VRES 2025: Chung cư và nhà riêng trở thành điểm sáng thị trường

12/12/2025 - 11:016 phút đọc

margin: 15px auto;" />

Thị trường 2025: Phục hồi nhưng phân hóa theo khu vực

VRES là sự kiện thường niên do Batdongsan.com.vn tổ chức hơn 10 năm qua, diễn ra tại Hà Nội (9/12) và TP. Hồ Chí Minh (11/12). Tại chương trình, Batdongsan.com.vn công bố Giải thưởng Nhà môi giới Bất động sản Việt Nam. “Giải thưởng không chỉ ghi nhận sự chuyên nghiệp của đội ngũ môi giới mà còn góp phần thúc đẩy thế hệ môi giới mới tự tin, bản lĩnh và đồng hành xây dựng thị trường bền vững”, ông Bạch Dương, Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết thị trường bất động sản (BĐS) năm 2025 bước vào trạng thái phục hồi nhưng phân hóa tùy khu vực và phân khúc.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, so với quý I/2023, mức độ quan tâm đối với BĐS bán trên toàn quốc đã tăng trở lại, đi cùng xu hướng giá bán tiếp tục tăng tại khu vực có nhu cầu ở thật hoặc được hưởng lợi từ hạ tầng.

Khảo sát quý IV/2025 cho thấy bức tranh phân hóa rõ nét hơn: 48% môi giới ghi nhận giao dịch giảm, 14% tăng và 35% ổn định. Chung cư giữ vai trò dẫn dắt khi 37% môi giới báo giao dịch tăng; nhà riêng cũng giữ nhịp tốt với 26% ghi nhận tăng và hơn một nửa nhận định thị trường ổn định.

Ở chiều ngược lại, đất nền và biệt thự giảm nhiệt, nhà phố chững lại khi 29% môi giới đánh giá giao dịch giảm và khoảng một nửa cho biết thị trường đi ngang. Tuy vậy, phần lớn môi giới vẫn kỳ vọng chung cư và nhà riêng tiếp tục là hai phân khúc chủ lực trong 6 tháng tới.

Đi sâu vào hai thị trường trọng điểm, ông Tuấn cho rằng Hà Nội phục hồi nhờ nhu cầu ở thật trong nội đô và lực kéo từ các dự án vành đai tạo lực kéo cho phân khúc chung cư và nhà riêng. Trong khi TP. Hồ Chí Minh được thúc đẩy bởi hạ tầng liên kết vùng và sự nổi lên của các đô thị vệ tinh đáp ứng nhu cầu dịch chuyển ra ngoài trung tâm.

Hà Nội: Vành đai định hình lại bản đồ bất động sản

Theo Batdongsan.com.vn, sự phát triển hệ thống vành đai và các cầu vượt sông đang tái cấu trúc thị trường Hà Nội. Số dự án chung cư ven vành đai tăng từ 269 trước năm 2015 lên gần 700 hiện nay, gấp 2,6 lần.

Chung cư tiếp tục là “đầu kéo” với tâm điểm nằm tại vành đai 2 và 3. Trong 11 tháng năm 2025, các quận dẫn đầu mức độ quan tâm gồm Nam Từ Liêm (cũ), Hà Đông (cũ), Cầu Giấy, Hoàng Mai (cũ).

Về giá bán, mức tăng mạnh nhất trong quý IV/2025 lại xuất hiện tại khu vực ven vành đai 3: Thanh Trì cũ ghi nhận mức giá rao bán căn hộ phổ biến 74 triệu đồng/m², tăng 158% so với quý I/2023; Gia Lâm cũ: 80 triệu đồng/m², và Hà Đông cũ: 75 triệu đồng/m², đều có mức tăng 143%; Hoài Đức cũ đạt 75 triệu đồng/m², tăng 139%.

Mức tăng này vượt xa nhiều quận nội đô, Ba Đình hay Hai Bà Trưng (cũ), mức tăng chỉ dao động 69-92%, phản ánh xu hướng dòng tiền đang ưu tiên các khu vực có mặt bằng giá thấp và sự hình thành các đại đô thị mới.

Phân khúc nhà riêng cũng ghi nhận giá tăng bất chấp mức độ quan tâm giảm. Đến quý IV/2025, các quận Hà Đông, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Long Biên (cũ)… đều tăng trên 110% so với quý I/2023.

Ở phân khúc nhà mặt phố, trong quý IV/2025 nhu cầu cho thuê tăng 9% nhưng nhu cầu mua giảm 6%. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chưa cải thiện do giá bán tăng nhanh hơn giá thuê.

