Bất động sản 2026: Chung cư tiếp tục giữ nhịp thị trường?

Giá chung cư vượt sức mua

Năm 2025 đánh dấu sự phục hồi trở lại của thị trường bất động sản sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Quá trình tái cấu trúc đồng thời về chính sách, dòng vốn và cơ cấu sản phẩm đang dần đặt nền móng cho một chu kỳ mới ổn định hơn và thực chất hơn, thay vì tăng trưởng nóng dựa trên kỳ vọng đầu cơ.

Trong bức tranh chung đó, phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò “xương sống” của thị trường, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, song nghịch lý lớn nhất đó là mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá nhanh chỉ trong thời gian ngắn.

Theo CBRE Việt Nam, chỉ trong vòng một năm, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội đã tăng khoảng 35 - 45%. Riêng quý III/2025, giá căn hộ tại TP.HCM tiếp tục tăng thêm 15 - 18%, lên mức bình quân khoảng 90 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, khoảng 70% nguồn cung mới trong năm 2025 thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Cơ cấu nguồn cung này khiến mặt bằng giá chung của thị trường ngày càng bị đẩy xa khỏi khả năng chi trả của số đông. Khi giá bán vượt quá sức mua thực, người mua buộc phải cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền dài hạn, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn như các giai đoạn trước.

margin: 15px auto;" />

Phân tích về nguyên nhân giá nhà leo thang, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Giá nhà ở cao tại các đô thị lớn là hệ quả của nhiều yếu tố tích tụ trong thời gian dài, từ quy hoạch, hạ tầng, đến chi phí đất đai. Trong khi đó, nhà ở xã hội chưa đáp ứng kỳ vọng. Điểm đáng mừng là tư duy chính sách đã thay đổi rõ rệt trong các Luật mới và các Nghị định của Chính phủ, khi đặt mục tiêu phát triển cân bằng, hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân”.

Dưới góc nhìn thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam nhận định: “Chung cư vẫn là phân khúc giữ vai trò dẫn dắt trong nửa đầu năm 2026, nhưng không phải dự án nào cũng có thể duy trì thanh khoản tốt. Những sản phẩm pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí xa trung tâm, hạ tầng kết nối chưa đồng bộ hoặc thiếu tiện ích sống thực chất sẽ đối diện rủi ro chững giao dịch, dù thị trường chung được đánh giá là ổn định hơn”.

Thực tế cho thấy, mặt bằng giá neo cao đang buộc cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư phải thay đổi tư duy. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, các tiêu chí như pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng thực và dòng tiền bền vững đang được đặt lên hàng đầu. Dù mặt bằng giá mới phần nào phản ánh áp lực chi phí đầu vào gia tăng, nhưng cũng đặt ra thách thức lớn cho mục tiêu phát triển thị trường bền vững.

Nếu không sớm gia tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, nguy cơ lệch pha cung cầu trong trung và dài hạn là điều khó tránh khỏi. Đặc biệt, nguy cơ “điểm nghẽn thanh khoản” có thể xuất hiện tại phân khúc cao cấp, nơi giá đã tăng mạnh trong nhiều năm và phụ thuộc lớn vào dòng tiền đầu cơ. Khi giá bán vượt xa khả năng chi trả thực, thị trường dễ rơi vào trạng thái bên bán không muốn giảm giá, trong khi bên mua ngày càng thận trọng, khiến giao dịch chững lại.

Chính sách đang “thanh lọc” thị trường bất động sản

Thực tế cho thấy, thời gian qua, thị trường bất động sản vận hành còn nhiều điểm bất cập. Không ít doanh nghiệp tham gia thị trường với năng lực tài chính mỏng, phụ thuộc lớn vào vốn vay, phát hành trái phiếu hoặc huy động dòng tiền từ khách hàng. Khi các quy định về đất đai, đầu tư, nhà ở, tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp được siết chặt, những mô hình kinh doanh dựa trên đòn bẩy cao, pháp lý chưa hoàn chỉnh lập tức bộc lộ rủi ro. Việc hoàn thiện chính sách, tăng chế tài xử lý vì thế đóng vai trò như một “bộ lọc”, buộc các chủ thể yếu kém phải thu hẹp hoạt động hoặc rời cuộc chơi.

Ở góc độ vĩ mô, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh: “Các thay đổi về chính sách trong năm qua như một quá trình “thanh lọc” thị trường. Khi kỷ luật thị trường được siết chặt, các chủ thể yếu kém sẽ buộc phải rời cuộc chơi, nhường chỗ cho những doanh nghiệp có năng lực tài chính và tầm nhìn dài hạn”.

Cùng với đó, việc thúc đẩy các chương trình nhà ở xã hội, thành lập Quỹ nhà ở quốc gia và triển khai gói tín dụng ưu đãi cho người trẻ mua nhà cho thấy nỗ lực rõ nét của cơ quan quản lý trong việc cân bằng lại cung cầu, đưa thị trường bất động sản trở về đúng vai trò phục vụ nhu cầu ở thực.

Theo các chuyên gia pháp lý, giải pháp căn cơ để thị trường phát triển ổn định, bền vững vẫn là hoàn thiện thể chế gắn với nâng cao hiệu quả thực thi. Với những Luật đã ban hành nhưng quá trình triển khai còn vướng mắc, Trung ương cần sớm có các Nghị quyết, Nghị định tháo gỡ triệt để, khẩn trương ngay trong tháng 1/2026. Đồng thời, các địa phương cần gắn quy hoạch dài hạn với phát triển hạ tầng đồng bộ, đơn giản hóa thủ tục đầu tư, rút ngắn thời gian giải quyết và thực hiện đồng bộ các khâu trong quy trình đầu tư dự án…

Nhiều chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, loạt chính sách có hiệu lực từ năm 2026 sẽ tái thiết nền tảng phát triển dài hạn của thị trường. Ở đó hội tụ nhiều yếu tố đó là pháp lý rõ ràng, thủ tục tinh gọn và quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân được đặt trong thế cân bằng.

Tuy nhiên, để các chính sách thực sự phát huy hiệu quả thì cần phải được triển khai một cách nhất quán, minh bạch và có cơ chế giám sát hiệu quả. Có như vậy, thị trường bất động sản mới phát triển ổn định, bền vững không chỉ năm 2026 mà còn trong dài hạn.

Các chuyên gia pháp lý nhận định: Khung pháp lý mới đang đóng vai trò như một bộ lọc, buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc danh mục dự án, tập trung vào những sản phẩm có khả năng triển khai thực và đáp ứng nhu cầu ở thật. Đây cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung trong ngắn hạn chưa tăng mạnh, nhưng chất lượng dự án được cải thiện.