Giá căn hộ Hà Nội neo cao, khó có "cửa" giảm

(Banker.vn) Rất khó để kỳ vọng vào việc giảm giá chung cư, khi những yếu tố căn bản đều đang ủng hộ cho xu hướng tăng giá.
Các ông lớn bất động sản đang bị âm dòng tiền ra sao?

Giá căn hộ tăng phi mã, người mua thực chới với

Đầu năm 2021, chị Thảo, nhân viên văn phòng một công ty truyền thông tại quận Cầu Giấy, bắt đầu hành trình tìm mua nhà. Với số vốn ít ỏi chỉ hơn 500 triệu đồng, chị Thảo tìm đến Ecohome 3 - một dự án nhà ở xã hội ở chân cầu Thăng Long, quận Bắc Từ Liêm với hy vọng tìm được một căn hộ tầm giá hơn 1 tỷ đồng.

Nhưng điều nhận về chỉ là sự thất vọng khi giá bán tại đây lên tới 26 triệu đồng/m2, căn hộ 2 phòng ngủ gần 70m2 rơi vào gần 1,8 tỷ đồng. Nếu muốn mua, chị còn phải mua lại dưới hình thức uỷ quyền hoặc vi bằng từ người mua trước, do nhà ở xã hội có quy định là trong 5 năm đầu không được chuyển nhượng. Hình thức này khá rủi ro nên chị Thảo chuyển hướng sang dự án nhà ở thương mại với kỳ vọng vào chính sách ưu đãi của chủ đầu tư.

Dự án The Terra An Hưng ở Hà Đông với mức giá 25 triệu đồng/m2, căn hộ 2 phòng ngủ tầm 1,8 tỷ đồng là lựa chọn tiếp theo của chị. Tại thời điểm đó, đây là một trong những dự án có mức giá dễ chịu nhất. Với tích luỹ hiện tại, lo ngại việc vay mua lên tới 70% giá trị căn hộ là quá sức, chị Thảo tạm gác lại việc mua nhà.

Tháng 5/2022, được bố mẹ hỗ trợ thêm 500 triệu đồng, chị Thảo quay lại dự án The Terra An Hưng, nhưng quỹ căn mới gần như đã hết. Chị tìm mua lại căn hộ ở thị trường thứ cấp. Điều khiến chị ngạc nhiên là chưa đầy một năm, căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 71m2 ban đầu đã được “hét giá” 2,6 - 2,7 tỷ đồng, tức đã tăng khoảng 50%.

“Thu nhập và tích luỹ của tôi không theo kịp với giá nhà Hà Nội. Thời gian tôi tiết kiệm thêm được chút tiền thì giá nhà đã tăng gấp mấy lần so với số tiền tôi tích thêm”, chị Thảo chua chát.

Cũng trong tình cảnh chật vật tìm nhà như chị Thảo, nhưng anh Hùng, một phóng viên làm việc tại quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội may mắn hơn. Cuối năm 2021, sau khi tham khảo nhiều dự án, anh Hùng tìm đến Khu đô thị Vinhomes Smart City Tây Mỗ, dù nằm xa trung tâm nhưng sở hữu quần thể tiện ích cao, khép kín cùng chính sách bán hàng hấp dẫn. Với hơn 600 triệu đồng, anh Hùng đóng 30% cho hợp đồng căn hộ rộng 55m2, 2 phòng ngủ tại phân khu The Miami, còn lại 70% được chủ đầu tư hỗ trợ vay ngân hàng, ân hạn lãi suất đến tháng 9/2023. Giá căn hộ khi đó là 2,1 tỷ đồng, tương đương 38,5 triệu đồng/m2.

“Khi đó tôi cứ ngỡ là đắt. Nhưng chỉ mấy tháng sau, người quen của tôi tìm đến thì giỏ hàng đó đã bán sạch. Các phân khu khác như The Sakura, The Tonkin, Imperia đang mở bán, giá dao động 37 - 45 triệu đồng/m2. Với những căn góc, sở hữu tầm nhìn công viên trung tâm, giá lên tới trên 50 triệu đồng/m2. Phân khu cao cấp nhất do Masterise làm chủ đầu tư là Masteri West Heights giá bán neo ở mức rất cao, 50 - 62 triệu đồng/m2”, anh Hùng chia sẻ.

