Triển vọng dòng vốn đầu tư bất động sản cuối năm 2022

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, lượng cung và giao dịch bất động sản (BĐS) nhà ở tại các dự án 6 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 22.700 sản phẩm, giao dịch đạt xấp xỉ 11.500 sản phẩm. Giá BĐS liên tục tăng, dòng tiền đổ mạnh vào các sản phẩm BĐS “trú ẩn và đầu cơ”, nhiều hơn phục vụ nhu cầu thực. Trong 6 tháng cuối năm, thị trường BĐS đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng, lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp.   Đặc biệt, dòng vốn chảy vào lĩnh vực BĐS từ đầu năm 2022 tới nay rất hạn chế, khi cả tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều được kiểm soát chặt chẽ. Kênh huy động từ người mua nhà và các quỹ đầu tư cũng gặp khó khăn… Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn. Tuy nhiên, đang xuất hiện nhiều cơ sở mới để tin tưởng rằng dòng vốn đầu tư BĐS sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm 2022, nhờ một loạt điều chỉnh chính sách quản lý Nhà nước có liên quan, nổi bật là: Cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu để đảo nợ; bổ sung nhiều đề án kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội cả từ trung ương, các địa phương và doanh nghiệp…

Cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu để đảo nợ

Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường BĐS chứng kiến trạng thái kẹt thanh khoản cục bộ. Theo ước tính, ngành BĐS hiện chiếm 59% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đáo hạn. Riêng năm 2022, có tới 35,56 nghìn tỷ đồng nợ đã huy động qua TPDN sẽ đáo hạn và tăng mạnh lên mức 61,37 nghìn tỷ đồng vào năm 2023. Trong khi đó, 6 tháng đầu năm 2022, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ và tháng 8/2022 giảm tới 58% so với tháng trước và giảm 84% so với cùng kỳ năm 2021.

Trên thực tế, doanh nghiệp BĐS có hồ sơ tín dụng tốt và minh bạch, có rủi ro pháp lý dự án thấp, với dự án chuẩn bị hoàn thành và mở bán cùng sự tham gia của các đối tác nước ngoài và vị trí mở bán hấp dẫn vẫn có nhiều cơ hội và động lực để thu hút nguồn vốn trên thị trường TPDN, tiêu biểu như Fuji Nutri Food huy động thành công 1.000 tỷ đồng và Nhà Khang Điền (KDH) huy động thành công 800 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm, lãi suất cố định 12%/năm.

Đặc biệt, Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 65/2022/NĐ-CP ngày 16/9/2022  sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Điểm mới quan trọng của Nghị định số 65/2022/NĐ-CP là cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp... Doanh nghiệp phải nêu cụ thể mục đích phát hành tại phương án phát hành và công bố thông tin cho nhà đầu tư đăng ký mua trái phiếu. Việc sử dụng vốn huy động từ phát hành trái phiếu của doanh nghiệp phải đảm bảo đúng mục đích theo phương án phát hành và nội dung công bố thông tin cho nhà đầu tư. Mệnh giá trái phiếu doanh nghiệp chào bán tại thị trường trong nước là 100 triệu đồng Việt Nam hoặc bội số của 100 triệu đồng Việt Nam. Doanh nghiệp chỉ được thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu đã phát hành tại thị trường trong nước khi: Được cấp có thẩm quyền của doanh nghiệp phát hành thông qua; được số người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% tổng số trái phiếu cùng loại đang lưu hành trở lên chấp thuận. Những thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu phải được doanh nghiệp phát hành công bố thông tin bất thường. Đại diện người sở hữu trái phiếu thực hiện chế độ báo cáo cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, sở giao dịch chứng khoán định kỳ hằng quý, hằng năm và báo cáo trong trường hợp phát hiện tổ chức phát hành có hành vi vi phạm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sở hữu trái phiếu.

