Định danh bất động sản: Luật sư lưu ý người dân khi giao dịch

Từ ngày 1/3/2026, mỗi bất động sản đưa vào quản lý và giao dịch sẽ được cấp mã định danh điện tử riêng, theo quy định tại Nghị định 357/2025/NĐ-CP (Nghị định 357) của Chính phủ về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Những thay đổi này sẽ tác động như thế nào tới giao dịch, nghĩa vụ pháp lý và quyền lợi của người tham gia thị trường? Xoay quanh vấn đề này, phóng viên Báo Công Thương đã có cuộc trao đổi Luật sư Phạm Ba Đô - Giám đốc Công ty Luật TNHH SJKLAW, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.

margin: 15px auto;" />

Chặn "dự án ma"

- Điểm nhấn lớn nhất của Nghị định 357 là việc mỗi bất động sản có một mã định danh điện tử. Theo luật sư, việc thiết lập mã số riêng cho từng tài sản sẽ tạo ra thay đổi gì trong cách thức quản lý, theo dõi và kiểm soát tính pháp lý của bất động sản trên thị trường hiện nay?

Luật sư Phạm Ba Đô: Việc thiết lập mã định danh điện tử riêng cho từng bất động sản là thay đổi mang tính nền tảng trong phương thức quản lý thị trường. Đây là bước chuyển sang quản lý bằng dữ liệu số, tạo ra tác động rõ rệt về pháp lý và quản trị.

Trước hết, mã định danh giúp chuẩn hóa toàn bộ thông tin pháp lý của tài sản. Mỗi nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư hoặc sản phẩm trong dự án được gắn một chuỗi ký tự duy nhất và được lưu trữ trong hệ thống dữ liệu tập trung trên phạm vi toàn quốc. Nhờ đó, từng tài sản được nhận diện chính xác trong cơ sở dữ liệu quốc gia, bảo đảm tính thống nhất giữa các địa phương.

Thứ hai, cơ chế này khắc phục tình trạng phân mảnh dữ liệu. Trước đây, thông tin về bất động sản nằm rải rác tại nhiều cơ quan như đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng. Việc đối chiếu gặp khó khăn và dễ phát sinh sai sót. Khi mỗi tài sản có một mã định danh thống nhất, toàn bộ dữ liệu liên quan được liên kết trên cùng một hệ quy chiếu, giúp truy xuất nhanh và hạn chế trùng lặp.

Thứ ba, mã định danh cho phép theo dõi đầy đủ lịch sử và biến động pháp lý của tài sản. Quá trình hình thành, giao dịch, chuyển nhượng, thế chấp hoặc thay đổi quyền sở hữu đều được ghi nhận theo một chuỗi dữ liệu xuyên suốt. Khi cần tra cứu, cơ quan quản lý và các chủ thể liên quan có thể tiếp cận ngay toàn bộ quá trình pháp lý của tài sản đó.

Thứ tư, về phía quản lý nhà nước, việc định danh tạo điều kiện để giám sát thị trường trên nền tảng dữ liệu lớn. Cơ quan quản lý có thể phân tích thông tin, phát hiện bất thường trong kê khai hoặc giao dịch, từ đó nâng cao hiệu quả kiểm soát và minh bạch hóa thị trường.

Về cơ bản, mã định danh điện tử giúp chuyển phương thức quản lý bất động sản từ thủ công, phân tán sang mô hình tập trung, minh bạch và có khả năng truy xuất nguồn gốc, tình trạng pháp lý cũng như lịch sử của từng tài sản. Đây là nền tảng quan trọng để xây dựng thị trường bất động sản vận hành theo chuẩn mực hiện đại và an toàn pháp lý cao hơn.

- Với cơ chế như vậy, mã định danh điện tử sẽ tác động ra sao tới tình trạng dự án "ma", dự án chưa đủ pháp lý, thưa luật sư?

Luật sư Phạm Ba Đô: Tôi cho rằng tác động của việc định danh bất động sản đối với tình trạng "dự án ma" và dự án chưa đủ pháp lý sẽ rất rõ nét. Trước hết, cơ chế này tạo ra một "hàng rào kỹ thuật" ngay từ đầu. Khi mỗi tài sản hoặc từng phần diện tích trong dự án đều phải được cấp mã định danh, điều kiện tiên quyết là dự án phải có hồ sơ pháp lý hợp lệ và được cập nhật vào hệ thống dữ liệu chính thức; nếu không đáp ứng đủ điều kiện, dự án đó sẽ không được gắn mã. Khi đó, chỉ cần tra cứu trên hệ thống là có thể biết ngay tài sản có tồn tại hợp pháp hay không. Những "dự án ma" sẽ khó có đất sống vì không thể xuất hiện trong cơ sở dữ liệu chính thức.

Việc đưa thông tin dự án vào hệ thống đòi hỏi phải xác thực nguồn và nội dung dữ liệu. Quy trình này giúp hạn chế tình trạng công bố thông tin sai lệch hoặc "thổi phồng" pháp lý để huy động vốn. Dữ liệu được kiểm soát từ đầu vào qua đó nâng mức minh bạch của toàn bộ thị trường.

Mã định danh còn có ý nghĩa như một công cụ cảnh báo sớm. Nếu dự án chưa hoàn tất thủ tục hoặc chưa được cấp mã, khi tra cứu sẽ không có thông tin hợp lệ. Đây là tín hiệu rất rõ để nhà đầu tư và người mua cân nhắc, rủi ro vì thế được nhận diện sớm hơn thay vì chỉ phát hiện khi tranh chấp đã xảy ra.