Con số 38,5 triệu đồng/m2 hoá ra lại là một sự may mắn. Nhiều người lưỡng lự không mua, tới giờ lại chép miệng tiếc rẻ.

giá căn hộ Hà Nội
Thị trường Hà Nội luôn trong tình trạng khan hiếm nguồn cung mới và gần như vắng bóng căn hộ giá thấp. Ảnh minh hoạ: Hải Thu

Câu chuyện của anh Hùng, chị Thảo chỉ là số ít trong vô vàn trường hợp chật vật tìm mua căn hộ trên thị trường Hà Nội thời gian qua: càng chờ đợi giá rẻ, giá lại càng lên, cuối cùng phải ngậm ngùi mua giá đắt.

Khảo sát của Kinh tế Chứng khoán Việt Nam cho thấy thời gian qua, thị trường Hà Nội luôn trong tình trạng khan hiếm nguồn cung mới và gần như vắng bóng căn hộ giá thấp. Các dự án mở bán mới đều ở vùng giá rất cao và không ngừng tăng. Chẳng hạn dự án The Nine nằm trên đường Phạm Văn Đồng, khi mở bán có giá 45 triệu đồng/m2, hiện tại đã tăng lên 55 triệu đồng/m2, quỹ căn chỉ còn dưới 10%. Cách đó không xa là dự án Rubik 360, giá đã vượt ngưỡng 60 triệu đồng/m2, trong cùng vùng giá với The Zei (đường Lê Đức Thọ), Matrix One (đường Lê Quang Đạo),...

Tại quận Hoàng Mai, dự án Feliz Homes đang mở bán toà Zen với giá trên 50 triệu đồng/m2, tương đương với dự án Melody Residences ở Linh Đàm. Sát chân cầu Nhật Tân là dự án Udic Westlake chỉ còn tầm vài chục căn, giá đã tăng 10%, trên 40 triệu đồng/m2. Các căn tồn lại chủ yếu có diện tích lớn, giá trị cao hoặc “view” hạn chế.

Còn tại Hà Đông, giá căn hộ có vẻ dễ chịu hơn song nguồn cung không nhiều. Trong số các dự án dự kiến bàn giao năm nay gần như chỉ có dự án BID Residence có giá dưới 30 triệu đồng. Trước đó, vào thời điểm mở bán, các căn hộ BID Residence được chào bán giá 20 - 21 triệu đồng/m2, tuy nhiên hiện tại giá bán căn hộ đã tăng lên 24 - 29 triệu đồng/m2. Một số dự án có giá dưới 30 triệu đồng khác là Anland Premium, HPC Landmark 105.

Muốn sở hữu các căn hộ với mức giá “dễ thở” hơn, người mua nhà phải chấp nhận đi ra vùng ven hoặc ngoại thành, như Đông Anh hoặc Thanh Trì. Một số dự án đang mở bán, có giá dao động từ 25 - 28 triệu đồng như Eurowindow River Park (huyện Đông Anh), Tecco Diamond (huyện Thanh Trì)... Đáng chú ý, dự án Vinhomes Ocean Park tại huyện Gia Lâm, giá bán đã ngang ngửa với dự án ở nội thành.

Không chỉ các dự án mới, các chung cư đã đi vào hoạt động trong khoảng thời gian 2 - 5 năm ở Hà Nội cũng đã thiết lập mặt bằng giá mới, ghi nhận mức tăng chóng mặt. Chị Hồng, nhân viên văn phòng ở Tố Hữu, Hà Đông cho biết vừa mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án The Golden An Khánh đã bàn giao 5 năm trước với giá 1,85 tỷ đồng. Thời điểm 2017, căn hộ này chỉ khoảng 1,1 tỷ đồng.

Ghi nhận của PV tại dự án Mipec Tower, ICID Complex (quận Hà Đông), những căn 2 phòng ngủ mới 4 năm trước có giá 1,2 -1,3 tỷ đồng/căn thì nay giá chào bán đều dao động phổ biến từ 1,5 - 1,9 tỷ đồng/căn. Một dự án khác nằm trên đường Vành đai 3 là Sudico Mỹ Đình, đã đi vào hoạt động nhiều năm nay, chứng kiến mức tăng giá căn 2 ngủ 1 vệ sinh từ 1,7 tỷ đồng lên 1,9 tỷ đồng, còn loại căn hộ 2 ngủ 2 vệ sinh (78 - 85m2) từ 2,1 tỷ đồng lên 2,5 tỷ đồng trong vòng 1 năm.

Giá nhà liệu có giảm?

Thống kê của Savills cho thấy, kể từ năm 2018, giá bán sơ cấp căn hộ ở Hà Nội không ngừng leo thang, trung bình tăng 10%; giá bán thứ cấp tăng 3% theo năm. Tính riêng quý III/2022, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã đạt 47 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. Sau 15 quý liên tục tăng giá, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53% so với quý I/2019.