Chậm nhất 5 ngày làm việc kể từ ngày hoàn thành đợt chào bán trái phiếu, doanh nghiệp công bố thông tin về kết quả của đợt chào bán cho các nhà đầu tư sở hữu trái phiếu và gửi nội dung công bố thông tin đến sở giao dịch chứng khoán. Trường hợp doanh nghiệp chào bán không thành công hoặc hủy đợt chào bán trái phiếu, chậm nhất 5 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc việc phân phối trái phiếu, doanh nghiệp công bố thông tin và gửi nội dung công bố thông tin đến sở giao dịch chứng khoán…

Như vậy, điểm mấu chốt là Nghị định mới cho phép doanh nghiệp được phát hành trái phiếu để cơ cấu nợ. Đây là một hướng đi đúng đắn và phù hợp với thông lệ quốc tế về trái phiếu. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp cất bớt gánh nặng lo âu tìm vốn đảo nợ và đầu tư suốt nhiều tháng qua, mà còn tạo lập cơ sở pháp lý và củng cố niềm tin vào sự phục hồi dòng vốn huy động trên thị trường chứng khoán cho đầu tư BĐS thời gian tới.

Cũng cần lưu ý rằng, với các yêu cầu khắt khe hơn về hồ sơ phát hành, doanh nghiệp phải thực sự có năng lực và hồ sơ minh bạch thì mới có thể tham gia hoạt động phát hành trái phiếu. Bên cạnh đó, lãi suất TPDN chưa thực sự hấp dẫn và cầu TPDN giảm mạnh từ phía ngân hàng do phải đảm bảo tỷ lệ an toàn vốn theo quy định tại Thông tư số 08/2022/TT-NHNN ngày 30/6/2022 và tuân thủ Thông tư số 16/2021/TT-NHNN ngày 10/11/2021 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) về tín dụng TPDN. Bởi vậy, trước mắt khó có sự bùng nổ ồ ạt phát hành trái phiếu trở lại và không ít doanh nghiệp vẫn chịu áp lực trả nợ gốc và lãi trái phiếu đã phát hành, nhất là đối với các doanh nghiệp chưa niêm yết, có sức khỏe tài chính yếu, chưa có lịch sử kinh doanh và dòng tiền ổn định, hồ sơ tín dụng chưa được tốt hoặc chưa đáp ứng tiêu chí vay tín dụng ngân hàng hoặc huy động nguồn vốn khác trong bối cảnh hiện nay.

Thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững

Theo NHNN, tính đến thời điểm ngày 31/5/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là 2,33 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế. Dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng là 1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%; dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh BĐS hơn 786.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 33,7%. Tính đến ngày 16/9/2022, tín dụng toàn nền kinh tế tăng 10,47% so với cuối năm 2021 và tăng 17,19% so với cùng kỳ năm 2021. Riêng tín dụng vào lĩnh vực BĐS tăng 14,69%, trong đó, tín dụng BĐS tập trung vào mục đích tiêu dùng, tự sử dụng BĐS chiếm 67,54% dư nợ tín dụng BĐS.

Ngày 29/8/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Chỉ thị số 13/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo đó, để phát huy vai trò rất quan trọng của thị trường BĐS trong việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẳy tăng trưởng, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu cơ quan quản lý: Một mặt, tăng cường kiểm tra, giám sát, chủ động phát hiện, ngăn chặn, xử lý nghiêm những hành vi sai phạm theo đúng quy định của pháp luật, chú ý các hành vi trốn thuế trong kinh doanh BĐS, kiểm soát huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS trên thị trường chứng khoán, tránh đầu cơ, thao túng; Mặt khác, không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự, không để đổ vỡ và phải bảo vệ những người làm đúng, bảo vệ, hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp; kết hợp hài hòa, hợp lý, hiệu quả giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, thực hiện chính sách tiền tệ linh hoạt, an toàn, thận trọng, chính sách tài khóa mở rộng hợp lý, tập trung bảo đảm hiệu quả, quản lý chặt chẽ giá cả, thị trường; không điều hành chính sách "giật cục", không chuyển trạng thái đột ngột từ "nới lỏng" sang kiểm soát chặt chẽ, hoặc ngược lại… Các cơ quan chức năng chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện, hoạt động huy động vốn (bao gồm hoạt động phát hành trái phiếu) của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên thị trường chứng khoán đúng quy định pháp luật; tạo điều kiện, không làm cản trở các doanh nghiệp (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh...) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển.

