Cổ phiếu CII và "bong bóng" kỳ vọng

Khó đột biến lợi nhuận trong ngắn hạn

Từ 10/12/2021 đến 4/1/2022, giá cổ phiếu CII đã tăng 85,4%, từ mức 26.750 đồng lên 49.600 đồng/cổ phiếu và thuộc nhóm tăng nóng nhất trong gần 1 tháng trở lại đây. Trên các diễn đàn và hội nhóm đầu tư chứng khoán, nhiều người lan truyền thông tin CII đang sở hữu khoảng 9 ha đất tại Thủ Thiêm, TP.HCM, trong đó, dự án The River Thủ Thiêm đã cất nóc trong năm 2021 và dự kiến nửa đầu năm 2022 sẽ là điểm rơi lợi nhuận của Công ty.

Vậy, thực tế, việc triển khai các dự án tại Thủ Thiêm của CII ra sao?

Được biết, tại Thủ Thiêm, CII đã đầu tư tổng cộng 2.642 tỷ đồng vào dự án BT Thủ Thiêm, bao gồm xây dựng đường trục (đoạn từ chân cầu Thủ Thiêm 1 đến đường Mai Chí Thọ), đường nội bộ và cơ sở hạ tầng khác. Đổi lại, CII được giao 90.078,3 m2 đất sử dụng ổn định lâu dài để xây dựng nhà ở và 6.053,6 m2 đất sử dụng 50 năm để xây dựng văn phòng thuộc Khu dân cư 3 và 4.

CII đã triển khai Dự án Thủ Thiêm Lakeview, gồm 5 lô, được đánh số từ 1 - 5. Trong đó, dự án Lake View 1 và 2 đã được bàn giao trong năm 2018 và 2019, dự án Lake View 3 được bàn giao trong năm 2021. Hai lô còn lại vẫn nằm ở giai đoạn xin giấy phép triển khai dự án.

Ngoài ra, CII triển khai dự án Khu nhà ở chung cư tại lô 3-15 và 3-16 (tên thương mại là The River Thủ Thiêm). Theo Báo cáo thường niên của CII, trong năm 2020, Công ty đã chuyển nhượng thành công toàn bộ dự án The River Thủ Thiêm tại lô 3-15 cho đối tác chiến lược và xúc tiến các thủ tục pháp lý để khởi công dự án khu căn hộ cao cấp tại lô 3 - 16.

Theo thông tin giới thiệu về dự án The River Thủ Thiêm thì chủ đầu tư là liên doanh giữa Tập đoàn Refico Group và CII. Trong đó, giai đoạn 1 của dự án nằm ở lô 3 – 15, giai đoạn 2 nằm ở lô 3-16. Giai đoạn 2 của dự án này được triển khai trên khu đất rộng 2 ha, với 3 tòa tháp cao từ 12 - 24 tầng, thời gian bàn giao dự kiến trong năm 2024.

Với việc đã chuyển nhượng toàn bộ vốn tại dự án The River Thủ Thiêm giai đoạn 1, CII đã chốt lời sớm cho đối tác chiến lược, thay vì nắm giữ tới ngày công trình hoàn thành. Trong báo cáo tài chính năm 2020, CII cho biết lãi phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp trong Công ty TNHH City Garden Thủ Thiêm (chủ đầu tư dự án The River Thủ Thiêm giai đoạn 1) là 533,24 tỷ đồng.

Như vậy, các dự án bất động sản của CII tại Thủ Thiêm như The River Thủ Thiêm giai đoạn 2 và 2 lô còn lại của dự án Thủ Thiêm Lakeview đều đang trong quá trình xây dựng, chưa thể ghi nhận lợi nhuận trong nửa đầu năm 2022, trừ trường hợp Công ty tiếp tục “bán lúa non” như từng áp dụng với The River Thủ Thiêm giai đoạn 1.

Việc sở hữu quỹ đất tại Thủ Thiêm vì vậy khó có khả năng tạo lợi nhuận đột biến trong ngắn hạn cho CII như kỳ vọng của một bộ phận nhà đầu tư.

