Cổ phiếu tăng 26% chỉ sau 2 tuần đầu năm, doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đứng trước 2 ngã rẽ

21/01/2026 - 16:514 phút đọc

(Banker.vn) Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp này tăng mạnh nhờ kỳ vọng thoái vốn Nhà nước, nhưng đằng sau nhịp bứt tốc là rủi ro lớn từ cơ cấu sở hữu quá cô đặc.

Tổng Công ty CP Phát triển Khu công nghiệp Sonadezi (SNZ, UPCoM) đang đứng trước một ngã rẽ đáng chú ý khi chính thức công bố không còn đáp ứng điều kiện là công ty đại chúng.

Nguyên nhân không đến từ kết quả kinh doanh hay vi phạm nghĩa vụ công bố thông tin, mà xuất phát từ một vấn khá nhiều doanh nghiệp hiện nay gặp phải, đó là cơ cấu sở hữu quá cô đặc.

margin: 15px auto;" />

Theo danh sách cổ đông do VSDC lập tại ngày 8/10/2025, Tổng Công ty CP Phát triển Khu công nghiệp Sonadezi có 470 cổ đông, song UBND tỉnh Đồng Nai nắm giữ tới 99,54% số cổ phần có quyền biểu quyết.

Phần còn lại vỏn vẹn 0,46% thuộc về 469 cổ đông nhỏ lẻ. Với tỷ lệ “free-float” mỏng như vậy, Sonadezi không đáp ứng quy định tối thiểu 10% cổ phần có quyền biểu quyết do ít nhất 100 nhà đầu tư không phải cổ đông lớn nắm giữ.

Từ đây, doanh nghiệp đứng trước hai kịch bản khá rõ ràng. Một là rời sàn do không còn đủ điều kiện đại chúng. Hai là cổ đông Nhà nước phải giảm tỷ lệ sở hữu ít nhất 9,54% để đưa lượng cổ phần tự do lưu hành về ngưỡng chuẩn.

Cả hai phương án đều mang những hệ quả khác nhau, không chỉ với Sonadezi mà còn với nhóm nhà đầu tư đang nắm giữ cổ phiếu SNZ.

Thông tin này xuất hiện trong bối cảnh nhóm cổ phiếu khu công nghiệp đang thu hút sự quan tâm trở lại, nhờ kỳ vọng “sóng thoái vốn Nhà nước” theo tinh thần Nghị quyết 79.

Phản ứng của thị trường là khá nhanh, khi chỉ trong hai tuần đầu năm 2026, cổ phiếu SNZ tăng khoảng 26%, tiến sát vùng 38.000 đồng/cp.

Tuy nhiên, thanh khoản SZC vẫn ở mức rất thấp. Dù đã cải thiện lên khoảng 10.000–40.000 cổ phiếu mỗi phiên, con số này vẫn khiến phần lớn nhà đầu tư cá nhân rơi vào thế “khó mua đủ – khó bán nhanh”.

Nếu kịch bản rời sàn xảy ra, nhóm chịu tác động rõ nhất sẽ là cổ đông thiểu số. Khi không còn giao dịch tập trung, cổ phiếu có nguy cơ giảm mạnh tính minh bạch và khả năng tiếp cận thông tin.

Thanh khoản vốn đã mỏng có thể còn co lại hơn nữa, khiến việc thoái vốn trở nên khó khăn. Trong bối cảnh thị trường biến động, rủi ro “kẹt hàng” với nhà đầu tư nhỏ lẻ là điều không thể bỏ qua.

Ở chiều ngược lại, khả năng Sonadezi buộc phải mở room thông qua thoái bớt vốn Nhà nước lại được nhìn nhận như một “điểm kích hoạt” tiềm năng cho cổ phiếu.

Một đợt giảm tỷ lệ sở hữu đủ lớn không chỉ giúp SNZ duy trì tư cách đại chúng, mà còn có thể cải thiện đáng kể thanh khoản và mở ra cơ hội được thị trường định giá lại.

Dù vậy, đây mới chỉ là kỳ vọng. Thực tế còn phụ thuộc vào lộ trình, phương thức thoái vốn cũng như mức giá chào bán, thay vì chỉ dựa trên thông tin về tỷ lệ sở hữu.

Nói thêm, Sonadezi là doanh nghiệp có nền tảng kinh doanh tương đối ổn định. Giai đoạn 2021–2024, doanh thu duy trì quanh 5.100–5.900 tỷ đồng mỗi năm, lợi nhuận sau thuế dao động 1.100–1.600 tỷ đồng.

Tuy nhiên, yếu tố khiến SNZ khó tạo đột phá trên thị trường chứng khoán lại không nằm ở kết quả kinh doanh, mà ở cấu trúc sở hữu và thanh khoản. Khi cổ phiếu bị cô đặc quá mức, câu chuyện định giá trở nên kém hấp dẫn hơn so với các doanh nghiệp cùng ngành có “room” giao dịch rộng và khả năng thu hút dòng tiền lớn hơn.

Với SNZ, câu hỏi quan trọng lúc này không chỉ là “ở lại hay rời sàn”, mà là lựa chọn nào sẽ mang lại lợi ích cân bằng hơn giữa cổ đông Nhà nước, nhà đầu tư thiểu số và vị thế dài hạn của doanh nghiệp trên thị trường vốn.