Nói cách khác, mã định danh điện tử là công cụ kiểm soát chủ động đối với các dự án yếu pháp lý và "dự án ma". Thị trường bất động sản minh bạch hơn, còn người tham gia giao dịch có thêm một kênh kiểm chứng đáng tin cậy trước khi xuống tiền.

Phòng ngừa rủi ro pháp lý

- Nghị định 357 cũng đặt ra yêu cầu liên thông dữ liệu giữa bất động sản với ngân hàng, thuế, công chứng. Theo luật sư, cơ chế này có thể tạo ra chuyển biến thực chất ra sao trong kiểm soát giao dịch, quản lý nghĩa vụ tài chính và phòng ngừa rủi ro pháp lý trên thị trường?

Luật sư Phạm Ba Đô: Khi các hệ thống này được kết nối trên nền tảng mã định danh, thị trường sẽ vận hành theo cách minh bạch và có kiểm soát hơn. Thông tin về tài sản, lịch sử công chứng, tình trạng thế chấp và nghĩa vụ thuế được tích hợp trong một nguồn dữ liệu thống nhất, các bên tham gia giao dịch sẽ không còn phải tự xác minh rời rạc từng phần như trước. Ngân hàng, cơ quan thuế, tổ chức công chứng có thể đối chiếu trực tiếp trên cùng một hệ thống. Điều này làm giảm độ vênh thông tin và hạn chế nguy cơ khai báo sai lệch.

Nghĩa vụ tài chính của tài sản cũng được quản lý chặt chẽ hơn. Thuế, phí và các khoản liên quan gắn với mã định danh sẽ được ghi nhận rõ ràng. Khi phát sinh giao dịch, cơ quan thuế có thể kiểm tra ngay tình trạng thực hiện nghĩa vụ, còn nhà đầu tư hoặc người mua cũng có cơ sở để xác định tài sản có tồn đọng nghĩa vụ tài chính hay không. Tính minh bạch vì thế được nâng lên một bước.

Ở góc độ tín dụng, cơ chế liên thông giúp ngân hàng thẩm định tài sản thế chấp một cách nhanh chóng và chính xác hơn. Chỉ cần tra cứu mã định danh, ngân hàng có thể kiểm chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tình trạng giao dịch hoặc tranh chấp. Rủi ro nhận tài sản chưa đủ điều kiện pháp lý làm bảo đảm sẽ giảm đáng kể.

Liên thông dữ liệu còn tạo ra sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan, đồng thời thu hẹp khoảng trống cho hành vi gian lận, trùng lặp hoặc che giấu thông tin. Thị trường nhờ đó vận hành trên nền tảng minh bạch và an toàn pháp lý cao hơn. 

- Trước những thay đổi về cơ chế quản lý và minh bạch hóa dữ liệu bất động sản, luật sư có khuyến nghị gì cho nhà đầu tư và người mua nhà?

Luật sư Phạm Ba Đô: Nhà đầu tư và người mua nhà ở thực cần chủ động thích ứng thay vì chờ cơ quan quản lý kiểm soát thay mình. Điều quan trọng đầu tiên là tra cứu mã định danh trước khi quyết định giao dịch, một tài sản đã được gắn mã trong hệ thống dữ liệu quốc gia đồng nghĩa thông tin pháp lý cơ bản đã được ghi nhận. Việc kiểm tra này giúp người mua có thêm một lớp xác minh về tính hợp pháp và mức độ minh bạch của tài sản.

Bên cạnh đó, cần đối chiếu đầy đủ hồ sơ pháp lý với dữ liệu trên hệ thống. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, hồ sơ dự án hoặc các giấy tờ liên quan phải được cập nhật thống nhất. Nếu thông tin thực tế và dữ liệu hệ thống không trùng khớp, cần làm rõ trước khi ký kết hợp đồng.

Nghĩa vụ tài chính của tài sản cũng là yếu tố cần được kiểm tra kỹ. Khi dữ liệu đã liên thông với cơ quan thuế và ngân hàng, người mua có thể xác định tài sản có đang thế chấp, còn tồn đọng nghĩa vụ thuế hay phát sinh ràng buộc tài chính nào hay không. Điều này giúp hạn chế tranh chấp về sau.

Trong trường hợp vay vốn, mã định danh cũng mang lại lợi thế nhất định. Tài sản minh bạch về pháp lý và lịch sử giao dịch sẽ được ngân hàng thẩm định nhanh hơn, từ đó tạo điều kiện thuận lợi hơn trong quá trình đàm phán tín dụng.

Tuyệt đối tránh các giao dịch ngoài hệ thống, các dự án chưa có mã định danh hoặc chưa hoàn thiện thông tin pháp lý. Cơ chế mới được thiết kế để tạo ra môi trường giao dịch minh bạch và an toàn hơn. Khi chủ động khai thác công cụ này, nhà đầu tư và người mua nhà sẽ có thêm một lớp bảo vệ vững chắc cho quyền lợi của mình.

Xin cảm ơn luật sư!

Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản quy định từ ngày 1/3, mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng, là chuỗi ký tự gồm chữ và số, tối đa 40 ký tự. Nghị định cũng mở rộng cấp mã định danh cho các chủ thể tham gia thị trường như đơn vị quản lý vận hành chung cư, môi giới bất động sản và cá nhân hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở.