Thuế quan giảm độ nóng, Kinh Bắc cùng loạt doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp đón gió thuận

16/11/2025 - 21:255 phút đọc

(Banker.vn) Thuế quan giảm mức tác động, thị trường BĐS khu công nghiệp xuất hiện dấu hiệu phục hồi khi Kinh Bắc cùng nhiều doanh nghiệp ghi nhận nhu cầu thuê đất quay trở lại.

Kết quả kinh doanh khởi sắc trong quý III/2025

Các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp vừa qua đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ rệt trong quý III/2025 với lợi nhuận toàn ngành tăng 24% so với cùng kỳ, trong đó có 65% số doanh nghiệp đạt mức tăng trưởng dương.

Cụ thể, Kinh Bắc (KBC) và IDICO (IDC) dẫn đầu khi lợi nhuận tăng lần lượt 55% và 71%, chủ yếu nhờ diện tích bàn giao lớn hơn. Becamex (BCM) cũng ghi nhận mức tăng 16% nhờ phần lợi nhuận từ công ty liên doanh, liên kết. Ngược lại, VGC và SZC giảm 50–65% do tiến độ bàn giao thấp hơn năm trước.

Song song với diễn biến lợi nhuận, các chỉ báo thị trường cho thuê đất có chiều hướng cải thiện. Theo CBRE, giá chào thuê bình quân tăng 2% theo quý và 4% theo năm; diện tích hấp thụ tăng trở lại so với quý trước ở cả hai miền, dù vẫn thấp hơn cùng kỳ. Sau thời điểm Mỹ công bố mức thuế đối ứng mới từ tháng 8/2025, hoạt động đàm phán của khách thuê quốc tế có xu hướng nối lại, trong khi doanh thu từ cho thuê nhà xưởng, kho bãi và dịch vụ tiện ích duy trì ổn định.

Dòng vốn FDI cũng chuyển biến theo hướng tích cực. Lũy kế 10 tháng đầu năm, vốn giải ngân tăng 9% so với cùng kỳ và đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm. Dù vốn đăng ký mới giảm 8%, mức giảm được thu hẹp dần; riêng vốn điều chỉnh tăng 45%, cho thấy các dự án hiện hữu tiếp tục mở rộng công suất.

Căng thẳng thương mại hạ nhiệt, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI

Theo MBS, mức thuế mà Mỹ áp lên hàng hóa Việt Nam trong đợt điều chỉnh mới không khác biệt đáng kể so với các quốc gia cạnh tranh trong khu vực như Thái Lan, Indonesia, Philippines hay Malaysia (đều quanh mức 19%). Trong khi đó, mức thuế trung bình áp lên hàng hóa Trung Quốc vào khoảng 47%, còn một số mặt hàng từ Ấn Độ chịu mức 50%. Quá trình điều tra liên quan đến xuất xứ “trung chuyển” theo Mục 232 vẫn đang diễn ra và chưa có kết luận cuối cùng. Chí vì vậy, Việt Nam vẫn duy trì lợi thế cạnh tranh.

Cùng với thay đổi bên ngoài, nhiều địa phương trong nước bước vào giai đoạn quy hoạch mới sau sắp xếp đơn vị hành chính. Bắc Ninh điều chỉnh quy hoạch với việc bổ sung bốn khu công nghiệp và mở rộng ba khu hiện hữu. Đề án hợp nhất Hải Phòng – Hải Dương dự kiến kéo theo hàng loạt dự án hạ tầng kết nối, từ đường bộ đến đường sắt, qua đó cải thiện khả năng tiếp cận các khu kinh tế ven biển. TP.HCM cũng đang hoàn thiện dự thảo quy hoạch sau sáp nhập, trong đó nhiều trục giao thông liên vùng kết nối Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu được ưu tiên.

Việc Luật số 57/2024/QH15 có hiệu lực giúp nhiều dự án khu công nghiệp mới rút ngắn thời gian phê duyệt. Nhiều doanh nghiệp ghi nhận quỹ đất mở rộng nhanh như KBC được phê duyệt thêm sáu khu công nghiệp mới với diện tích đất công nghiệp tăng hơn 2.200 ha; BCM có thêm hơn 1.000 ha tại Cây Trường và Bàu Bàng mở rộng; IDC được bổ sung 640 ha tại Vinh Quang và Phú Long.

Các số liệu định giá cho thấy nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp đang giao dịch quanh mức P/B trượt 2,2 lần và P/B tỷ giá xác định.">forward 2,1 lần, thấp hơn mức trung bình ba tháng trước sự kiện thuế quan (3,2 lần) và thấp hơn trung bình ba năm gần nhất (3,0 lần). MBS cho rằng diễn biến này phản ánh mức chiết khấu so với giá trị tài sản đang gia tăng nhờ quỹ đất mới được phê duyệt.

Theo MBS, IDC được dự báo duy trì kết quả tốt nhờ quỹ đất bổ sung lớn trong hai năm gần đây. KBC được hưởng lợi từ tiến độ triển khai và khả năng bàn giao tại các dự án mới. BCM có triển vọng ổn định nhờ danh mục tài sản đa dạng, còn VGC được dự kiến phục hồi từ năm 2026 khi các dự án tại Bắc Ninh, Hưng Yên và Quảng Ninh tăng tốc bàn giao. Với SZC, triển vọng gắn với các tuyến hạ tầng trọng điểm tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu.

MBS đưa ba cổ phiếu KBC, IDC và VGC vào danh mục ưa thích cho giai đoạn phục hồi, dựa trên dữ liệu về quỹ đất, tốc độ triển khai dự án và khả năng hưởng lợi từ nhu cầu thuê đất cải thiện.