Trong khi đó, nhìn vào nội tại của CII, có thể thấy doanh nghiệp này đang đứng trước khó khăn, thách thức rất lớn. Tại thời điểm 30/9/2021, tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn của CII là 17.661 tỷ đồng, cao gấp 2,27 lần vốn chủ sở hữu. Trong đó, áp lực thanh toán các khoản vay, nợ thuê tài chính dài hạn và các khoản trái phiếu trong vòng 1 năm tới là 1.948,3 tỷ đồng, trong năm thứ hai là 4.668,4 tỷ đồng và từ năm thứ ba đến năm thứ năm là 4.086,9 tỷ đồng.

Cùng thời điểm, CII có 936,8 tỷ đồng tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn, chỉ chiếm 3,1% tổng tài sản và dòng tiền kinh doanh chính liên tục âm, trong 9 tháng đầu năm 2021 âm 1.083,8 tỷ đồng, năm 2020 âm 1.394 tỷ đồng.

CII đang kinh doanh theo mô hình kinh doanh thâm hụt vốn kéo dài, liên tục huy động trái phiếu để tài trợ cho việc mở rộng. Trong những năm tới, Công ty sẽ chịu áp lực đáo hạn nợ vay, cũng như chi phí lãi vay tăng cao.

Lãnh đạo và cổ đông lớn ồ ạt thoát hàng

Trái với sự hưng phấn trên thị trường chứng khoán, khi giá cổ phiếu CII tăng cao, lãnh đạo và cổ đông lớn của Công ty đồng loạt bán ra.

Cụ thể, thống kê từ ngày 2/11 - 20/12/2021, Quỹ VIAC (No.1) Limited Partnership đã bán ra 8 triệu cổ phiếu CII để giảm sở hữu từ 10,54% về còn 7,2% vốn điều lệ.

Mới đây, quỹ này tiếp tục đăng ký 5,5 triệu cổ phiếu để giảm sở hữu về 4,89%, giao dịch dự kiến thực hiện từ ngày 4/1 - 2/2/2022. Nếu giao dịch thành công, Quỹ VIAC sẽ không còn là cổ đông lớn tại CII.

Cùng với xu hướng bán ra của cổ đông lớn, trong giai đoạn từ 2/11 đến 1/12/2021, ông Lê Vũ Hoàng, Chủ tịch Hội đồng quản trị cũng bán ra 393.000 cổ phiếu để giảm sở hữu từ 0,332% về còn 0,168% vốn điều lệ; ông Dương Quang Châu, Giám đốc đầu tư bán ra toàn bộ 180.000 cổ phiếu CII để giảm sở hữu từ 0,08% về 0%.

Bà Nguyễn Thị Mai Hương, Kế toán trưởng cũng đăng ký bán toàn bộ 290.900 cổ phiếu, tuy nhiên kết thúc thời gian đăng ký, bà Hương vẫn chưa báo cáo kết quả giao dịch.

Vùng giá hiện tại của cổ phiếu CII cũng là vùng cao nhất trong lịch sử của cổ phiếu này.

Số liệu ước tính của SSI Research cũng cho thấy, định giá cổ phiếu CII (P/E) đã lên mức quá cao. Cụ thể, tại ngày 4/1/2022, định giá P/E của CII đang là 280,76 lần, gấp 15,77 lần định giá toàn thị trường (17,8 lần).

Việc giá cổ phiếu tăng nóng, trong khi nội tại của doanh nghiệp còn nhiều khó khăn, thách thức là rủi ro lớn với những nhà đầu tư chạy theo sóng ngành bất động sản, theo thông tin chung chung, mơ hồ rằng các doanh nghiệp địa ốc sẽ được định giá lại sau vụ đấu giá tại Thủ Thiêm, với mức giá “không tưởng” 2,4 tỷ đồng/m2.

Vũ Duy Bắc

Tin nhanh Chứng khoán - Tạp chí Kinh tế Chứng khoán Việt Nam