Dòng vốn FDI dẫn dắt ngành bất động sản khu công nghiệp

Dòng vốn FDI: Động lực chính thúc đẩy tăng trưởng bất động sản khu công nghiệp

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục đóng vai trò là lực đẩy quan trọng cho thị trường bất động sản khu công nghiệp. Theo Khối Nghiên cứu CTCP Chứng khoán VPBank (VPBankS Research), Việt Nam đã thu hút hơn 20,2 tỷ USD FDI trong 9 tháng đầu năm 2024, với mức tăng trưởng 7,3% so với cùng kỳ năm trước. Các nhà đầu tư quốc tế tập trung vào các lĩnh vực sản xuất chế biến, công nghệ cao và chuỗi cung ứng, với tỷ lệ vốn FDI phân bổ vào các khu công nghiệp lên đến 70%.

Xu hướng dòng vốn FDI tại Việt Nam trong 5 năm qua (2019-2024). Nguồn: VPBankS Research.

Những lợi thế về chi phí lao động, vị trí địa lý và mạng lưới FTA đã giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà sản xuất. Hơn nữa, sự chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu do căng thẳng địa chính trị và chiến tranh thương mại đã đẩy mạnh quá trình dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam. Điều này tạo ra nhu cầu lớn về đất công nghiệp, với tỷ lệ lấp đầy tại các khu vực trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh đạt từ 85-95%.

Thị trường miền Bắc cũng đã 2 quý liên tiếp trầm lắng khi không chào đón dự án mới nào được bổ sung. Tính tới hết quý III/2024, tổng nguồn cung của toàn thị trường miền Bắc đạt 17,190ha trong đó, 11,855ha là diện tích cho thuê.

Thị trường bất động sản khu công nghiệp miền Nam tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mới được đưa vào hoạt động trong quý III/24, dẫn tới nối dài chuỗi ngày khan hiếm nguồn cung mới kể từ quý II/2022. Tổng nguồn cung thị trường tiếp tục không đổi với tổng diện tích/diện tích cho thuê lần lượt là 41,950ha/27,948ha.

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại một số tỉnh phía Bắc tính đến cuối Q3/2024. Nguồn: VPBankS Research.

Nguồn cung mới không được bổ sung dẫn tới tỷ lệ lấp đầy thị trường bất động sản khu công nghiệp miền Nam tiếp tục duy trì ở mức nền cao, bình quân toàn thị trường đã lấp đầy hơn 89%, trong đó đặc biệt có những tình/thành phố đã dần tới hạn nguồn cung cho thuê với tỷ lệ lấp đầy cao trên 93% như TP. Hồ CHí Minh, Bình Dương, Đồng Nai.

Giá thuê đất tại miền Nam hiện dao động từ 150-200 USD/m²/kỳ hạn, tăng trung bình 10-15% mỗi năm, trong khi miền Bắc ở mức 110-130 USD/m². Các doanh nghiệp FDI không chỉ mang lại dòng tiền mà còn kéo theo công nghệ, quản lý và năng suất lao động, cải thiện đáng kể chất lượng sản xuất và năng lực cạnh tranh của các khu công nghiệp.

Nút thắt về nguồn cung dần được nới lỏng để đón dòng vốn FDI

Từ triển vọng dòng vốn FDI được kì vọng sẽ tiếp tục đổ vào Việt Nam mạnh mẽ trong ngắn hạn cũng như dài hạn, Theo VPBankS Research, nút thắt về nguồn cung hạn chế đang dần được tháo gỡ, giúp ngành bất động sản khu công nghiệp đón được dòng vốn này từ những tín hiệu tích cực trong hành pháp lý năm 2024:

Quyết định 227/QĐ-TTg về điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất tại 63 tỉnh/thành phố tới năm 2025 đã tạo thêm dư địa sử dụng đất tại nhiều tỉnh/thành phố, từ đó thúc đẩy quá trình phê duyệt các dự án mới.

Nguồn cung bất động sản khu công nghiệp dự kiến bùng nổ tại các khu vực trọng điểm trong 2 năm tới. Nguồn: VPBankS Research.

Quy hoạch sử dụng đất của các tỉnh/thành phố lớn/các trung tâm công nghiệp giai đoạn 2021-2030 cũng nhanh chóng được hoàn thiện, tạo nên sự đồng nhất với quy hoạch chung của quốc gia, tiêu biểu có thể kể tới các trung tâm công nghiệp cấp 1 tại miền Bắc và miền Nam.