Để góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế khoảng 6 - 6,5%, lạm phát bình quân khoảng 4% của Quốc hội, Chính phủ, tại Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 13/01/2022 (Chỉ thị số 01), NHNN tiếp tục điều hành giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho từng tổ chức tín dụng (TCTD) theo định hướng mức tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 14%, có điều chỉnh phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế; chỉ đạo TCTD tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ; kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro; tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng. Vừa qua, NHNN đã thông báo điều chỉnh hạn mức tăng trưởng tín dụng năm 2022 cho từng TCTD trên cơ sở: (1) Kết quả xếp hạng từng TCTD theo quy định tại Thông tư số 52/2018/TT-NHNN của Thống đốc NHNN (Thông tư số 52) (đã được sửa đổi, bổ sung); (2) Xem xét một số yếu tố cụ thể hóa chủ trương, định hướng điều hành của Chính phủ, NHNN như tổ chức tín dụng (TCTD) tham gia hỗ trợ xử lý các TCTD yếu kém; giảm lãi suất cho vay hỗ trợ doanh nghiệp và người dân; tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro,… Việc điều chỉnh hạn mức tăng trưởng tín dụng theo Thông tư số 52 là nhằm góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định thị trường tiền tệ đồng thời khuyến khích các TCTD nâng cao khả năng quản trị kinh doanh, an toàn hoạt động, góp phần lành mạnh hóa hệ thống ngân hàng. 

Trong thời gian tới, NHNN cho biết sẽ tiếp tục điều hành theo các nội dung đã đề ra tại Chỉ thị số 01, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận tín dụng ngân hàng, hỗ trợ phục hồi tăng trưởng kinh tế. 

Bổ sung nhiều dự án phát triển nhà ở xã hội các cấp

Theo Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) Phan Văn Mãi, TPHCM đặt mục tiêu giai đoạn 2021 - 2025 sẽ thực hiện 47 dự án nhà ở xã hội, với khoảng 35.000 căn hộ; tiếp tục thực hiện 6 dự án nhà lưu trú, quy mô 10 ha, với 6.500 phòng, tương ứng 28.000 chỗ ở. Tháng 4/2022, Sở Xây dựng đã phối hợp với các nhà đầu tư khởi công 5 dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân. Năm 2022 sẽ phấn đấu khởi công được 12 dự án.

Ngày 12/5/2022, theo thông cáo báo chí của Vinhomes, đơn vị này dự kiến sẽ hoàn thành 500.000 căn nhà ở xã hội trong 5 năm tới. Dự án nhà ở xã hội đầu tiên được khởi công vào tháng 8/2022 và sẽ được đưa vào sử dụng từ tháng 6/2023. Vinhomes cam kết cả giá và phương án bán đều theo đúng quy định của Nhà nước cho sản phẩm nhà ở xã hội, tuân theo nguyên tắc chỉ được tính đủ chi phí thu hồi vốn, kể cả lãi vay và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Công ty sẽ tổ chức bán hàng trực tiếp, công khai, thẩm định mọi hồ sơ đăng ký mua trước khi trình lên các Sở Xây dựng để xin phép, nên 100% nhà xã hội này sẽ đến đúng đối tượng, đúng địa chỉ.

Trước đó, ngày 11/01/2022, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 43/2022/QH15 Về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, trong đó xác định: Cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội tối đa 5 nghìn tỷ đồng, bao gồm cấp bù lãi suất và phí quản lý 2 nghìn tỷ đồng để thực hiện chính sách cho vay ưu đãi thuộc Chương trình; hỗ trợ lãi suất tối đa 3 nghìn tỷ đồng cho đối tượng vay vốn theo các chương trình tín dụng chính sách có lãi suất cho vay hiện hành trên 6%/năm; Tăng hạn mức bảo lãnh Chính phủ đối với trái phiếu phát hành trong nước cho Ngân hàng Chính sách xã hội tối đa 38,4 nghìn tỷ đồng để cho vay hỗ trợ giải quyết việc làm; học sinh, sinh viên; các cơ sở giáo dục mầm non, tiểu học ngoài công lập; cá nhân vay mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách về nhà ở xã hội; thực hiện Chương trình mục tiêu quốc gia về phát triển kinh tế - xã hội vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi giai đoạn 2021 - 2030…

Các trung tâm công nghiệp của cả nước hiện nay cũng đặt mục tiêu xây dựng thêm hàng trăm ngàn căn hộ mới cho công nhân, người thu nhập thấp. Trong đó, Long An xây khoảng 310.000 căn hộ, Bắc Giang xây khoảng 285.143 căn hộ, Bắc Ninh xây 96.247 căn hộ, Bình Dương xây 84.000 căn hộ, Bình Phước xây 58.990 căn hộ, Hưng Yên xây 56.700 căn hộ.

