Hệ sinh thái Novaland (NVL) và những mối liên kết chồng chéo: Bất ngờ với sự xuất hiện của Đồ hộp Hạ Long (CAN)

15/01/2026 - 07:566 phút đọc

(Banker.vn) Quá trình xoay xở dòng tiền đang khiến hệ sinh thái Novaland hình thành nhiều mối liên kết chồng chéo giữa pháp nhân, vốn và các khoản đầu tư bên ngoài.

Novaland “đỡ lưng” công ty con để giữ nhịp dự án Hồ Tràm

Theo nghị quyết HĐQT ban hành ngày 12/1/2025, Tập đoàn Novaland (NVL) chấp thuận bảo lãnh cho Công ty CP Địa ốc Ngân Hiệp vay tại Ngân hàng Quân đội (MB) với hạn mức tối đa 2.320 tỷ đồng.

Mục đích khoản vay được nêu rõ nhằm phục vụ đầu tư, xây dựng và phát triển hai dự án khu du lịch Ngân Hiệp 1 và 2 – Hồ Tràm, đồng thời có thể dùng cho “các hoạt động đầu tư khác” phù hợp với chiến lược phát triển chung của Novaland.

margin: 15px auto;" />

Về bản chất, “bảo lãnh” ở đây có thể hiểu đơn giản là Novaland đứng ra cam kết nghĩa vụ với ngân hàng trong trường hợp công ty con không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng. Đây là một công cụ tài chính thường thấy trong các tập đoàn có nhiều pháp nhân dự án: công ty mẹ dùng uy tín – năng lực tài chính để giúp công ty con tiếp cận vốn, nhất là khi dự án cần dòng tiền lớn và kéo dài.

Điểm đáng chú ý là cùng với bảo lãnh tín dụng, Novaland còn cho biết sẽ tiếp tục hỗ trợ Địa ốc Ngân Hiệp trong công tác quản lý, tư vấn và phát triển hai dự án. Đặc biệt, nếu phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung về đất theo quy định pháp luật, Novaland cam kết hỗ trợ tài chính để công ty con hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước.

Chi tiết này cho thấy Novaland không chỉ “ký bảo lãnh cho vay”, mà còn chuẩn bị phương án xử lý rủi ro liên quan đến dòng tiền đất đai vốn được biết đến là một biến số thường tạo áp lực lớn lên dòng tiền ở các doanh nghiệp bất động sản.

Trong bối cảnh Novaland vẫn đang chịu áp lực về dòng tiền sau giai đoạn khó khăn kéo dài từ năm 2022, với tồn kho cao, nợ vay lớn và kết quả kinh doanh chưa thực sự khởi sắc, động thái bảo lãnh quy mô lớn có thể được nhìn như một cách duy trì tiến độ dự án, tránh đứt gãy, qua đó giữ khả năng bàn giao – ghi nhận – thu tiền trong tương lai.

Đây có thể hiểu là “bản chất vận hành” của một hệ sinh thái bất động sản khi dự án không thể đứng yên quá lâu vì càng kéo dài càng phình chi phí và phát sinh nghĩa vụ tài chính.

Địa ốc Ngân Hiệp: Từ “công ty dự án” đến vai trò pháp nhân tham gia đầu tư vốn

Theo tìm hiểu, Địa ốc Ngân Hiệp được thành lập tháng 11/2001, người đại diện pháp luật là ông Nguyễn Toàn (sinh năm 1985) và theo thông tin công bố, công ty chỉ có 1 lao động. Đồng thời, Ngân Hiệp là công ty con do Novaland sở hữu 99,98% vốn điều lệ và là chủ đầu tư dự án NovaWorld Ho Tram với hai phân kỳ Wonderland và Habana Island; hai phân kỳ này đã bàn giao hơn 200 sản phẩm và đang tiếp tục triển khai bàn giao.

Nếu chỉ dừng ở đây, Ngân Hiệp là một mô hình khá điển hình, được xem như một pháp nhân dự án có thể “gọn nhẹ” về nhân sự, còn hoạt động phát triển – xây dựng – bán hàng được triển khai thông qua hệ thống nhà thầu, tư vấn, đơn vị quản lý dự án và nguồn lực từ tập đoàn mẹ.

Tuy nhiên, ngày 23/12/2025 vừa qua, Địa ốc Ngân Hiệp đã hoàn tất mua hơn 30 triệu cổ phiếu SEA của Seaprodex, trở thành cổ đông lớn với tỷ lệ sở hữu 24,03%. Theo thị giá tại thời điểm giao dịch, số tiền ước tính Ngân Hiệp chi ra lên tới hơn 1.200 tỷ đồng.

Từ góc nhìn cấu trúc, đây là nút thắt quan trọng khi một pháp nhân vốn được biết đến như công ty dự án Hồ Tràm lại thực hiện thương vụ mua cổ phần quy mô lớn ở một doanh nghiệp khác. Điều này mở ra hai khả năng. Trong đó, khả năng 1 (theo logic tài sản), Ngân Hiệp được sử dụng như pháp nhân “cầm” một khoản đầu tư chiến lược, nhằm tham gia vào câu chuyện tái cấu trúc tài sản/quỹ đất hoặc hợp tác dự án trong tương lai với Seaprodex.

