Cơ hội và triển vọng cho thị trường bất động sản năm 2024

Năm 2023 mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra, cả vĩ mô và vi mô, trước mắt và trung hạn trong chính sách và thực tiễn điều hành, kinh doanh, mở ra những cơ hội và triển vọng cho thị trường bất động sản năm 2024.

1. Những cơ hội và triển vọng thị trường bất động sản năm 2024

Những tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản đình đốn do nguồn cung hết sức hạn chế ở hầu hết các loại hình bất động sản. Số lượng các dự án mở bán rất ít, trong đó, số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trong 6 tháng đầu năm chỉ có 30 dự án với hơn 4.500 căn hộ, chỉ bằng khoảng 37,5% so với 6 tháng cuối năm 2022. Lượng bất động sản giao dịch cũng chỉ đạt khoảng 36 - 41% so với cuối năm 2022 ở tùy từng phân khúc, kéo theo đó là lượng sản xuất và tiêu thụ ở hầu hết các mặt hàng vật liệu xây dựng chủ yếu đều có mức tăng trưởng âm, có nhiều tháng âm lên đến hai con số.

Ảnh minh họa (Nguồn: Internet)

Theo Bộ Xây dựng, trong 10 tháng đầu năm 2023, lượng giao dịch bất động sản giảm đến 50% so với cùng kì năm 2022. Đến cuối tháng 9/2023, hàng tồn kho bất động sản rất lớn, tổng giá trị lên đến 301.600 tỉ đồng, tăng 5% so với cùng kì năm 2022, cần phải có giải pháp để tháo gỡ, đưa lượng hàng tồn kho rất lớn này trở lại thị trường bất động sản để vừa tạo dòng tiền, tạo thanh khoản, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Tuy nhiên, với sự chỉ đạo sát sao của Chính phủ và những nỗ lực của các Bộ, ngành Trung ương và địa phương, tình hình kinh tế - xã hội cả nước đã có sự chuyển biến tích cực trong những tháng cuối năm.

Năm 2023, về tổng thể, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra, cả vĩ mô và vi mô, trước mắt và trung hạn trong chính sách và thực tiễn điều hành, kinh doanh...

Minh chứng và căn cứ cho dự báo lạc quan này là kết quả ghi nhận các giao dịch trên thị trường đang có đà tăng liên tục về quy mô theo thời gian, đạt tổng 2.700 giao dịch trong quý I/2023, 3.700 trong quý II/2023 và 6.000 giao dịch trong quý III/2023. Theo Hiệp hội Bất động sản, thị trường bất động sản quý I/2023 tăng trưởng âm 16,2%; hai quý đầu năm 2023 vẫn tăng trưởng âm 11,58%, nhưng đã giảm 4,62% so với quý I/2023. Đến cuối quý III/2023 tuy vẫn còn tăng trưởng âm 8,71%, nhưng đã giảm thêm 2,87% so với 6 tháng đầu năm và sau 9 tháng đầu năm 2023.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) cho thấy, đến ngày 30/11/2023, tín dụng đối với nền kinh tế đạt hơn 13 triệu tỉ đồng, tăng 9,15% so với cuối năm 2022. Hiện nay, lãi suất huy động, cho vay đã giảm bình quân 2 - 3% so với cuối năm 2022 và dự kiến mặt bằng lãi suất cho vay sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới.

Chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được triển khai tại 04 ngân hàng thương mại nhà nước. Các ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng cho 06 dự án với số tiền cam kết là 1.986 tỉ đồng, đã giải ngân cho bốn dự án với số tiền là 143 tỉ đồng.

Mặt bằng lãi suất thị trường có xu hướng giảm giúp các doanh nghiệp bất động sản có khả năng tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn và người dân sẽ chuyển dần chú ý sang kênh đầu tư bất động sản.

Đặc biệt, độ ngấm và hiệu quả tháo gỡ về chính sách, cải thiện về môi trường pháp lí đang đậm nét dần sau gần 20 động thái pháp lí liên tục và dồn dập được triển khai trong năm 2023, với hàng loạt dự án luật mới đã được điều chỉnh và được Quốc hội thông qua như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chứa đựng nhiều điểm mới...

