Từ nhà ở xã hội đến phân khúc vừa túi tiền (Bài 1): Khi nhà ở xã hội tăng tốc nhưng “nhóm ở giữa” vẫn mắc kẹt

05/03/2026 - 10:035 phút đọc

(Banker.vn) Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đang được tăng tốc, nhưng nguồn cung vẫn chưa theo kịp nhu cầu. Trong khi người thu nhập thấp còn chờ đợi, nhóm thu nhập trung bình lại rơi vào khoảng trống chính sách khi không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và cũng khó tiếp cận nhà thương mại giá cao. Thị trường nhà ở đô thị vì thế đứng trước yêu cầu tái cân bằng phân khúc.

Cấu trúc thị trường nhà ở tại nhiều đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng đang bộc lộ sự lệch pha rõ rệt giữa cung và cầu. Trong khi chương trình phát triển nhà ở xã hội được đẩy mạnh nhằm đáp ứng nhu cầu của nhóm thu nhập thấp, nguồn cung thực tế vẫn chưa đủ lớn để đáp ứng lượng hồ sơ đăng ký ngày càng tăng.

Không ít người đủ điều kiện nhưng phải chờ đợi do quỹ căn phân bổ hạn chế. Ở chiều ngược lại, nhóm lao động có thu nhập trung bình nhưng vượt ngưỡng mua nhà ở xã hội lại đứng trước mặt bằng giá căn hộ thương mại phổ biến ở mức vài tỷ đồng mỗi căn, vượt quá khả năng chi trả nếu không vay nợ dài hạn với áp lực tài chính đáng kể. Sự chênh lệch này khiến một bộ phận đông đảo người lao động đô thị tiếp tục ở trong tình trạng thuê nhà kéo dài, dù nhu cầu sở hữu nhà ở là rất rõ ràng.

margin: 15px auto;" />

Câu chuyện của họ phản ánh rõ một thực tế đang diễn ra tại các đô thị lớn: nhà ở xã hội đã được thúc đẩy mạnh mẽ hơn, nhưng nhu cầu thực tế vượt xa khả năng cung ứng, trong khi phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập của số đông người lao động lại ngày càng thu hẹp. Điều này tạo ra một khoảng trống lớn ở giữa thị trường - nơi nhóm thu nhập trung bình không còn nhiều lựa chọn.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2021 - 2025 cả nước hoàn thành khoảng 170.000 căn nhà ở xã hội, tương đương 17% mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn đến năm 2030. Riêng năm 2025 ghi nhận sự tăng tốc đáng kể với hơn 100.000 căn được hoàn thành, cho thấy nỗ lực rõ rệt của hệ thống chính sách sau khi chủ trương phát triển nhà giá rẻ được nhấn mạnh và thể chế hóa tại Nghị quyết 201/2025/QH14 và Nghị định 302/2025/NĐ-CP. Tuy nhiên, nhìn từ nhu cầu thực tế tại các trung tâm đô thị, tốc độ tăng nguồn cung vẫn chưa đủ để tạo ra sự cân bằng.

Nhà ở xã hội vốn được thiết kế với nhiều ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế và khống chế lợi nhuận, nhờ đó giá bán thường thấp hơn nhà thương mại cùng loại khoảng 15 - 20%. Nhưng để tiếp cận được loại hình này, người mua phải đáp ứng đồng thời các điều kiện về thu nhập, tình trạng nhà ở và hồ sơ chứng minh theo quy định pháp luật. Trong bối cảnh số lượng dự án chưa nhiều, số hồ sơ đăng ký thường cao gấp nhiều lần số căn phân bổ. Không ít trường hợp phải bốc thăm hoặc chờ đợi nhiều năm. Điều đó cho thấy, ngay cả với nhóm thu nhập thấp, việc sở hữu nhà ở xã hội cũng không hề dễ dàng.

Ở chiều ngược lại, nhóm thu nhập trung bình lại rơi vào một khoảng trống khác. Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), thị trường TP HCM (cũ) trong nhiều năm qua gần như không còn nguồn cung căn hộ thương mại ở mức giá 2 - 3 tỷ đồng, diện tích 50 - 70m² vốn được xem là phân khúc phù hợp với thu nhập của phần đông người lao động đô thị. Thay vào đó, nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong đó nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng lớn. Khi cấu trúc thị trường nghiêng mạnh về phía sản phẩm có giá trị cao, nhóm người có thu nhập khoảng 25 - 40 triệu đồng mỗi tháng gần như không còn lựa chọn phù hợp.

Bài toán tài chính càng cho thấy rõ sự mắc kẹt này. Với mức thu nhập 40 - 50 triệu đồng mỗi tháng, nếu dành tối đa 40% thu nhập để trả nợ vay mua nhà, một gia đình trẻ có thể chi khoảng 16 - 20 triệu đồng mỗi tháng cho khoản trả góp. Trong điều kiện lãi suất thương mại phổ biến 9 - 10%/năm, khoản vay 1,8 - 2 tỷ đồng trong vòng 10 - 12 năm sẽ tạo áp lực đáng kể lên ngân sách gia đình. Chỉ cần một biến động về việc làm hoặc lãi suất điều chỉnh tăng, rủi ro tài chính sẽ hiện hữu. Vì vậy, nhiều gia đình chọn tiếp tục thuê nhà thay vì chấp nhận gánh nặng dài hạn.

Ở góc độ thị trường, sự lệch pha này không chỉ bắt nguồn từ nhu cầu mà còn từ cấu trúc chi phí phát triển dự án. Giá đất tăng, thủ tục pháp lý kéo dài, chi phí vốn và yêu cầu về hạ tầng khiến giá thành sản phẩm ngày càng cao. Trong điều kiện nguồn cung chung bị hạn chế, doanh nghiệp có xu hướng ưu tiên phân khúc có biên lợi nhuận tốt hơn để bù đắp rủi ro và chi phí tài chính. Kết quả là phân khúc vừa túi tiền dần bị thu hẹp, dù nhu cầu thực tế rất lớn.

Nhà ở vì thế không chỉ là vấn đề của một ngành kinh tế. Khi người lao động trẻ không thể ổn định chỗ ở, chi phí thuê nhà chiếm tỷ trọng lớn trong thu nhập, khả năng tích lũy dài hạn bị bào mòn. Điều này có thể ảnh hưởng đến quyết định sinh sống lâu dài tại đô thị, đến sức hấp dẫn của thị trường lao động và cả động lực tăng trưởng bền vững. Trong bối cảnh đó, việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội là cần thiết, nhưng chưa đủ nếu không đồng thời tạo cơ chế để khôi phục phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp.

Chủ trương thành lập Quỹ nhà ở quốc gia mở ra kỳ vọng bổ sung nguồn lực tài chính cho phân khúc nhà giá rẻ. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là làm thế nào để chính sách không chỉ dừng ở việc tăng số lượng căn hộ nhà ở xã hội, mà còn góp phần tái cân bằng toàn bộ cấu trúc thị trường nhà ở đô thị. Bởi lẽ, nếu “nhóm ở giữa” tiếp tục đứng ngoài, bài toán an cư cho số đông vẫn chưa có lời giải trọn vẹn.