Bất động sản TP. Hồ Chí Minh 2026 có là “phiên bản” của thị trường Hà Nội năm 2023?

17/01/2026 - 09:284 phút đọc

margin: 15px auto;" />

Lý giải lý do chủ đầu tư/nhà đầu tư Hà Nội nam tiến vào thị trường TP. Hồ Chí Minh, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, 2026 được xem là năm bản lề, khi nhà đầu tư Hà Nội gia tăng mạnh mẽ cả tìm kiếm lẫn giải ngân.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn chỉ ra, 100 người Hà Nội tìm kiếm bất động sản thì có khoảng 26 người tìm tại TP. Hồ Chí Minh. Ngược lại, nhà đầu tư TP. Hồ Chí Minh chỉ có 1, 2 người tìm kiếm thị trường Hà Nội. Đáng chú ý, những giai đoạn nhà đầu tư Hà Nội giảm tìm kiếm bất động sản TP. Hồ Chí Minh điển hình là 2022, 2023, thì thị trường TP. Hồ Chí Minh cũng suy giảm rõ rệt.

Hai phân khúc được nhà đầu tư Hà Nội quan tâm tại thị trường phía Nam là nhà riêng và chung cư. Trước đây khoảng 75% nhu cầu tập trung vào nhà riêng, thì hiện nay chung cư đang ghi nhận mức tăng trưởng tìm kiếm đáng kể.

Giai đoạn 2022–2024 là thời kỳ Hà Nội đạt đỉnh, khi nhiều bất động sản tăng ít nhất 2–3 lần, đỉnh điểm là năm 2023 chung cư tăng giá 80%. Trong bối cảnh thị trường TP. Hồ Chí Minh gặp rất nhiều khó khăn thì Hà Nội lại là thị trường sôi động và tăng trưởng mạnh mẽ.

Theo ông Tuấn, khi thị trường TP. Hồ Chí Minh hội tụ đủ các yếu tố cho một chu kỳ tăng trưởng mới từ pháp lý, hạ tầng đến nhu cầu ở thực, việc các chủ đầu tư miền Bắc Nam tiến không còn là xu hướng, mà là lựa chọn chiến lược. Chủ đầu tư Vinhomes định vị với các đô thị All-in-One, Ecopark theo phong cách sống Retreat, và Sun Property với các sản phẩm nghỉ dưỡng độc đáo, khác biệt.

Nói về phân khúc chung cư, ông Tuấn cho rằng, trong 3 năm gần nhất, chung cư là phân khúc có mức tăng giá ổn định, dòng tiền cho thuê tốt và tỷ suất lợi nhuận vượt trội so với các phân khúc khác như nhà riêng, nhà mặt phố hay shophouse.

Hạ tầng trọng điểm cùng các nút giao thông quan trọng được kỳ vọng về đích giai đoạn 2026–2027, qua đó gia tăng khả năng kết nối và hình thành các CBD mới, tập trung chủ yếu tại khu Đông và khu Nam TP. Hồ Chí Minh.

Pháp lý được tháo gỡ đang là yếu tố then chốt, góp phần gia tăng niềm tin cho nhà đầu tư và tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường chung cư TP. Hồ Chí Minh.

Chia sẻ về thị trường giai đoạn 2026 – 2027, ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh, nhiều khả năng đây mới là thời điểm các thành quả của chu kỳ này được thể hiện rõ nét hơn.

Năm 2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng, khi thị trường bất động sản đi từ giai đoạn tạo nền sang giai đoạn thể hiện rõ nét hơn của chu kỳ phục hồi, khi nhiều yếu tố nền tảng hình thành từ 2025 bắt đầu phát huy hiệu quả thực tế. Hạ tầng đi vào vận hành, các cực tăng trưởng mới dần lộ diện, cùng với xu hướng dòng vốn trung và dài hạn quay trở lại sẽ mở ra nhiều cơ hội cho thị trường.

Dưới góc nhìn chu kỳ và cấu trúc thị trường, theo ông Tuấn, năm 2026 sẽ không phải là năm tăng đều cho mọi phân khúc, mà là giai đoạn phân hóa rất rõ rệt. Những phân khúc có thể đứng vững phải gắn với nhu cầu thực, dòng tiền thực và khả năng thích ứng dài hạn, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Cụ thể, chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tại đô thị lớn và đô thị vệ tinh - đây sẽ là phân khúc trụ cột của thị trường năm 2026. Sau nhiều năm giá nhà trung tâm tăng mạnh, khả năng sở hữu của người trẻ và nhóm trung lưu dịch chuyển rõ rệt ra các đô thị vệ tinh có kết nối hạ tầng tốt.

Nhà liền thổ nằm trong khu đô thị đồng bộ vẫn có cơ hội trong năm Bính Ngọ. Đây là loại hình có pháp lý rõ ràng, hạ tầng, tiện ích và cộng đồng cư dân hiện hữu.

Một loại hình có khả năng “đứng vững” trên thị trường năm 2026 là căn hộ cho thuê gần khu công nghiệp; nhà ở cho chuyên gia, kỹ sư, lao động chất lượng cao và bất động sản dịch vụ quanh các trung tâm logistics, tài chính, công nghệ.

Ở loại hình nhà riêng lẻ giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực vùng ven và cận trung tâm tiếp tục là phân khúc có cơ hội trong năm 2026 nhờ đáp ứng trực tiếp nhu cầu ở thực. Khi giá nhà trung tâm vượt xa khả năng chi trả, nhóm sản phẩm này trở thành lựa chọn hợp lý hơn về chi phí nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối và tiện ích đô thị.

"Giai đoạn hiện nay không phù hợp với tư duy lướt sóng hay kỳ vọng tăng giá nhanh, mà phù hợp với chiến lược giữ giá, tạo dòng tiền, tích lũy tài sản. Chỉ nên xuống tiền với những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng sử dụng thực và có thể khai thác ngay, thay vì mua theo tin đồn hay kỳ vọng tương lai xa", ông Tuấn nhấn mạnh.