Đơn cử, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 05/3/2023 sửa đổi, bổ sung các quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu, thị trường đã có những dấu hiệu tích cực hơn, doanh nghiệp đã quay lại phát hành được trái phiếu. Nếu như quý I/2023 hầu như không có đợt phát hành nào, thì từ quý II/2023 trở đi, tháng sau khối lượng phát hành đều cao hơn tháng trước. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đối với lĩnh vực bất động sản tháng 6/2023 đã ghi nhận 13 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị 8.170 tỉ đồng với mức lãi cao so với mặt bằng chung 12 - 14%, tăng mạnh so với tháng 5/2023 khi chỉ có duy nhất một doanh nghiệp phát hành thành công với tổng giá trị 2.600 tỉ đồng, bước đầu đánh dấu sự phục hồi lòng tin của các nhà đầu tư đối với loại thị trường này. Tháng 10/2023 ghi nhận 18 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, với tổng giá trị 20.826 tỉ đồng.

Đến hết tháng 11/2023, có 77 doanh nghiệp phát hành khối lượng khoảng 220.000 tỉ đồng. Bên cạnh đó, căn cứ các quy định của Nghị định số 08/2023/NĐ-CP, doanh nghiệp và trái chủ đã rất nỗ lực thực hiện đàm phán thanh toán trái phiếu đến hạn. Đến nay, khoảng 40% khối lượng trái phiếu chậm trả của 68 doanh nghiệp đã có phương án đàm phán, tỉ lệ đàm phán thành công tăng từ 16% tháng 02/2023 lên 63% vào tháng 10/2023. Ngoài ra, những doanh nghiệp bố trí được nguồn lực tài chính đã chủ động mua lại trái phiếu trước khi đến hạn.

Đặc biệt, từ ngày 19/7/2023, hệ thống giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tập trung đầu tiên của Việt Nam đã đi vào hoạt động. Đến nay, đã có 760 trái phiếu của hơn 200 doanh nghiệp đăng kí, chiếm khoảng 2/3 các doanh nghiệp cũng như trái phiếu trên thị trường này. Với quy mô giao dịch hiện trung bình một phiên đạt trên 3.000 tỉ đồng. Đây là tín hiệu rất tốt đối với thanh khoản trên thị trường; đồng thời, góp phần tác động ngược lại thị trường phát hành sơ cấp; thể hiện chính sách đã đi vào cuộc sống và thị trường có niềm tin trở lại.

Một trong những vướng mắc nhất của thị trường bất động sản hiện nay là tính pháp lí của các dự án, chiếm khoảng 70 - 80% khó khăn. Nếu như yếu tố chính sách, thủ tục được giải quyết thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ nhanh chóng kết thúc được các dự án, đưa sản phẩm ra thị trường bán, thu tiền về và sẽ giải tỏa được tất cả các nghĩa vụ nợ với ngân hàng, nợ trái phiếu doanh nghiệp. Kết quả tháo gỡ các dự án có khó khăn, vướng mắc đang tăng dần. Thành phố Hà Nội đã giải quyết, tháo gỡ được 419 dự án (tương đương 58,8% số lượng dự án có khó khăn, vướng mắc). Thành phố Hồ Chí Minh đã giải quyết, tháo gỡ được 67 dự án (tương đương 37,2%). Các địa phương còn lại hiện đang tiếp tục quyết giải quyết khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp, của dự án. Các dự án đã và đang được tháo gỡ sẽ góp phần đảm bảo nguồn cung, thúc đẩy thị trường trong thời gian tới.