Đáng chú ý, người mua Hà Nội đang mở rộng vùng tìm kiếm: Tỷ lệ tìm BĐS tại thủ đô Hà Nội giảm từ 81% (quý I/2023) xuống 59% (quý IV/2025). Ngược lại, mức độ quan tâm tới bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũ tăng đáng kể, từ 6% lên 20%, đồng thời lượng tìm kiếm tại các tỉnh phía Bắc như Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh, … cũng đi lên.

“Điều này phản ánh nhu cầu mở rộng không gian sống và tận dụng cơ hội đầu tư từ hạ tầng liên vùng đang hoàn thiện nhanh chóng”, ông Tuấn đánh giá.

TP. Hồ Chí Minh: Giãn nén đô thị và sự nổi lên của các cực phát triển mới

Tại TP. Hồ Chí Minh, các dự án hạ tầng lớn như metro, cao tốc Bến Lức – Long Thành hay hệ thống cầu sang Đồng Nai đang tạo động lực cho các đô thị vệ tinh như Thuận An, Dĩ An, Vũng Tàu. Nhờ đó, mức độ quan tâm thị trường tăng trở lại, đặc biệt ở khu Đông TP. Hồ Chí Minh và khu vực giáp ranh Bình Dương (cũ).

Phân khúc chung cư tiếp tục dẫn dắt nhờ nguồn cung tăng mạnh. Trước năm 2015, nguồn cung căn hộ chủ yếu “gói gọn” trong vành đai 2 ở trung tâm với 324 dự án. Khi vành đai 3, 4 được dần hình thành, biên đô thị được mở rộng mạnh mẽ, giúp các doanh nghiệp tiến ra vùng ven, khiến số dự án lên khoảng 1.050 hiện nay, tăng gấp 3,2 lần chỉ trong một thập kỷ, chủ yếu dịch chuyển về Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh.

Giá chung cư quý IV/2025 tăng mạnh: Nhà Bè (cũ): tăng 64%; Quận 7 (cũ): tăng 63%; Bình Thạnh: tăng 57%; TP Thủ Đức (cũ): tăng 32 -48% so với quý I/2023.

Song song với giá, nhu cầu tìm kiếm chung cư cũng tăng mạnh ở khu vực Bình Dương giáp ranh TP. C. Trong 11 tháng năm 2025, mức độ quan tâm tại Thuận An tăng 129%, Dĩ An tăng 103% và Thủ Dầu Một tăng 65% so với cùng kỳ, cho thấy sức hút của các đô thị vệ tinh liền kề TP. TP. Hồ Chí Minh.

“Trung tâm không còn giữ vai trò trung tâm duy nhất. Các vành đai tạo ra những ‘cực phát triển mới’ tại Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Nhà Bè… đánh dấu giai đoạn giãn nén đô thị mạnh nhất từ trước đến nay”, ông Tuấn nhận định.

Phân khúc nhà riêng tại TP. Hồ Chí Minh giữ giao dịch ổn định. Tại trung tâm, giá rao bán phổ biến 210-286 triệu đồng/m², cao gấp 1,4-2,2 lần chung cư; tại Bình Thạnh, Phú Nhuận, Quận 11, Quận 7 giá còn 125-204 triệu đồng/m². Đáng chú ý, tại các quận vùng ven và TP Thủ Đức, tỷ lệ chênh giữa nhà riêng và chung cư chỉ 1,1-1,8 lần, ở các khu như Bình Chánh, Nhà Bè hay Quận 12, khoảng cách giá thu hẹp rõ rệt, tạo dư địa tăng giá tốt hơn cho phân khúc này.

Trong khi đó, nhà mặt phố bán phục hồi nhẹ dù mức độ quan tâm giảm 5% so với quý trước. Thị trường cho thuê vẫn trầm lắng do lệch pha cung – cầu: nhu cầu tập trung tại cận trung tâm trong khi nguồn cung nằm ở trung tâm. Quận 2 (cũ) được chú ý nhờ mức giá cạnh tranh và lợi suất cho thuê khả quan.

Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng trong bối cảnh thị trường còn phân hóa mạnh, nhà đầu tư cần dựa vào dữ liệu để lựa chọn khu vực có động lực tăng trưởng thực sự - nơi hội tụ hạ tầng, nguồn cung chất lượng và nhu cầu ở thật - thay vì chạy theo sóng tâm lý hay tin đồn trong thị trường còn phân hoá mạnh như hiện nay