Chủ tịch Phát Đạt bị "call margin", cổ phiếu PDR nằm sàn từ sớm

Công ty CP Chứng khoán Tân Việt (TVSI) vừa công bố thông tin về việc bán giải chấp chứng khoán đối với ông Nguyễn Văn Đạt – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR - HOSE) với số lượng cổ phiếu dự kiến bán giải chấp là 750.000 đơn vị. Thời gian thực hiện dự kiến từ ngày 7/11.

Cùng thời gian, TVSI sẽ bán giải chấp 720.000 cổ phiếu PDR thuộc sở hữu của Công ty TNHH Phát Đạt Holdings - cổ đông lớn thứ 2 tại PDR với lượng sở hữu 73,6 triệu cổ phiếu (tỷ lệ 10,96%), chỉ xếp sau ông Nguyễn Văn Đạt với khố lượng nắm giữ lên đến hơn 332 triệu cổ phiếu (tỷ lệ 49,45%).

Thông báo của TVSI diễn ra sau khi cổ phiếu PDR đã giảm 13 phiên liên tiếp và kết phiên 4/11 giảm sàn về mức 37.500 đồng cùng mức thanh khoản giảm mạnh xuống còn 108.000 đơn vị.

Bước sang thời điểm đầu phiên 7/11, mã tiếp tục bị bán sàn từ sớm; thị giá rơi về mức 34.900 đồng - mức thấp nhất trong vòng 20 tháng (tháng 3/2021) với dư bán sàn gần 11 triệu cổ phiếu (tính đến 9h22).

Như vậy, nếu tính từ đầu năm, cổ phiếu PDR đã giảm 50% giá trị từ mức 69.850 đồng - tương ứng vốn hóa bị thổi bay khoảng 24.000 tỷ đồng.

Diễn biến giá cổ phiếu PDR trong vòng 2 tháng trở lại đây (Nguồn: TradingView)

Trước đó vào hồi giữa tháng 5 năm nay, trong bối cảnh cổ phiếu PDR giảm mạnh từ đỉnh, doanh nghiệp bất động sản này đã từng phải bổ sung thêm 1,7 triệu cổ phiếu PDR làm tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu trị giá 500 tỷ đồng phát hành vào cuối tháng 12/2021.

Trong đợt phát hành này, Chứng khoán Bản Việt (VCSC) đóng vai trò là đơn vị quản lý tài sản đảm bảo và nhận cầm cố cổ phần. Theo thống báo của CTCK này, việc bổ sung tài sản đảm bảo diễn ra sau khi giá trị tài sản đảm bảo gốc bị suy giảm xuống dưới mức cho phép theo điều khoản và điều kiện của đợt phát hành trái phiếu.

Doanh thu chuyển nhượng đất giảm, lãi nhờ doanh thu tài chính

Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2022 ghi nhận doanh thu giảm 99%, về còn 11 tỷ đồng so với mức gần 1.268 tỷ đồng cùng kỳ năm 2021. Nhìn vào cơ cấu doanh thu cho thấy, doanh thu chuyển nhượng đất lao dốc từ 1.266 tỷ đồng về xấp xỉ 8 tỷ đồng là nguyên nhân khiến doanh thu Phát Đạt giảm mạnh trong kỳ.

Tuy doanh thu giảm sâu, song lợi nhuận PDR lại lên tới 718 tỷ đồng, tăng 18% so với quý III/2021 nhờ doanh thu hoạt động tài chính. Lý giải cho việc này, phía PDR cho biết, do trong quý III/2022, công ty đã hoàn thành việc chuyển nhượng 46% vốn chủ sở hữu trong Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn KL cho đối tác để thu về 1.249 tỷ đồng.

Đáng chú ý, đây không phải là lần đầu tiên một doanh nghiệp bất động sản báo lãi đột biến trong kỳ báo cáo tài chính, bất chấp doanh thu giảm mạnh. Trước đó, tại báo cáo tài chính tự lập quý II/2022, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - Công ty CP (KBC) cũng gây bất ngờ khi ghi nhận con số lợi nhuận lên tới hơn 2.456 tỷ đồng dù doanh thu chỉ gần 1.100 tỷ đồng, giảm 47% so với cùng kỳ.

Thuyết minh báo cáo tài chính cho thấy, trong kỳ KBC đã ghi nhận 2.397 tỷ đồng chênh lệch giữa phần sở hữu trong tài sản thuần của Công ty CP Đầu tư Sài Gòn Đà Nẵng (Sài Gòn Đà Nẵng Invest) và giá phí hợp nhất kinh doanh. Hoạt động này diễn ra sau khi KBC hoàn thành việc mua thêm 5,7 triệu cổ phần của Sài Gòn Đà Nẵng Invest để nâng tỉ lệ sở hữu từ 19,5% lên 48% vốn điều lệ.

Trong khi đó, đối với trường hợp PDR, nếu không có khoản thu nghìn tỷ từ doanh thu hoạt động tài chính, khả năng PDR lâm vào tình cảnh lỗ nặng trong quý III/2022 là khó tránh khỏi.

Hơn 126 triệu cổ phiếu PDR trở thành tài sản đảm bảo

Một điểm đáng chú ý trong bức tranh tài chính của PDR là việc doanh nghiệp này đã sử dụng khoảng 126 triệu cổ phiếu PDR được sở hữu bởi các cổ đông làm tài sản đảm bảo cho 11 đợt phát hành trái phiếu PDR kể từ năm 2021 đến nay, với tổng giá trị phát hành lên đến 2.847 tỷ đồng (dư nợ đến ngày 30/9/2022).

Đáng nói, 10/11 lô trái phiếu này có thời hạn đáo hạn trong năm 2023, lô trái phiếu còn lại có thời gian đáo hạn vào tháng 3/2024. Ngoài ra, 31 triệu cổ phiếu PDR cùng với một số bất động sản tại Đà Nẵng, TPHCM, Bình Dương được thế chấp tại các nhà băng với tổng nợ tài chính 1.148 tỷ đồng. Tính đến ngày 30/9/2022, nợ vay tài chính PDR đạt 5.265 tỷ đồng, tăng 54% sau 9 tháng.

Bên cạnh đó, lưu chuyển tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh âm hơn 1.785 tỷ đồng. Trong đó, tiền lãi vay đã trả trong kỳ lên đến 109 tỷ đồng.

Có thể thấy, áp lực từ đáo hạn trái phiếu của PDR trong thời gian tới là rất lớn. Đặc biệt trong bối cảnh doanh thu và cổ phiếu lao dốc, dòng tiền âm nặng.

Nếu nhìn vào kết qủa kinh doanh quý III/2022 có thể thấy, doanh thu PDR chỉ đạt 11 tỷ đồng, trong khi hàng tồn kho tại các dự án tính đến ngày 30.9.2022 tại 14 dự án doanh nghiệp đang triển khai lên đến hơn 13.000 tỷ đồng.

Chưa kể, theo giới thiệu, là một trong những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất khủng, thế nhưng tài sản đảm bảo cho các lô trái phiếu và ngân hàng phần đa là cổ phiếu PDR được cổ đông nắm giữ.