Dự báo trong giai đoạn 2024 - 2025, các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các dự án khu dân cư mới sẽ được giải quyết và thị trường bất động sản sẽ phục hồi khi Luật Đất đai 2023 được thực hiện đúng tiến độ và sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024. Nhờ đó, nguồn cung trên thị trường đang gia tăng.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), nguồn cung bất động sản nhà ở được cải thiện dần và rõ nét từ cuối quý III/2023, đạt khoảng 28.000 sản phẩm trong quý III và trên 30.000 sản phẩm trong quý IV/2023.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong IV/2023 và năm 2024, nguồn cung bất động sản đang và sẽ được bổ sung từ các dự án mới là The Canopy Residences thuộc Khu đô thị Vinhomes Smart City tại Thành phố Hà Nội, với quy mô khoảng 1.800 căn hộ hay từ dự án The Moonlight 1 An Lạc, Rose Town Ngọc Hồi, Aquarius Hưng Yên, Sapa City Clouds Lào Cai, khu đô thị Danko Center tại Tuyên Quang...; Eco Central Park Vinh, The Panorama 2 Đà Nẵng, The Sailing Quy Nhơn...; phía Nam đang được bổ sung nguồn cung mới từ giai đoạn mở bán tiếp của các dự án: Akari City, Glory Heights, Mastery Centre Point, The Global City... hay Eco Village Saigon River, Fiato City Đồng Nai, Astral City Bình Dương; Waterpoint Long An...

Ngoài ra, thị trường nhà ở xã hội sẽ có nhiều cải thiện sáng sủa hơn nhờ tăng mạnh nguồn cung từ các dự án lớn trên toàn quốc của cả Nhà nước và tư nhân.

Vinhomes niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) vào tháng 5/2018 hiện đang là doanh nghiệp bất động sản niêm yết lớn nhất tại Việt Nam về quy mô vốn hóa đạt 179,84 nghìn tỉ đồng (tại thời điểm 30/11/2023) và là nhà phát triển bất động sản hàng đầu cả nước, dẫn đầu thị phần trên tất cả các phân khúc. Năm 2022, tại đại hội đồng cổ đông thường niên Vinhomes đã công bố chiến lược phát triển các dự án nhà ở xã hội với mục tiêu 500.000 căn trong vòng 5 năm tới. Theo kế hoạch, Vinhomes sẽ triển khai các dự án nhà ở xã hội mang thương hiệu Happy Home trên toàn quốc. Các dự án Happy Home sẽ có quy mô tổng diện tích từ 50 - 60 ha/dự án trở lên, tọa lạc tại vùng ven của các tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng...

Trong Báo cáo cập nhật về Vinhomes, Công ty Chứng khoán VnDirect cho biết, Vinhomes dự kiến mở bán phân khu nhà ở xã hội nằm trong phạm vi dự án Vinhomes Star City (Thanh Hóa) vào cuối năm 2023. Nhà ở xã hội thuộc Vinhomes Star City (Thanh Hóa) có diện tích khoảng 9 ha, gồm 3.100 căn chung cư. Dự án nhà ở xã hội ở Khu công nghiệp Nam Tràng Cát (Hải Phòng) đã được điều chỉnh quy mô từ 26 ha lên 33 ha và được kì vọng sẽ mở bán trong năm 2024. Ngoài ra, dự án nhà ở xã hội ở thành phố Đông Hà (Quảng Trị) cũng được dự kiến mở bán trong năm 2024. Dự án nhà ở xã hội tại Khu công nghiệp Nam Tràng Cát (Hải An, Hải Phòng) có quy mô 3.400 căn chung cư; dự án ở Đông Hà (Quảng Trị) gồm 100 căn thấp tầng. Các dự án này đều mang thương hiệu Happy Home...

VnDirect dự báo, Vinhomes sẽ đạt doanh số bán mới gần 91.600 tỉ đồng trong năm 2024, tăng khoảng 29,4% so với cùng kì 2023 và được đóng góp chủ yếu bởi ba đại dự án dự kiến được mở bán là Vinhomes Vũ Yên (877 ha, Hải Phòng), Vinhomes Cổ Loa (385 ha, Hà Nội), Vinhomes Wonder Park (133 ha, Hà Nội). Bên cạnh đó, còn có đóng góp từ các căn thấp tầng còn lại tại hai dự án là Vinhomes Ocean Park 2 và 3. Trong năm 2025, ước tính doanh số kí bán mới của Vinhomes sẽ đạt 144.200 tỉ đồng, tăng 57,5% so với cùng kì, nhờ có thêm sự đóng góp từ các dự án Vinhomes Hạ Long Xanh (5.545 ha, Quảng Ninh), Vinhomes Long Beach (2.870 ha, Thành phố Hồ Chí Minh) và Vinhomes International University Town (924 ha, Thành phố Hồ Chí Minh).

