Bức tranh kinh doanh ngành bất động sản khu công nghiệp còn đó nhiều gam màu đối lập

27/12/2025 - 09:454 phút đọc

(Banker.vn) Triển vọng cho thuê còn chịu áp lực khiến bức tranh ngành bất động sản KCN được dự báo sẽ phân hoá mạnh, năng lực triển khai và quỹ đất sẽ tạo ra khác biệt.

Lợi nhuận bứt phá nhờ giá vốn giảm và chuyển đổi đất cao su

Theo báo cáo cập nhật của SSI Research, nhóm doanh nghiệp ngành bất động sản khu công nghiệp niêm yết ghi nhận doanh thu quý 3/2025 đạt 21,8 nghìn tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế tăng mạnh 59%, đạt 5,2 nghìn tỷ đồng.

margin: 15px auto;" />

Động lực tăng trưởng đến từ việc giá vốn hàng bán giảm tại một số doanh nghiệp như IDC, NTC, KBC, cùng với đó là kết quả tích cực của nhóm cao su (GVR, PHR, DPR) nhờ tiêu thụ cao su tăng và thu nhập từ chuyển đổi đất cao su sang khu công nghiệp.

Trong số các doanh nghiệp, IDC ghi nhận doanh thu 2,8 nghìn tỷ đồng (+28% so với cùng kỳ) và lợi nhuận ròng 981 tỷ đồng (+70%) nhờ cho thuê thêm 35 ha đất tại Quế Võ II, Cầu Nghìn và Hựu Thạnh; biên lợi nhuận gộp cải thiện lên 69% từ 58% của năm trước.

Kinh Bắc (KBC) cũng đạt doanh thu 1.347 tỷ đồng (+42%), lợi nhuận ròng 307 tỷ đồng (+57%), chủ yếu từ bàn giao 17 ha cho Goertek tại khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh và gần 3 ha tại các cụm công nghiệp ở Hưng Yên.

BCM đạt doanh thu 828 tỷ đồng (-33%), song lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ tăng 16% lên 422 tỷ đồng, nhờ đóng góp cao hơn từ liên doanh VSIP và BW.

Nhóm cao su tiếp tục đóng vai trò tích cực với GVR báo lãi 2.187 tỷ đồng (+95%), DPR tăng lên 154 tỷ đồng (+153%), còn PHR ghi nhận doanh thu tăng 49% và thêm 120 tỷ đồng thu nhập khác từ dự án VSIP 3.

Chi phí đầu tư tăng, triển vọng cho thuê còn chịu áp lực

Trái ngược với kết quả kinh doanh khả quan, hoạt động cho thuê khu công nghiệp trong quý 3/2025 giảm đáng kể. Theo CBRE, diện tích cho thuê tại các khu công nghiệp cấp 1 ở miền Bắc và miền Nam giảm 58% so với cùng kỳ, do khách thuê chuyển hướng sang nhà xưởng xây sẵn để thử nghiệm thị trường trước khi cam kết thuê dài hạn.

Bên cạnh đó, dòng vốn FDI đăng ký mới trong tháng 11/2025 giảm 12,6%, chủ yếu vì thiếu các dự án quy mô lớn như năm trước, trong khi vốn FDI giải ngân vẫn tăng 8,9%, đạt 23,6 tỷ USD. Đáng chú ý, Trung Quốc chiếm 21,3% tổng vốn FDI đăng ký, tăng gần 20% so với cùng kỳ.

Dù vậy, giá thuê đất vẫn duy trì xu hướng tăng nhẹ khi khu vực miền Nam đạt trung bình 183 USD/m²/chu kỳ thuê (+4,8%), miền Bắc 142 USD/m²/chu kỳ thuê (+4,0%). Tuy nhiên, số lượng biên bản ghi nhớ (MOU) và hợp đồng thuê mới giảm khoảng 27% trong năm 2025, điều này đến từ việc tâm lý thận trọng của khách thuê và lo ngại về khả năng áp thuế 40% đối với hàng hóa trung chuyển.

SSI Research đánh giá, triển vọng năm 2026 của ngành bất động sản khu công nghiệp vẫn đối mặt nhiều thách thức, dù nhu cầu dài hạn được hỗ trợ bởi hạ tầng và chính sách ưu đãi.

Theo báo cáo, chi phí đầu tư tại các khu công nghiệp mới đang tăng do bảng giá đất áp dụng từ năm 2025 khiến chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng cao hơn đáng kể. Hệ quả là biên lợi nhuận gộp của các dự án mới chỉ còn khoảng 30–35%, so với mức hơn 50% trước đây.

Trong bối cảnh đó, lợi nhuận năm 2026 được dự báo sụt giảm ở một số doanh nghiệp lớn như BCM (-1,4%), IDC (-13,9%), VGC (-11%), SZC (-37%), trong khi KBC, PHR và GVR được SSI đánh giá “khả quan” nhờ quỹ đất lớn và lợi thế từ chuyển đổi đất cao su.

Cụ thể, KBC được dự báo lợi nhuận ròng năm 2026 đạt 3.017 tỷ đồng (+66%); PHR đạt 848 tỷ đồng (+38,8%) nhờ chuyển đổi 786 ha đất giai đoạn 1; GVR ước đạt 7.300 tỷ đồng (+14,1%).

Dù vậy, SSI cho rằng về dài hạn, nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp vẫn ổn định, được hỗ trợ bởi ba yếu tố chính:

Hạ tầng giao thông cải thiện nhờ các dự án cao tốc Bắc – Nam, Biên Hòa – Vũng Tàu, Long Thành – Dầu Giây, đường vành đai 3 và 4.

Chính sách ưu đãi đầu tư, gồm Thông tư 33/2025/TT-BKHCN và Luật Đầu tư sửa đổi.

Giá thuê đất tại Việt Nam vẫn cạnh tranh hơn so với Indonesia, Malaysia và Thái Lan, theo dữ liệu của Cushman & Wakefield.

Tín hiệu phân hóa trong giai đoạn tới

SSI Research nhận định, lợi nhuận tăng mạnh trong ngắn hạn chưa phản ánh hết sức khỏe dài hạn của ngành, khi nguồn cầu thuê mới còn yếu và chi phí đầu tư tăng cao, khả năng duy trì hiệu quả hoạt động sẽ phụ thuộc vào năng lực triển khai và quản trị vốn của từng doanh nghiệp.

Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch lớn, vị trí thuận lợi và dòng tiền ổn định sẽ tiếp tục chiếm ưu thế. Trong nhóm này, Kinh Bắc (KBC) được hưởng lợi từ tiến độ bàn giao tại Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tràng Duệ 3, trong khi Tập đoàn Cao su Việt Nam (GVR) tiếp tục đẩy mạnh chuyển đổi đất nông nghiệp sang công nghiệp.

Tổng thể, ngành bất động sản khu công nghiệp vẫn là một trụ cột quan trọng của nền kinh tế Việt Nam, nhưng theo SSI Research, triển vọng cho thuê trong năm 2026 vẫn còn chịu áp lực, chủ yếu do thị trường FDI thận trọng, chi phí đầu tư tăng và tốc độ hấp thụ đất chậm hơn giai đoạn trước.