Chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản: Khả thi đến đâu?

TS Nguyễn Hữu Huân: Để ngân hàng xử lý trái phiếu là không khả thi

"Hàng đổi hàng"

Báo cáo trái phiếu mới đây của FiinRatings cho biết, tính đến hết tháng 10/2022, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445.000 tỷ đồng, tương ứng gần 34% tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành; gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính (đạt hơn 896.000 tỷ đồng).

Số liệu cập nhật của FiinRatings cho thấy, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21.850 tỷ đồng - mức mà doanh nghiệp có thể xoay xở được. Tuy nhiên, áp lực vẫn duy trì ở mức đáng kể từ năm 2023 (119.050 tỷ đồng) và năm 2024 (111.810 tỷ đồng).

Trước áp lực đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động đẩy mạnh mua lại trước hạn trái phiếu góp phần giảm áp lực rủi ro nợ đáo hạn. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp còn áp dụng các biện pháp tái cấu trúc nợ trái phiếu khác như thương thảo gia hạn kỳ hạn trái phiếu, chuyển đổi thành hợp đồng vay với lãi suất mới hay thành chuyển đổi thành cổ phiếu...

Một giải pháp đáng chú ý khác được nhiều doanh nghiệp bất động sản đưa ra là chuyển đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản. Phương án "hàng đổi hàng" này cũng được FiiinRatings đề xuất trong báo cáo trái phiếu tháng 10.

"Hoạt động này đã diễn ra trên thị trường trái phiếu Việt Nam trong thời gian qua và đạt kết quả tương đối khả quan. Phương án này cần sự đồng thuận giữa nhà đầu tư và đơn vị phát hành. FiinRatings đánh giá "hàng đổi hàng" là một lựa chọn quan trọng và phụ thuộc nhiều vào bản chất hoạt động kinh doanh và sản phẩm của mỗi doanh nghiệp. Nhà đầu tư có thể đồng tình với giải pháp này khi có đầy đủ thông tin và pháp lý về tài sản được sử dụng để hoán đổi", hãng xếp hạng tín nhiệm nêu quan điểm.

Trên thực tế, giải pháp này đã được một số nước khu vực Đông Á (Trung Quốc, Hàn quốc) triển khai khi nhà đầu tư và doanh nghiệp phát hành trái phiếu tự nguyện thỏa thuận thanh toán bằng sản phẩm hoặc dịch vụ của họ.

Giải pháp hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản được đánh giá là phù hợp cho các DN hiện nay trong bối cảnh dòng tiền gặp khó, dòng vốn vẫn bị hạn chế. Ảnh minh hoạ

Liệu có khả thi?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản là giải pháp khả thi, nhất là với doanh nghiệp có năng lực, có thương hiệu và dự án hoàn chỉnh pháp lý. Khi đó các bên sẽ làm thêm phụ lục hợp đồng. Giá trị trái phiếu được công nhận sẽ được hoán đổi bất động sản tương đương.

"Doanh nghiệp phải chiết khấu thêm cho nhà đầu tư để họ thấy được sự công bằng như các khách hàng đang mua bất động sản hiện được giảm giá.", ông Lê Hoàng Châu đề xuất.

"Việc này có lợi cho nhà đầu tư khi được mua hàng có giá rẻ hơn hẳn giá niêm yết, cùng tâm lý e ngại tính thanh khoản của trái phiếu trong thời điểm hiện nay được giải tỏa. Đặc biệt, niềm tin được củng cố khi được cam kết mua lại bất động sản, nhà đầu tư xem như là giải pháp tối ưu nhất. Đối với doanh nghiệp bất động sản, việc quy đổi này là hợp pháp theo cách thức thỏa thuận trao đổi hàng hóa, vừa “đẩy” được lượng hàng tồn kho, vừa giải được bài toán mua lại trái phiếu trước kỳ hạn nhằm giải quyết dòng vốn và các lô trái phiếu có thể gặp bất lợi bởi quy định mới", theo ông Lê Hoàng Châu.

Lãnh đạo HoREA cũng lưu ý nhà đầu tư cần đánh giá đúng từng dự án, từng chủ đầu tư. Như dự án đã đầy đủ pháp lý, gần hoàn thiện thì nhà đầu tư lựa chọn.

"Ngoài nỗ lực của doanh nghiệp, cũng cần phải có sự đồng hành của các bên. Như ngân hàng nếu thấy dự án thực hiện được 60% - 70% thì nên cho vay để dự án không bị dở dang, hoàn thành đưa vào sử dụng, giao sản phẩm cho khách hàng. Nhà nước phải vào cuộc tháo gỡ khó khăn về pháp lý và cơ chế để có sản phẩm giao cho nhà đầu tư”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Chia sẻ tại talkshow "Hiểu đúng về trái phiếu", luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật Anvi, đánh giá hình thức đơn vị phát hành cho phép trái chủ hoán đổi trái phiếu sang nhà, đất ở các dự án mà họ đang phát triển hoặc áp dụng chính sách tương đương là được phép, hợp pháp, hợp lệ và không vi phạm pháp luật. Đồng thời, vị luật sư đánh giá rằng đây bài toán đánh đổi rất hợp lý, thể hiện công ty phát hành có năng lực, có trách nhiệm và có tài sản.

Còn ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc FiinRatings lưu ý nhà đầu tư khi chuyển đổi trái phiếu cần quan tâm pháp lý của sản phẩm bất động sản đó ra sao, ở giai đoạn nào. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến tiến độ triển khai thế nào và dự kiến khi nào có giá trị sử dụng hoặc giá trị thương mại.