Xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Giao dịch bất động sản phải thông qua công chứng, chứng thực

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015 có vị trí rất quan trọng, điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Sau khi được ban hành, Luật Kinh doanh bất động sản đã hoàn thiện hơn về khuôn khổ pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, đưa ra các quy tắc kinh doanh, giao dịch cho các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản; thiết lập nền tảng, cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành. Tuy nhiên, sau gần 08 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung. 

Dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua, dự kiến sẽ được xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 6. Qua nghiên cứu, một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm là quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản. Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật, đại biểu Phạm Văn Hoà – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Tháp cho rằng, khoản 3 Điều 45 có quy định “việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên tự thoả thuận” là chưa rõ ràng. Nếu bên bán muốn có quyền lợi riêng cho mình thì khi ký hợp đồng, những điều khoản thường bất lợi đối với bên mua nhiều hơn, từ đó dễ phát sinh tranh chấp.

Trong khi đó, khoản 5 Điều 61 dự thảo Luật quy định, người đại diện pháp luật của sàn giao dịch bất động sản ký xác nhận giao dịch thành công vào hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng, hợp đồng này làm căn cứ để làm các thủ tục tiếp theo theo quy định của các pháp luật có liên quan. Đại biểu cho rằng, quy định như vậy đã đánh đồng với giá trị pháp lý công chứng, có sự chồng chéo với Luật Công chứng, trong khi đó sàn giao dịch bất động sản thiên về các dịch vụ mua bán và mang tính chất môi giới, làm cầu nối của bên mua và bên bán, thậm chí có thể là "sân sau" của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Từ phân tích trên, đại biểu đề nghị giao dịch bất động sản phải thông qua công chứng, chứng thực.

Đồng quan điểm, đại biểu Dương Khắc Mai – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đắk Nông nêu rõ, việc sửa đổi, bổ sung theo hướng không công chứng, chứng thực đối với các giao dịch bất động sản mà thực hiện thông qua vai trò của sàn giao dịch có thể dẫn đến sự không thống nhất, chồng chéo và mâu thuẫn đối với Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật khác. Theo đại biểu, hoạt động công chứng có vai trò rất quan trọng trong các giao dịch bất động sản. Với vai trò là bên thứ ba hoàn toàn độc lập, không phụ thuộc về mặt lợi ích với các bên giao dịch, hoạt động công chứng góp phần làm cho các giao dịch bất động sản trở nên minh bạch, đúng pháp luật, bảo đảm an toàn pháp lý cho hợp đồng giao dịch, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cá nhân, tổ chức liên quan trong giao dịch. 

Bên cạnh đó, công chứng còn có chức năng tạo lập và cung cấp các chứng cứ cho hoạt động tài phán. Chức năng này xuất phát từ việc những thỏa thuận tình tiết sự kiện trong văn bản công chứng đã được công chứng viên xác nhận tính xác thực và tính hợp pháp theo một chủ thể, thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định. Chính vì vậy, văn bản công chứng không thể tùy tiện bị hủy bỏ mà phải tuân theo quy định của pháp luật cụ thể. Qua đó thể hiện bản chất hoạt động của công chứng là hoạt động bổ trợ tư pháp, một biện pháp bảo đảm an toàn pháp lý chứ không đơn giản chỉ là một thủ tục hành chính. 

Đại biểu chia sẻ, trong thực tiễn, các hợp đồng kinh doanh bất động sản thường có giá trị rất lớn, liên quan đến quyền và lợi ích của các bên, dễ xảy ra tranh chấp và từ đó cần có một bên xác thực để đảm bảo an toàn tính pháp lý, tránh rủi ro phát sinh, phòng ngừa tranh chấp. Luật Công chứng quy định rõ, công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng, chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng giao dịch dân sự khác bằng văn bản. Đồng thời, giá trị pháp lý của hợp đồng giao dịch được công chứng có giá trị như một chứng cứ. Những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa án tuyên bố là vô hiệu. Từ đó, để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên, bảo đảm trật tự an toàn xã hội, đại biểu đề nghị trong hợp đồng kinh doanh bất động sản bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Đối với thời điểm có hiệu lực của hợp đồng quy định tại khoản 4 Điều 45 dự thảo Luật, đại biểu Dương Khắc Mai nhận thấy, hiện nay, hiệu lực của hợp đồng liên quan đến vấn đề này có một số quy định khác nhau. Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, hợp đồng được thực hiện giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có liên quan quy định khác. Nghị định của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm thì thời điểm có hiệu lực của đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là thời điểm cơ quan đăng ký cập nhật nội dung đăng ký vào sổ địa chính.

Còn theo khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Do đó, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc kỹ lưỡng thời điểm có hiệu lực để quy định trong luật, qua đó không làm phát sinh tranh chấp trong thực tiễn khi luật quy định về hiệu lực không chính xác. Để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật, tránh vướng mắc khi áp dụng trong thực tiễn khi luật được thông qua và có hiệu lực thi hành, cơ quan soạn thảo cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát để phù hợp với các luật khác và một số dự án luật liên quan.

Đại biểu Lã Thanh Tân – Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng cũng chỉ rõ, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có xác định một số loại giao dịch nhà đất bắt buộc công chứng, chứng thực nhưng đến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định “hợp đồng kinh doanh bất động sản được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ một số loại giao dịch phải công chứng, chứng thực theo khoản 2 Điều 10 dự thảo”.  Tuy nhiên, đối chiếu dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), các giao dịch bắt buộc công chứng, chứng thực được liệt kê tại khoản 2 Điều 10 của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lại khác với các giao dịch đã được quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 28 và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tại khoản 1 Điều 162. Do đó, đại biểu đề nghị rà soát, chỉnh lý để đảm bảo tính thống nhất khi các luật này được Quốc hội xem xét thông qua.

Cũng quan tâm về nội dung này, một số đại biểu Quốc hội đề nghị quy định các giao dịch bất động sản bắt buộc phải công chứng, do công chứng là bên thứ ba khách quan, bảo đảm sự bình đẳng giữa các bên tham gia giao dịch là thể nhân hoặc pháp nhân, bảo đảm an toàn pháp lý, quyền và nghĩa vụ của các bên, có căn cứ trong giải quyết tranh chấp. Trong thực tế hợp đồng giao dịch bất động sản không có công chứng, chứng thực, thiếu một cơ quan kiểm soát thì người dân thiếu thông tin, khó có điều kiện để kiểm tra thông tin, dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện. Ngoài ra, một số ý kiến đề nghị quy định nếu một bên tham gia giao dịch là cá nhân thì phải công chứng, chứng thực để kiểm soát việc thực hiện giao dịch, bảo đảm lợi ích xã hội, phù hợp với khoản 3 Điều 28 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); nếu các bên tham gia giao dịch đều là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản thì tự thỏa thuận việc công chứng, chứng thực. Đồng thời đề nghị quy định rõ chức năng của công chứng và các cơ quan trung gian để bảo đảm hài hòa lợi ích, giải thích luật pháp cho các bên tham gia giao dịch.