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận tại thị trường Hà Nội, quý III/2022, giá bán căn hộ bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng 7%, căn hộ trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) tăng 18% và căn hộ cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 10% so với quý III/2021.

giá
Biến động giá bán chung cư Hà Nội quý III/2022 so với cùng kỳ năm trước. Ảnh: Batdongsan.com.vn

Giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng giá mới qua các năm, không ngừng leo cao là do sự hỗ trợ đồng thời của nhiều yếu tố.

Đầu tiên là do nguồn cung khan hiếm. Từ năm 2020 đến nay, nguồn cung căn hộ tại thị trường Hà Nội liên tục sụt giảm, cụ thể: năm 2020 toàn Hà Nội chỉ có khoảng 20.000 căn, giảm 50% so với năm trước; năm 2021, nguồn cung giảm tiếp hơn 50%, đánh dấu mức thấp nhất kể từ năm 2016.

6 tháng đầu năm 2022, sự khan hiếm tiếp tục diễn ra gay gắt. Quý I, toàn thị trường Hà Nội không có bất kỳ dự án mới nào được đưa ra thị trường; tổng số căn hộ chào bán mới chỉ là 2.800 căn, giảm 38% theo quý và giảm 29% theo năm. Sang quý II, tình hình còn thê thảm hơn khi tổng nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt 1.598 căn, giảm tới 43% so với quý trước. Quý III đã có sự khởi sắc khi ghi nhận nguồn cung mới gồm 5.353 căn hộ, tăng 235% theo quý và 69% theo năm.

Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hoá khoảng 51%, mỗi năm trung bình Hà Nội cần ít nhất 70.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người lao động. Dù nguồn cung quý III đã được cải thiện nhưng so với nhu cầu ở thực của người dân dường như không thấm là bao. Hơn nữa, năm nay khả năng sẽ rất hiếm dự án mới xuất hiện tại Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, đồng nghĩa với việc nguồn cung sẽ lại càng khan hiếm.

Còn xét cơ cấu nguồn cung, hiện nay, thị trường căn hộ Hà Nội bắt đầu lệch pha sang phân khúc trung - cao cấp, trong khi căn hộ giá bình dân hoàn toàn biến mất khỏi thị trường. Thống kê của Savills cho thấy, trong quý III/2022, giá căn hộ từ 2-4 tỷ đồng chiếm tới 85% nguồn cung, tăng mạnh từ mức 15% trong năm 2018. Căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm 12%, còn lại là các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng.

Một nguyên nhân khác thúc đẩy giá nhà leo cao là chi phí phát triển dự án không ngừng tăng qua các năm. Chẳng hạn giá sắt thép, xi măng, cát, gạch đá, kính… tăng với tốc độ phi mã trong thời gian qua. Hay chi phí nhân công cũng leo thang nhanh chóng, do tình trạng khan hiếm lao động diễn ra trong và sau đại dịch. Đặc biệt, tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở dự kiến sẽ còn tăng lên đáng kể trong các năm tiếp theo, do chủ trương bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất ban hành hàng năm theo nguyên tắc thị trường.

giá
Chi phí phát triển dự án không ngừng tăng qua các năm cũng là yếu tố thúc đẩy giá nhà Hà Nội leo cao. Ảnh minh hoạ

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản đang phải đối diện với hàng loạt bất lợi như: “room” tín dụng hạn hẹp, lãi vay ở mức cao, lãi suất huy động qua kênh trái phiếu còn cao hơn nữa và mới đây nhất là làn sóng tăng lãi suất bắt đầu từ cuối tháng 9/2022, tất cả đã đẩy chi phí vốn lên một tầm cao ít thấy.

Với các yếu tố như trên đã phân tích, gần như không có “cửa” để kỳ vọng giá căn hộ Hà Nội sẽ giảm trong thời gian tới (trong điều kiện bình thường, giá nhà vẫn có xu hướng nhích lên 3% – 5% mỗi năm do yếu tố trượt giá của đồng tiền).

Còn nhớ gần đây, tại một hội thảo, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cho rằng giá bất động sản thời gian tới sẽ giảm 30%, nhưng không sụp đổ và sau đó sẽ nhanh chóng phục hồi.

Chung nhận định, song TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam giải thích rõ hơn: “Bất động sản bao gồm nhiều phân khúc, tình trạng giảm giá sẽ chỉ diễn ra ở một số phân khúc bị thổi giá thời gian qua, một số phân khúc có giá đất quá ảo”.

Còn với những phân khúc phục vụ nhu cầu thực, theo ông Đính, việc giảm giá là rất khó trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Hải Thu

Theo: Kinh Tế Chứng Khoán