Bao giờ cổ phiếu PDR của Phát Đạt "ngừng rơi"?

Đã hơn 2 tháng kể từ phiên tăng mạnh lần cuối lên mức 58.400 đồng (ngày 18/8/2022), đến nay, đà giảm của cổ phiếu PDR của Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (sàn HOSE) vẫn chưa cho thấy tín hiệu ngưng lại. Đóng cửa phiên giao dịch ngày 28/10, cổ phiếu PDR tiếp tục giảm gần 1% về mức 45.000 đồng/cổ phiếu với khối lượng giao dịch khớp lệnh trong phiên đạt hơn 911.000 tỷ đồng.

Nhịp giảm điểm này đã kéo giá cổ phiếu PDR về mức thấp nhất kể từ giữa tháng 4/2021 - vùng 44.x đồng. Tạm tính trong 2 tháng giảm điểm trở lại đây, cổ phiếu bất động sản này mất tới 14.100 đồng thị giá - tương ứng giảm hơn 24%, vốn hóa bốc hơi gần 9.500 tỷ đồng.

Theo quan sát, đường giá MA100 của cổ phiếu này đã liên tục hạ độ cao kể từ khi thị trường chung cũng như mã PDR giảm điểm từ tháng 4/2022.

Cổ phiếu PDR hiện đã rơi khỏi các đường ngắn hạn đồng thời đường MA50 cũng vừa cắt khỏi MA100 phát đi tín hiệu không thực sự khả qua về cổ phiếu này trong ngắn hạn. Thêm vào đó, thanh khoản cổ phiếu PDR những phiên gần đây có tín hiệu yếu dần khiến cho xu hướng hồi phục của cổ phiếu này trở nên khá mơ hồ.

Đà giảm giá của cổ phiếu PDR được cho là đến từ thông tin kinh doanh không mấy tích cực của Phát đạt xét ở mảng kinh doanh chủ lực trong quý III vừa qua.

Doanh thu chuyển nhượng đất giảm, lãi nhờ doanh thu tài chính

Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2022 ghi nhận doanh thu giảm 99%, về còn 11 tỷ đồng so với mức gần 1.268 tỷ đồng cùng kỳ năm 2021. Nhìn vào cơ cấu doanh thu cho thấy, doanh thu chuyển nhượng đất lao dốc từ 1.266 tỷ đồng về xấp xỉ 8 tỷ đồng là nguyên nhân khiến doanh thu Phát Đạt giảm mạnh trong kỳ.

Tuy doanh thu giảm sâu, song lợi nhuận PDR lại lên tới 718 tỷ đồng, tăng 18% so với quý III/2021 nhờ doanh thu hoạt động tài chính. Lý giải cho việc này, phía PDR cho biết, do trong quý III/2022, công ty đã hoàn thành việc chuyển nhượng 46% vốn chủ sở hữu trong Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn KL cho đối tác để thu về 1.249 tỷ đồng.

Đáng chú ý, đây không phải là lần đầu tiên một doanh nghiệp bất động sản báo lãi đột biến trong kỳ báo cáo tài chính, bất chấp doanh thu giảm mạnh. Trước đó, tại báo cáo tài chính tự lập quý II/2022, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - Công ty CP (KBC) cũng gây bất ngờ khi ghi nhận con số lợi nhuận lên tới hơn 2.456 tỷ đồng dù doanh thu chỉ gần 1.100 tỷ đồng, giảm 47% so với cùng kỳ.

Thuyết minh báo cáo tài chính cho thấy, trong kỳ KBC đã ghi nhận 2.397 tỷ đồng chênh lệch giữa phần sở hữu trong tài sản thuần của Công ty CP Đầu tư Sài Gòn Đà Nẵng (Sài Gòn Đà Nẵng Invest) và giá phí hợp nhất kinh doanh. Hoạt động này diễn ra sau khi KBC hoàn thành việc mua thêm 5,7 triệu cổ phần của Sài Gòn Đà Nẵng Invest để nâng tỉ lệ sở hữu từ 19,5% lên 48% vốn điều lệ.

Trong khi đó, đối với trường hợp PDR, nếu không có khoản thu nghìn tỷ từ doanh thu hoạt động tài chính, khả năng PDR lâm vào tình cảnh lỗ nặng trong quý III/2022 là khó tránh khỏi.

Hơn 126 triệu cổ phiếu PDR trở thành tài sản đảm bảo

Một điểm đáng chú ý trong bức tranh tài chính của PDR là việc doanh nghiệp này đã sử dụng khoảng 126 triệu cổ phiếu PDR được sở hữu bởi các cổ đông làm tài sản đảm bảo cho 11 đợt phát hành trái phiếu PDR kể từ năm 2021 đến nay, với tổng giá trị phát hành lên đến 2.847 tỷ đồng (dư nợ đến ngày 30/9/2022).

Đáng nói, 10/11 lô trái phiếu này có thời hạn đáo hạn trong năm 2023, lô trái phiếu còn lại có thời gian đáo hạn vào tháng 3/2024. Ngoài ra, 31 triệu cổ phiếu PDR cùng với một số bất động sản tại Đà Nẵng, TPHCM, Bình Dương được thế chấp tại các nhà băng với tổng nợ tài chính 1.148 tỷ đồng. Tính đến ngày 30/9/2022, nợ vay tài chính PDR đạt 5.265 tỷ đồng, tăng 54% sau 9 tháng.

Bên cạnh đó, lưu chuyển tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh âm hơn 1.785 tỷ đồng. Trong đó, tiền lãi vay đã trả trong kỳ lên đến 109 tỷ đồng.

Có thể thấy, áp lực từ đáo hạn trái phiếu của PDR trong thời gian tới là rất lớn. Đặc biệt trong bối cảnh doanh thu và cổ phiếu lao dốc, dòng tiền âm nặng.

Nếu nhìn vào kết qủa kinh doanh quý III/2022 có thể thấy, doanh thu PDR chỉ đạt 11 tỷ đồng, trong khi hàng tồn kho tại các dự án tính đến ngày 30.9.2022 tại 14 dự án doanh nghiệp đang triển khai lên đến hơn 13.000 tỷ đồng.

Chưa kể, theo giới thiệu, là một trong những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất khủng, thế nhưng tài sản đảm bảo cho các lô trái phiếu và ngân hàng phần đa là cổ phiếu PDR được cổ đông nắm giữ.