 2 và các tuyến cao tốc liên vùng. Việc đẩy nhanh tiến độ các dự án này không chỉ cải thiện khả năng kết nối vùng mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị, tạo dư địa cho các dự án bất động sản quy mô lớn.

Bên cạnh hạ tầng, môi trường pháp lý tiếp tục được hoàn thiện thông qua việc tinh gọn bộ máy quản lý địa phương và triển khai các chính sách nhằm tăng tính minh bạch của thị trường. Đáng chú ý, kế hoạch thành lập Trung tâm Tài chính quốc tế (IFC) tại TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, cùng với việc FTSE Russell thông báo nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam (dự kiến có kết quả đánh giá cuối cùng vào tháng 9/2026), được kỳ vọng sẽ nâng cao sức hấp dẫn của môi trường đầu tư, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Phân khúc nhà ở: Mở rộng nguồn cung, giá tiếp tục tăng

Theo JLL, phân khúc bất động sản nhà ở tiếp tục mở rộng cả về quy mô và cơ cấu sản phẩm trong năm 2025 và được dự báo duy trì xu hướng tăng trong chu kỳ mới. Tại khu vực phía Nam, bao gồm TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai, Tây Ninh, nguồn cung giai đoạn 2026–2030 dự kiến đạt trung bình 28.500 căn hộ và 12.000 căn nhà liền thổ mỗi năm.

Giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng trong bối cảnh quỹ đất hạn chế và chi phí phát triển dự án gia tăng. Đến quý IV/2025, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 2.740 USD/m², tăng 1,25 lần so với cuối năm 2020. Trong khi đó, giá nhà liền thổ đạt 4.427 USD/m² đất, tăng 1,9 lần so với năm 2020.

Một xu hướng nổi bật là sự phát triển mạnh của các đại đô thị tích hợp theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Các dự án này đang dịch chuyển ra ngoài phạm vi Vành đai 2, mở rộng về Vành đai 3 và Vành đai 4, tận dụng lợi thế từ các công trình hạ tầng lớn như sân bay Long Thành, các tuyến metro và hệ thống cao tốc…

Trong chu kỳ mới, thị trường ghi nhận sự đa dạng hóa sản phẩm từ căn hộ trung cấp, cao cấp đến siêu sang, cùng các loại hình mới như nhà ở xanh, căn hộ thông minh. Hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) tiếp tục diễn ra sôi động, chủ yếu do các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm phát triển dự án dẫn dắt, góp phần thanh lọc thị trường và nâng cao chất lượng nguồn cung. Tuy nhiên, JLL lưu ý áp lực tăng giá vẫn hiện hữu, nhất là tại các đô thị phát triển bài bản và khu vực hưởng lợi từ hạ tầng mới do chi phí đất gia tăng, lạm phát, tâm lý đầu tư đón sóng hạ tầng trong khi nhu cầu thực duy trì ổn định.

Bất động sản công nghiệp – logistics: Tăng trưởng theo chiều sâu

Bất động sản công nghiệp tiếp tục giữ vai trò then chốt trong thu hút FDI. Đến cuối năm 2025, tổng diện tích đất khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Nam đạt 27.900 ha, với tỷ lệ lấp đầy trung bình 84%. Giá chào thuê đất dao động từ 100–310 USD/m²/chu kỳ, phản ánh nhu cầu thuê duy trì ở mức cao.

Trong khi đó, diện tích nhà xưởng xây sẵn và kho vận đạt khoảng 5,5 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy trung bình 89%. Các ngành sản xuất chủ lực như điện tử, bán dẫn, dệt may, cao su và thực phẩm tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thuê.

Không chỉ mở rộng về quy mô, phân khúc này đang chuyển dịch sang tăng trưởng theo chiều sâu. Nhiều khu công nghiệp bắt đầu tích hợp các tiêu chuẩn ESG, ứng dụng công nghệ số trong quản lý – vận hành nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và năng lực cạnh tranh quốc tế. Dòng vốn ngoại tiếp tục chảy mạnh vào các tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Tây Ninh), thúc đẩy dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, đa dạng hóa ngành nghề, và phát triển các khu công nghiệp công nghệ cao, logistics dịch vụ phụ trợ.

“Thị trường công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng trưởng chất lượng, với trọng tâm là dịch vụ quản lý, vận hành chuyên nghiệp, phát triển hệ sinh thái toàn diện và đón đầu nhu cầu của thế hệ khách thuê mới trong bối cảnh cạnh tranh toàn cầu”, báo cáo nhấn mạnh.

Triển vọng 2026: Cạnh tranh dựa trên chất lượng

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, nhận định bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục hưởng lợi từ kinh tế vĩ mô ổn định, tăng trưởng FDI bền vững, môi trường pháp lý minh bạch và hạ tầng liên kết vùng ngày càng hoàn thiện. Dự báo tỷ lệ đô thị hóa sẽ đạt 50% vào năm 2030, tạo lực cầu dài hạn cho nhà ở, thương mại, công nghiệp và dịch vụ.

Các xu hướng chủ đạo định hướng sự phát triển của thị trường bao gồm đa dạng hóa phân khúc sản phẩm, chuyển đổi số, phát triển dự án xanh và tích hợp yếu tố ESG. Việc xây dựng các khu đô thị lớn, KCN công nghệ cao, logistics và cải tiến dịch vụ khách sạn sẽ giữ vai trò trung tâm trong chiến lược quy hoạch và thu hút đầu tư của các doanh nghiệp trong nước và quốc tế.

“Thị trường đang chuyển từ mô hình cạnh tranh theo số lượng sang cạnh tranh dựa trên chất lượng. Bất động sản không chỉ cần vị trí hay chất lượng xây dựng, mà phải vượt trội về giá trị gia tăng như trải nghiệm khách hàng, chất lượng vận hành và dịch vụ hậu mãi, nhằm đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của nhà đầu tư về giá trị thực của tài sản”, bà Trang nhấn mạnh.