Phân khúc bất động sản công nghiệp cũng sẽ sôi động hơn nhờ gia tăng hoạt động của khu vực đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và triển khai các dự án hạ tầng trên cả nước. Phân khúc nhà ở thương mại cao cấp sẽ hồi sức chậm hơn do nhu cầu thực sự chưa thể đột biến. Thị trường cũng đang và sẽ tiếp tục được bổ sung động lực mới từ kết quả triển khai vốn đầu tư công và thu hút FDI.

Tính chung 11 tháng năm 2023, vốn đầu tư thực hiện từ ngân sách nhà nước ước tính đạt 75% kế hoạch, tăng 22,1% so với cùng kì năm trước.

Vốn FDI cũng tiếp tục duy trì đà tăng cả dòng vốn mới đăng kí và vốn giải ngân, cụ thể: Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 11 tháng năm 2023, tổng vốn đăng kí cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 28,85 tỉ USD, tăng 14,8% so với cùng kì năm trước; trong đó, có 2.865 dự án mới được cấp Giấy chứng nhận đăng kí đầu tư, tăng 58,1% so với cùng kì, với tổng vốn đăng kí đạt hơn 16,41 tỉ USD, tăng 42,4% so với cùng kì; có 1.152 lượt dự án đăng kí điều chỉnh vốn đầu tư, tăng 15,9% so với cùng kì, tổng vốn đầu tư tăng thêm đạt hơn 6,47 tỉ USD, giảm 32,1% so với cùng kì; 3.166 giao dịch góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, giảm 4% so với cùng kì, tổng giá trị vốn góp đạt gần 5,97 tỉ USD, tăng 46,4% so với cùng kì. 110 quốc gia và vùng lãnh thổ có đầu tư tại 56 tỉnh, thành phố trên cả nước vào 18/21 ngành kinh tế quốc dân. Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt hơn 20,97 tỉ USD, chiếm gần 72,71% tổng vốn đầu tư đăng kí và tăng 40,2% so với cùng kì. Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư hơn 2,87 tỉ USD, chiếm gần 10% tổng vốn đầu tư đăng kí, giảm 31,4% so với cùng kì. Quảng Ninh vẫn dẫn đầu cả nước về thu hút FDI, với tổng vốn đầu tư đăng kí gần 3,11 tỉ USD, chiếm gần 10,8% tổng vốn đầu tư đăng kí, tăng 42,3% so với cùng kì năm 2022. Singapore dẫn đầu với tổng vốn đầu tư gần 5,15 tỉ USD, chiếm hơn 17,8% tổng vốn đầu tư vào Việt Nam, giảm 10,9% so với cùng kì 2022.

Tính lũy kế đến ngày 20/11/2023, cả nước có 38.844 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng kí gần 462,4 tỉ USD. Vốn thực hiện lũy kế của các dự án FDI uớc đạt gần 294,2 tỉ USD, bằng 63,6% tổng vốn đầu tư đăng kí còn hiệu lực. Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 19/21 ngành trong hệ thống phân ngành kinh tế quốc dân; trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tỉ trọng cao nhất với hơn 280,5 tỉ USD (chiếm 60,7% tổng vốn đầu tư). Tiếp theo là các ngành kinh doanh bất động sản với hơn 67,6 tỉ USD (chiếm 14,6% tổng vốn đầu tư). Các nhà đầu tư nước ngoài đã có mặt ở tất cả 63 tỉnh, thành phố trong cả nước; trong đó, Thành phố Hồ Chí Minh là địa phương dẫn đầu trong thu hút FDI với hơn 57,25 tỉ USD (chiếm gần 12,4% tổng vốn đầu tư); tiếp theo là Bình Dương với hơn 40,3 tỉ USD (chiếm 8,7% tổng vốn đầu tư); Hà Nội với hơn 39,58 tỉ USD (chiếm gần 8,6% tổng vốn đầu tư).

Nhìn chung, dự báo thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên và sôi động hơn từ quý II/2024, có khả năng bật tăng giao dịch từ cuối năm 2024, kéo theo sự gia tăng nhu cầu vật liệu xây dựng và lao động...