Đặc biệt, theo Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp trong giai đoạn 2021 - 2030 khoảng 2,6 triệu căn hộ và mục tiêu hoàn thành cho giai đoạn này là khoảng 1,8 triệu căn. Mới đây, Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Ở giai đoạn 2021 - 2025, nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp khoảng 1,3 triệu căn và mục tiêu các địa phương đặt ra là hoàn thành khoảng 700.000 căn (đáp ứng khoảng 54% nhu cầu).

Sang giai đoạn 2025 - 2030, nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp khoảng 1,3 triệu căn và mục tiêu các địa phương đặt ra là hoàn thành khoảng 1,1 triệu căn (đáp ứng khoảng 85% nhu cầu).

Bộ Xây dựng nêu đề nghị quy hoạch, bố trí các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân độc lập tại các vị trí phù hợp, thuận tiện, có quy mô lớn, đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng… Còn đối với các tỉnh, thành phố có nhiều khu công nghiệp, tập trung đông công nhân như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Đồng Nai, Bình Dương…, sẽ căn cứ quy định pháp luật về nhà ở và Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế để dành quỹ đất và kêu gọi các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, các doanh nghiệp sản xuất và doanh nghiệp BĐS tham gia đầu tư, phát triển nhà ở công nhân, nhà lưu trú cho công nhân thuê.

Cụ thể, Đề án đặt mục tiêu từ nay tới năm 2030 Hà Nội sẽ xây thêm 136.000 căn hộ, TPHCM xây 130.000 căn hộ, Hải Phòng xây 45.355 căn hộ, Đà Nẵng xây 19.60 căn hộ, Cần Thơ xây 12.715 căn hộ.

Theo Đề án, trong thời gian tới, cần tiếp tục sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật Thuế…, tập trung sửa đổi các cơ chế chính sách cho nhóm người thu nhập thấp, quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện thụ hưởng chính sách; lập quy hoạch, dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, tạo thuận lợi trong chọn chủ đầu tư dự án, hoàn thiện các cơ chế ưu đãi của Nhà nước, tách riêng chính sách nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang khi sửa Luật Nhà ở để có cơ chế khuyến khích phát triển; bổ sung đề án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vào kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025 và 2025 - 2030; bổ sung kế hoạch đầu tư công giai đoạn 2021 - 2025 và giai đoạn 2026 - 2030 để thực hiện chính sách nhà ở xã hội; xây dựng  phương án bảo lãnh phát hành trái phiếu của Ngân hàng Chính sách xã hội để huy động vốn cho cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; đẩy mạnh việc xây dựng các thiết chế công đoàn gồm nhà ở, nhà trẻ, siêu thị, y tế, giáo dục, các công trình văn hóa thể thao tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Phấn đấu đến năm 2030 hoàn thành xây dựng khoảng 50 thiết chế công đoàn tại các khu công nghiệp, khu chế xuất trên cả nước.

Việc Nhà nước và các tập đoàn lớn, uy tín cùng chung sức quan tâm phát triển nhà ở xã hội như một trọng tâm chiến lược phát triển trong thời gian tới là hướng đi đúng và là những tín hiệu hết sức tích cực cho sự phát triển thị trường nhà ở xã hội ở nước ta đang khan hiếm nguồn cung trầm trọng trong nhiều năm qua trước sự bùng nổ nhu cầu an cư cho người có thu nhập thấp, nhất là cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư...

Về tổng thể, thị trường BĐS đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn; chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Các chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn. Phân khúc được nhà đầu tư ưa chuộng sẽ là đất nền cạnh các khu công nghiệp, nhà phố lân cận trung tâm và các dự án căn hộ. Phân khúc nhà ở bình dân hay xã hội vẫn là một cánh cửa cho các chủ đầu tư có thể tham gia vào và góp phần cho sự phát triển của xã hội. Ngoài ra, các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.
 
TS.Nguyễn Minh Phong