Sau khoảng thời gian dài khan hiếm nguồn cung cùng những tín hiệu tích cực về quy hoạch, pháp lý cho các dự án mới dần được nới lỏng, 2 trung tâm khu công nghiệp miền Nam và miền Bắc sẽ đón nguồn cung mới mạnh mẽ trong giai đoạn 2025-26.

Với miền Nam, chuyên gia VPBankS Research kì vọng nguồn cung mới ước tính đạt hơn 1,600ha với trọng tâm nguồn cung mới tới từ tỉnh Bình Dương với 1 loạt các dự án mới được đưa vào hoạt động sau thời gian dài chờ đợi phê duyệt pháp lý, nguồn cung mới sẽ tới từ những chủ đầu tư quen thuộc như BCM, PHR và NTC.

Với miền Bắc, nguồn cung mới sẽ tiếp tục bùng nổ không chỉ ở các thị trường cấp 1 mà còn tới từ các thị trường cấp 2 - đang thể hiện xu hướng vươn lên. Hải Phòng và Bắc Ninh sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới để đáp ứng dòng vốn FDI mạnh mẽ sẽ đổ vào 2 địa phương này.

Thách thức để duy trì vị thế thu hút FDI trong dài hạn

Mặc dù sở hữu tiềm năng mạnh mẽ để thu hút nguồn vốn FDI, tuy nhiên các chuyên gia cho rằng trong dài hạn khả năng thu hút vốn FDI của Việt Nam có thể bị ảnh hưởng bởi những thách thức tiềm ẩn cần được cải thiện:

Tốc độ gia tăng lương chưa tương xứng với năng suất lao động. Việt Nam một trong những quốc gia có tốc độ tăng lương/tăng năng suất lao động cao nhất khu vực Đông Nam Á. Trong dài hạn, nếu tốc độ gia tăng năng suất không được cải thiện sẽ dẫn tới lợi thế về chi phí nhân công giá rẻ sẽ không còn hấp dẫn thu hút đầu tư.

Thách thức để duy trì vị thế thu hút FDI trong dài hạn. Nguồn: VPBankS Research.

Việt Nam là quốc gia có chất lượng nhân lực sản xuất thấp thứ 2 trong nhóm các quốc gia cạnh tranh (chỉ cao hơn Indonesia) đặt ra áp lực nâng cao chất lượng nguồn nhân lực để đáp ứng cho các ngành nghề đang được xem là trọng tâm phát triển như điện tử, linh kiện điện tử, bán dẫn…

Bên cạnh đó, Việt Nam còn phải đối mặt với thiếu hụt lao động và kĩ sư có kĩ năng trong lĩnh vực bán dẫn. Theo ước tính, số lượng kĩ sư trong lĩnh vực bán dẫn hiện nay chưa đáp ứng được một nửa nhu cầu trong 5 năm tới, tạo áp lực lên mục tiêu phát triển lĩnh vực bán dẫn tại Việt Nam

Cần có chiến lược phát triển dài hạn

Trong giai đoạn 2025-2026, VPBankS Research dự báo vốn FDI vào Việt Nam có thể đạt 30 tỷ USD. Tuy nhiên, để tận dụng cơ hội này, cần có những chiến lược dài hạn nhằm tối ưu hóa nguồn lực và nâng cao năng lực cạnh tranh. Một trong những giải pháp là mở rộng phát triển các khu công nghiệp tại các tỉnh thành mới như Quảng Ngãi, Nghệ An, Tiền Giang, nơi có tiềm năng lớn nhưng chưa được khai thác triệt để.

Bên cạnh đó, Việt Nam cần tăng cường cải cách hành chính, giảm thiểu các rào cản pháp lý và cải thiện tính minh bạch trong chính sách đầu tư. Việc đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông liên vùng, bao gồm các tuyến đường cao tốc, cảng biển và sân bay, sẽ đảm bảo khả năng kết nối hiệu quả giữa các khu công nghiệp và các trung tâm kinh tế.

Chính phủ cũng cần áp dụng các chính sách giá thuê đất linh hoạt để giảm chi phí đầu vào cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, từ đó thúc đẩy sự đa dạng hóa trong ngành công nghiệp. Các mô hình khu công nghiệp bền vững và xanh cũng nên được ưu tiên nhằm tăng giá trị lâu dài và thu hút các nhà đầu tư có tầm nhìn chiến lược.