Tất cả sẽ có tác động tích cực, tăng niềm tin và sức mạnh cho thị trường sự bất động sản và lan tỏa tới hơn 40 ngành, nghề khác trong nền kinh tế quốc gia.

2. Những thách thức và giải pháp cần có cho thị trường bất động sản

Mất cân đối cung cầu trong một số phân khúc là vấn đề kéo dài sang năm 2024, nhất là tình trạng thiếu nhà ở xã hội và mặt bằng văn phòng chất lượng cao. Việt Nam đang được nhiều nhà đầu tư nước ngoài xem xét như là một trong những địa điểm thay thế trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng, song sự thiếu vắng các cao ốc văn phòng chất lượng cao và đạt chứng nhận xanh về Môi trường - Xã hội - Quản trị (ESG) sẽ ảnh hưởng đến quá trình ra quyết định của họ. Quy mô thị trường văn phòng ở Thành phố Hồ Chí Minh chỉ bằng khoảng 1/3 thị trường Bangkok và Jakarta và 1/4 so với Manila. Trong khi mật độ nhân viên văn phòng ở Thành phố Hồ Chí Minh gấp ba lần so với Bangkok, Manila, Jakarta và gấp đôi so với Singapore. Giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh cao gấp hai đến ba lần so với Bangkok, Jakarta và Manila.

Hơn nữa, thời gian tới, nhu cầu thuê và mối quan hệ giữa chủ đầu tư - khách thuê văn phòng sẽ thay đổi theo hướng khách thuê văn phòng ngày càng chú trọng vào các dự án chất lượng cao, không gian đổi mới sáng tạo và có dịch vụ vận hành tốt, nhằm nâng cao chất lượng môi trường làm việc và đáp ứng các tiêu chí bền vững. Điều khoản thuê văn phòng sẽ dần linh hoạt hơn và đòi hỏi các chủ đầu tư văn phòng cần cung cấp những gói ưu đãi mới hoặc tiện ích đáp ứng yêu cầu ESG của khách thuê, chẳng hạn như thêm thời gian hoàn thiện văn phòng, thêm các điều kiện ưu ái nhằm giữ chân khách thuê… Bởi vậy, các chủ đầu tư cần chủ động xác định nhu cầu và mong muốn của người trực tiếp sử dụng nhằm thay đổi và áp dụng những phương thức vận hành mới, từ đó đáp ứng tốt hơn những yêu cầu và kì vọng của họ. Điều này không chỉ giúp tăng doanh thu, tỉ lệ lấp đầy và hiệu suất tài sản của chủ đầu tư, mà còn tạo ra giá trị thật về kinh tế, xã hội và môi trường cho cộng đồng nói chung. Việc định giá bất động sản văn phòng cũng dần thay đổi, không chỉ dựa trên các chỉ số về nhu cầu thuê, mức lấp đầy và giá thuê. Văn phòng có thể tạo ra nhiều giá trị hơn cả tài chính cho bên thuê và bên cho thuê, tất cả dựa trên chiến lược phát triển và vận hành. Nếu xác định đúng chiến lược và tối ưu quá trình vận hành, bất động sản văn phòng là khoản đầu tư hoàn hảo đem lại nguồn thu nhập hấp dẫn và lợi ích dài hạn. Tại châu Á - Thái Bình Dương và Việt Nam, văn phòng vẫn là một trong những loại tài sản lớn nhất và sẽ tiếp tục là thành phần cốt lõi trong danh mục đầu tư bất động sản. Dù còn khá mới so với các thị trường khác trong khu vực, phân khúc văn phòng (và thị trường bất động sản nói chung) tại Việt Nam là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư nhờ yếu tố cầu vượt cung, tốc độ tăng trưởng nhanh, nguồn lao động trẻ dồi dào và sự ưa chuộng mô hình làm việc trực tiếp. Hoạt động cho thuê văn phòng thường nhạy cảm trước các biến động kinh tế vì nó liên quan đến tình hình việc làm và ngân sách của khách thuê. Những khó khăn kinh tế hiện tại có thể khiến nhà đầu tư trì hoãn chiến lược đầu tư văn phòng. Nhưng việc nắm bắt các đặc điểm về cung - cầu, rủi ro - lợi nhuận cũng như am hiểu thị trường địa phương sẽ giúp nhà đầu tư và chủ đầu tư tăng tính chống chịu cho bất động sản văn phòng và kiểm soát những tác động tới tài sản của họ trong các chu kì kinh tế và thị trường. Mặc dù có những rủi ro ở một thị trường cận biên như Việt Nam, vẫn có nhiều cơ hội hấp dẫn cho nhà đầu tư nhạy bén, biết nghiên cứu thấu đáo và ra quyết định đúng thời điểm.

