Từ nhà ở xã hội đến phân khúc vừa túi tiền (Bài 2): Vì sao căn hộ vừa túi tiền ngày càng khó hình thành?

06/03/2026 - 07:004 phút đọc

(Banker.vn) Trong khi nhu cầu nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn vẫn rất lớn, nguồn cung trên thị trường lại ngày càng nghiêng về phân khúc trung và cao cấp. Sự dịch chuyển này không chỉ phản ánh xu hướng phát triển dự án của doanh nghiệp mà còn cho thấy những thay đổi sâu hơn trong cấu trúc chi phí đất đai, vốn và thủ tục đầu tư. Vì sao căn hộ có giá phù hợp với thu nhập của số đông người lao động ngày càng khó xuất hiện?

Nếu như nhà ở xã hội đang được thúc đẩy để giải quyết nhu cầu của nhóm thu nhập thấp, thì phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp - vốn được xem là “vùng đệm” cho nhóm thu nhập trung bình lại ngày càng khó tìm thấy tại các đô thị lớn. Những căn hộ diện tích khoảng 50 - 70m², giá từ 2 - 3 tỷ đồng từng khá phổ biến trong giai đoạn trước đây, nay gần như biến mất khỏi khu vực nội đô Hà Nội và TP HCM. Thị trường không thiếu dự án mới, nhưng cấu trúc sản phẩm đã thay đổi rõ rệt khi phần lớn nguồn cung tập trung vào phân khúc trung và cao cấp.

margin: 15px auto;" />

Báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã đạt trung bình hơn 60 triệu đồng/m² trong năm 2025, trong khi nhiều dự án mới tại TP HCM được chào bán ở mức 80 - 120 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn ở các khu vực có hạ tầng tốt.

Sự dịch chuyển này không phải là hiện tượng ngẫu nhiên của thị trường mà phản ánh những thay đổi trong cấu trúc chi phí phát triển dự án. Trong giá thành một dự án nhà ở, chi phí đất đai thường chiếm tỷ trọng lớn. Khi giá đất tăng mạnh và quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài, chi phí vốn của doanh nghiệp cũng gia tăng theo. Cùng với đó, chi phí xây dựng, vật liệu và lãi vay ngân hàng trong những năm gần đây đều có xu hướng tăng, khiến tổng giá thành sản phẩm ngày càng cao.

Trong bối cảnh đó, việc phát triển phân khúc giá thấp với biên lợi nhuận hạn chế trở nên khó khăn hơn đối với doanh nghiệp. Khi chi phí đầu vào tăng nhưng giá bán bị giới hạn bởi khả năng chi trả của người mua, nhiều chủ đầu tư buộc phải lựa chọn phân khúc có giá trị cao hơn để đảm bảo hiệu quả tài chính. Đây cũng là lý do khiến các dự án mới trên thị trường ngày càng nghiêng về phân khúc trung và cao cấp.

Một yếu tố khác là quỹ đất phù hợp để phát triển nhà ở giá vừa túi tiền tại khu vực nội đô ngày càng hạn chế. Những khu đất có vị trí thuận lợi, hạ tầng hoàn chỉnh thường có giá trị rất cao, khiến giá thành căn hộ khó có thể giữ ở mức thấp. Trong khi đó, các dự án ở khu vực xa trung tâm dù có thể phát triển sản phẩm giá thấp hơn lại phải đối mặt với bài toán hạ tầng kết nối, tiện ích và thời gian di chuyển của người dân.

Thị trường bất động sản đang dần phục hồi sau giai đoạn khó khăn, với số lượng dự án được triển khai và hoàn thành có xu hướng tăng trở lại. Tuy nhiên, sự phục hồi này chủ yếu diễn ra ở các phân khúc có giá trị cao, trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn rất hạn chế. Điều này khiến thị trường tiếp tục đối mặt tình trạng lệch pha giữa cung và cầu.

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, CBRE Việt Nam cũng nhận định rằng nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP HCM trong những năm gần đây chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp, phản ánh chiến lược của nhiều doanh nghiệp trong bối cảnh chi phí phát triển dự án tăng cao. Khi chi phí vốn, đất đai và thủ tục đầu tư chưa được cải thiện đáng kể, việc kỳ vọng thị trường tự điều chỉnh để xuất hiện nhiều sản phẩm giá vừa túi tiền là điều không dễ xảy ra.

Chính vì vậy, nhiều chuyên gia cho rằng để khôi phục phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, cần có cơ chế chính sách hỗ trợ rõ ràng hơn, tương tự như các ưu đãi đã áp dụng đối với nhà ở xã hội. Những chính sách liên quan đến quỹ đất, tín dụng và thủ tục đầu tư nếu được thiết kế phù hợp có thể tạo động lực để doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này, qua đó giúp thị trường cân bằng hơn.

Trong bối cảnh chương trình phát triển nhà ở xã hội đang được đẩy mạnh, việc bổ sung cơ chế cho nhà ở thương mại giá phù hợp được xem là bước đi cần thiết để lấp đầy khoảng trống của thị trường. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là làm thế nào để các chính sách hỗ trợ thực sự giúp tăng nguồn cung mà không làm "méo mó" thị trường hoặc tạo cơ hội cho đầu cơ.