Khả năng 2 (theo logic tài chính), Ngân Hiệp là “cánh tay” tham gia một thương vụ đầu tư vốn, có thể mang tính tài chính nhiều hơn, tận dụng cơ hội thị trường.

Đại diện Novaland cũng cho biết giao dịch của Ngân Hiệp là khoản đầu tư dài hạn, nhằm đa dạng hệ sinh thái bên cạnh ngành nghề cốt lõi bất động sản. Novaland đang tìm kiếm các cơ hội đầu tư phù hợp với chiến lược kinh doanh, chuẩn bị cho giai đoạn tăng trưởng mạnh hậu tái cấu trúc.

Tuy nhiên, vẫn chưa thể khẳng định khả năng nào là đúng tuyệt đối, nhưng việc thương vụ diễn ra với quy mô lớn, cùng thời điểm hệ sinh thái Novaland đang xoay xở dòng tiền khiến nhà đầu tư phải tự đặt câu hỏi về mục tiêu thực tế của khoản đầu tư này, liệu doanh nghiệp đang tập trung cho dự án hay phân bổ một phần sang cơ hội vốn khác.

Cũng trong ngày 23/12/2025, Công ty CP Đầu tư Redwood được biết là một doanh nghiệp “liên quan đến Novaland” đã mua thêm 10,5 triệu cổ phiếu SEA, nâng sở hữu lên 8,44% và trở thành cổ đông lớn. Như vậy, nếu cộng cả Ngân Hiệp và Redwood, nhóm liên quan Novaland nắm gần 32,5% vốn tại Seaprodex, chỉ đứng sau cổ đông Nhà nước.

Chính vì vậy, khi tỷ lệ sở hữu tăng lên mức có thể tạo ảnh hưởng, Seaprodex không còn là một khoản đầu tư “nhỏ lẻ”; nó trở thành một phần đáng kể trong bức tranh sở hữu chéo.

Seaprodex và bài toán rủi ro từ sở hữu chéo

Seaprodex được biết đến là một doanh nghiệp sở hữu quỹ “đất vàng”, trong đó có khu đất trụ sở chính tại 2-4-6 Đồng Khởi (Quận 1 cũ, TP.HCM). Chính tiềm lực tài sản khiến cơ cấu cổ đông Seaprodex nhiều năm biến động, với sự tham gia của nhiều nhóm cổ đông khác nhau.

Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất trong câu chuyện lại không chỉ nằm ở “đất vàng”, mà nằm ở chuỗi liên quan: Seaprodex hiện là cổ đông lớn nhất tại Đồ hộp Hạ Long (CAN) với tỷ lệ khoảng 28%. CAN đang là tâm điểm dư luận sau khi cơ quan chức năng công bố vụ việc liên quan đến việc sử dụng 130 tấn thịt lợn nhiễm bệnh để sản xuất thực phẩm, làm dấy lên lo ngại về an toàn thực phẩm và quản trị doanh nghiệp.

Về bản chất tài chính, khi Seaprodex nắm tỷ lệ lớn ở CAN, bất kỳ biến cố nào tại CAN (về pháp lý, uy tín, hoạt động kinh doanh) đều có thể tác động lên Seaprodex thông qua ít nhất ba kênh gồm: giá trị khoản đầu tư; áp lực công bố thông tin – quản trị và tâm lý thị trường đối với doanh nghiệp liên quan. Và khi nhóm liên quan Novaland lại nắm tỷ lệ lớn tại Seaprodex, rủi ro có thể “lan” theo chiều ngược trở lại hệ sinh thái này, tối thiểu là ở góc nhìn giá trị khoản đầu tư và tâm lý nhà đầu tư.

Nhìn tổng thể, chuỗi diễn biến từ bảo lãnh tín dụng, đầu tư thông qua công ty con đến gia tăng sở hữu tại các doanh nghiệp bên ngoài cho thấy Novaland đang tận dụng tối đa cấu trúc pháp nhân nội bộ để duy trì hoạt động và kéo dài dư địa tái cơ cấu tài chính. Trong giai đoạn dòng tiền còn nhiều sức ép, những công cụ như bảo lãnh vay vốn hay khoản vay có quyền chuyển đổi giúp doanh nghiệp mua thêm thời gian, nhưng đồng thời cũng làm gia tăng độ phức tạp của cấu trúc vốn.

Với cổ đông và nhà đầu tư, vấn đề không chỉ nằm ở quy mô từng khoản vay hay thương vụ riêng lẻ, mà ở cách dòng tiền được phân bổ trong toàn hệ sinh thái, cũng như những rủi ro lan truyền phát sinh từ sở hữu chéo. Khi các pháp nhân trung gian ngày càng đóng vai trò lớn hơn, việc “nhìn xuyên” cấu trúc này trở thành yếu tố then chốt để đánh giá đúng mức độ rủi ro và triển vọng thực chất của doanh nghiệp.