Năm 2024, thị trường vẫn còn đối diện với một trong những thách thức nổi bật là doanh nghiệp khát vốn, song khả năng tiếp cận tín dụng còn khó khăn, do doanh nghiệp chưa đáp ứng hồ sơ, thủ tục vay vốn; lãi suất mặc dù đã giảm, song vẫn còn khá cao so với khả năng chi trả của doanh nghiệp; ngoài ra, nợ xấu có xu hướng gia tăng và tiềm ẩn rủi ro an toàn hệ thống.

Dự kiến cuối năm 2024, thị trường đất nền mới có sự đảo chiều. Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy chưa nên tham gia phân khúc đất nền ở thời điểm hiện tại. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe thì thời gian gần đây họ đã bắt đầu đi tìm kiếm cơ hội.

Trong năm 2024, động lực thị trường kho vận sẽ tiếp tục được thúc đẩy bởi nhu cầu nội địa. Cùng với xu hướng toàn cầu, các hoạt động thương mại xuyên biên giới được dự báo sẽ có dấu hiệu phục hồi, nhưng với tốc độ chậm. Các chủ đầu tư tiếp tục phải đối mặt với thách thức cải thiện và duy trì hoạt động của tài sản. Đồng thời, dự báo về khác biệt đáng kể giữa giá chào thuê và giá giao dịch sẽ xuất hiện, đặc biệt là ở các dự án mới.

Nguồn cung nhà kho xây sẵn mới sẽ gia tăng đáng kể vào năm 2024 với các dự án chất lượng cao tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên, dự báo tăng thêm 700.000 m2, đưa tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn hiện đại vào cuối năm 2024 tăng gấp 1,6 lần so với thời điểm hiện tại. Trong tương lai ngắn hạn, thị trường nhà kho xây sẵn hiện đại miền Bắc được kì vọng tiếp tục mở rộng ra các tỉnh lân cận như Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh nhờ lợi thế giá đất cạnh tranh và nguồn đất sẵn có cho phát triển dự án mới. Trong đó, nhiều nhà đầu tư lớn như Mapletree, Khu Công nghiệp Việt Nam, Indochina Kajima, Core5, Western Pacific Group đã có mặt tại các thị trường này và dự kiến hoàn thành các dự án vào năm 2024.

Tình trạng kéo dài thời gian nợ đáo hạn trái phiếu bất động sản sẽ tiếp diễn trong năm 2024. Trong bối cảnh hoạt động sản xuất, kinh doanh của nhiều doanh nghiệp vẫn còn khó khăn, thị trường bất động sản vẫn trầm lắng, nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó về dòng tiền và hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn, thì đương nhiên danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ trái phiếu vẫn tiếp tục tăng lên. Mới đây, Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (Cenland, mã Chứng khoán: CRE) vừa thông qua nghị quyết gia hạn trái phiếu mã CRE202001. Theo đó, ngày đáo hạn được dời từ ngày 31/12/2023 sang ngày 31/01/2025. Cenland cho biết, công ty sẽ thanh toán đầy đủ cho trái chủ lãi phải trả và thanh toán 20% tiền gốc trái phiếu của lô trái phiếu trên tại ngày đáo hạn cũ là 31/12/2023. Trong thời gian trái phiếu được gia hạn, lãi suất trái phiếu là 12%/năm.

Thời gian tới cần thêm nhiều nỗ lực mới từ các bên liên quan, nhất là từ doanh nghiệp để lấy lại được niềm tin của người tiêu dùng, cải thiện sự mất cân đối giữa các phân khúc và khơi thông dòng tiền từ các nguồn, trong đó có thị trường trái phiếu và nguồn vốn trả trước của khách hàng.

Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), năm 2024, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sẽ lên đến 329.500 tỉ đồng, cao nhất trong 03 năm gần đây. Quý IV/2023 là giai đoạn cao điểm đáo hạn trái phiếu của cả năm 2023 với tổng giá trị lên đến 65.500 tỉ đồng (không tính các lô trái phiếu đã giãn, hoãn), trong đó có gần 80% là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Nghị định số 08/2023/NĐ-CP bước đầu đã phát huy tác dụng, tháo gỡ phần nào khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp và tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong giai đoạn cao điểm quý cuối năm.

Trong 02 tháng cuối năm 2023, VBMA ước tính sẽ có khoảng 41.009 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó có 16 mã trái phiếu chậm trả lãi, gốc với tổng giá trị khoảng 1.006 tỉ đồng và 47 mã trái phiếu được gia hạn/thay đổi lãi suất. 40% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn trong 02 tháng cuối năm thuộc nhóm bất động sản với hơn 15.631 tỉ đồng, theo sau là nhóm ngân hàng với 7.530 tỉ đồng (chiếm 19%); áp lực đáo hạn trái phiếu sẽ đè nặng lên doanh nghiệp trong năm sau. Sang năm 2024, HoREA cho biết giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sẽ lên đến 329.500 tỉ đồng cao nhất trong 03 năm gần đây (năm 2022 là 144.500 tỉ đồng, năm 2023 là 271.400 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn). Áp lực đáo hạn sẽ hạ nhiệt trong quý I/2024 và sau đó sẽ tăng mạnh trở lại trong quý II/2024.

Trước tình hình đó, Bộ Tài chính cần sớm báo cáo Chính phủ về việc có đề nghị gia hạn hiệu lực của Điều 3 Nghị định số 08/2023/NĐ-CP hay không để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ và nhà đầu tư cá nhân đầu tư trái phiếu riêng lẻ trong năm 2024, phù hợp với thực tiễn doanh nghiệp...

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, bên cạnh những giải pháp đã thực hiện thời gian qua, NHNN cần tiếp tục thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại cuộc họp ngày 07/12/2023 về tháo gỡ khó khăn về vốn tín dụng cho các doanh nghiệp, cụ thể:

Tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát các điều kiện tín dụng, linh hoạt hơn, sát tình hình hơn nữa, nhất là về tài sản thế chấp, thủ tục cho vay…; quyết liệt hơn các biện pháp để tiếp tục giảm mặt bằng lãi suất cho vay, đẩy mạnh triển khai hiệu quả các gói tín dụng ưu đãi phù hợp với đặc thù của từng tổ chức tín dụng; xử lí nghiêm các ngân hàng đưa thêm các điều kiện, yêu cầu không đúng quy định, gây khó khăn cho việc tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp; sớm hoàn thiện, trình cơ chế thử nghiệm (Sandbox) cho các hoạt động mới như Fintech, cho vay trực tuyến… để tạo điều kiện huy động và cho vay tiện lợi hơn.

Ngoài ra, việc điều hành tín dụng cần tiếp tục linh hoạt, kịp thời, đảm bảo đáp ứng nhu cầu vốn cho nền kinh tế; không hạ chuẩn tín dụng, nhưng xử lí linh hoạt, phù hợp với tình hình; kịp thời xử lí các vướng mắc pháp lí; đẩy mạnh sử dụng các công cụ thị trường, giảm bớt và tiến tới loại bỏ công cụ hành chính; đặc biệt, sớm nghiên cứu, công bố công khai lãi suất bình quân của hệ thống tổ chức tín dụng, lãi suất bình quân cho vay của từng tổ chức tín dụng và chênh lệch lãi suất bình quân tiền gửi và cho vay. Qua đó, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người dân lựa chọn ngân hàng có lãi suất thấp để vay và tạo áp lực cạnh tranh thị trường cao hơn.

Trong thời gian tới, để bảo đảm an toàn, tạo sự đồng bộ, thống nhất, toàn diện về mặt thể chế thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường, cần tiếp tục các chính sách tài khóa liên quan đến vốn, thuế, lệ phí, đầu tư công để hỗ trợ chính sách tiền tệ; sự chung tay của tất cả các bên, nhất là cơ quan quản lí, tổ chức phát hành và đơn vị trung gian và trái chủ; tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính, thực hiện thủ tục đăng kí giao dịch nhanh chóng cho các nhà đầu tư sau khi họ đã thực hiện phát hành xong.

Theo tinh thần Công điện số 993 ngày 24/10/2023 của Thủ tướng Chính phủ, các địa phương đẩy nhanh việc lập, phê duyệt các quy hoạch, nhất là quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị làm cơ sở để triển khai các dự án bất động sản, lưu ý bố trí các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân độc lập tại các vị trí phù hợp. Các địa phương sớm công khai danh mục dự án bất động sản phải lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu để các doanh nghiệp có đầy đủ thông tin, chủ động nghiên cứu, đăng kí tham gia đầu tư một cách công khai, minh bạch…

Bộ Xây dựng chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến các dự án bất động sản; tăng cường thanh tra, kiểm tra để kịp thời hướng dẫn và xử lí các trường hợp gây khó khăn, phiền hà trong giải quyết thủ tục hành chính cho người dân và doanh nghiệp. Đồng thời thúc đẩy các địa phương công bố những dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện triển khai vay vốn thuộc chương trình tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng.

Năm 2024, Quốc hội sẽ tiếp tục thông qua các Luật như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng để tạo sự đồng bộ, từng bước tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản phát triển bền vững. Bộ Xây dựng cho biết, mặc dù đến ngày 01/01/2025, Luật Nhà ở sửa đổi mới có hiệu lực, nhưng những chính sách về phát triển nhà ở xã hội sẽ được xem xét áp dụng sớm hơn.

Ngoài ra, Nhà nước nên có cơ chế, chính sách điều tiết phù hợp thông qua việc giao đất, cho thuê đất với ưu đãi và giảm lãi suất cho vay xuống còn 6% cho nhà đầu tư và khoảng 4,8% cho khách hàng để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ...

Việc phân quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội theo thẩm quyền, phù hợp với thực tế địa phương là cơ hội và cũng là vấn đề khó đối với địa phương cần làm rõ hơn về mặt pháp lí để sớm đi vào thực tiễn...

Bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng phải cơ cấu lại phân khúc và giá thành sản phẩm; tiếp tục cải thiện chất lượng dự án và củng cố niềm tin nhà đầu tư, đẩy mạnh huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán.

Hiệp hội Bất động sản cần tiếp tục đẩy mạnh hoạt động tư vấn, giám định, phản biện xã hội, nắm bắt thực tế khó khăn, vướng mắc của đơn vị, tổ chức các chương trình kết nối hội viên, doanh nghiệp với thị trường đầu tư, thị trường vốn, các quỹ đầu tư và hợp tác quốc tế… nhằm tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn đang tạo rào cản, làm trì trệ hoạt động kinh tế - xã hội, góp phần tạo môi trường hoạt động thuận lợi, minh bạch cho các doanh nghiệp, thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, bền vững.

Tài liệu tham khảo:

1. https://plo.vn/thi-truong-bat-dong-san-kho-co-dot-bien-trong-thoi-gian-ngan-post765610.html
2. https://plo.vn/cac-ngan-hang-se-tiep-tuc-giam-lai-cho-nguoi-mua-nha-post765606.html
3. https://doanhnhan.vn/bat-dong-san-cenland-cre-muon-gia-han-lo-trai-phieu-450-ty-dong-den-thang-12025-64730.html
4. https://soha.vn/lo-thoi-diem-vinhomes-mo-ban-du-an-nha-o-xa-hoi-dau-tien-20231206163724162.htm
5. https://thitruongtaichinhtiente.vn/bo-truong-bo-xay-dung-nam-2024-thi-truong-bat-dong-san-se-phat-trien-tro-lai-50057.html
6. https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-co-tin-hieu-tich-cuc.html
7. https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/viet-nam-thieu-hut-nguon-cung-van-phong-chat-luong-cao-334358.html
8. https://mekongasean.vn/thi-truong-bat-dong-san-logistics-van-nhon-nhip-nam-2024-post28208.html

TS. Nguyễn Minh Phong

Cơ hội và triển vọng cho thị trường bất động sản năm 2024

Ngân hàng nào lãi suất cao nhất ?