Thị trường sẽ không còn thuận lợi cho việc “ôm tài sản chờ tăng giá”

28/02/2026 - 12:125 phút đọc

margin: 15px auto;" />

Nói về tác động của lãi suất cho vay tăng đến thị trường bất động sản, các chuyên gia trong ngành đã chia sẻ quan điểm về vấn đề này.

Bà Mai Thanh Thảo – Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, lịch sử từng ghi nhận giai đoạn 2011-2012, khi lãi suất lên tới 18-22% thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn trầm lắng nghiêm trọng nhưng không đóng băng, mà chỉ chững lại và tái cấu trúc. Sau giai đoạn thanh lọc đó, từ 2014 thị trường bắt đầu phục hồi theo hướng lành mạnh hơn và bước vào chu kỳ tăng trưởng kéo dài nhiều năm.

Ở góc độ thẩm định giá và theo dõi dữ liệu giao dịch nhiều năm, bà Thảo nhấn mạnh, khi lãi suất tăng lên vùng 15-18%, phản ứng đầu tiên của thị trường luôn là thận trọng và trì hoãn quyết định. Tuy nhiên, nhu cầu ở thực không biến mất. Nhà ở vẫn là nhu cầu thiết yếu. Điều thay đổi là tiêu chí lựa chọn trở nên thực tế và kỷ luật hơn.

Theo bà Thảo, đối với người mua ở thực, áp lực trả nợ tăng khiến họ cân nhắc và tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên sản phẩm phù hợp thu nhập thay vì chạy theo vị trí hay tiện ích cao cấp.

Đối với nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, lãi suất tăng tạo áp lực lớn. Khi chi phí vốn tiến gần hoặc vượt lợi suất kỳ vọng sẽ buộc họ phải điều chỉnh chiến lược. Thị trường sẽ không còn thuận lợi cho việc “ôm tài sản chờ tăng giá”, mà chuyển sang yêu cầu phân tích dòng tiền và tài sản có hiệu quả sử dụng thực tế.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhấn mạnh, khi lãi suất tăng, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao sẽ chịu ảnh hưởng rõ rệt nhất. Lãi suất cao làm triệt tiêu chiến lược “ôm hàng chờ sóng”, gia tăng áp lực tài chính và buộc nhiều nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục hoặc giảm tỷ lệ vay nợ.

Theo ông Tuấn, khi lãi suất tăng, giao dịch chậm lại vì chi phí vốn tăng, nhà đầu tư và người mua ở thực đều thận trọng hơn. Thế nhưng, lãi suất cao không đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản đóng băng toàn diện, mà sẽ tạo ra một quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ.

Vị này cho rằng, bối cảnh năm 2026 có nhiều điểm khác so với các chu kỳ trước đây. Cấu trúc thị trường đã chuyên nghiệp hơn, nhà đầu tư đã trải qua giai đoạn điều chỉnh mạnh 2022–2023 nên tâm lý thận trọng và kỷ luật tài chính cao hơn.

Giai đoạn 2022 - 2023 là thời điểm nhiều cú sốc diễn ra cùng lúc như kinh tế toàn cầu suy thoái sau Covid-19, dòng vốn thắt chặt, thị trường Trái phiếu doanh nghiệp" data-glossary-english="Corporate Bond" data-glossary-def="Chứng khoán nợ do doanh nghiệp phát hành để huy động vốn.">trái phiếu doanh nghiệp gặp khủng hoảng, thanh khoản hệ thống co lại và lực cầu suy yếu rõ rệt. Khi nhiều yếu tố tiêu cực cộng hưởng, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng mạnh.

Giai đoạn 2026 về cơ bản chỉ có tác động lãi suất nên khả năng xảy ra suy giảm diện rộng tương đối thấp, nhưng vẫn sẽ ảnh hưởng ngắn hạn, thị trường sẽ thanh lọc và phân hoá mạnh. Minh chứng, cú sốc 2022 ảnh hưởng đến phân khúc đất nền, đến giờ vẫn chưa hồi phục, trong khi phân khúc dòng tiền và nhu cầu thật vẫn sống khoẻ.

Theo đó, khác với giai đoạn trước, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ chuyển sang giai đoạn chọn lọc. Các bất động sản phục vụ nhu cầu ở thật, bất động sản tạo ra dòng tiền (cho thuê, khai thác thương mại) sẽ được ưu tiên lựa chọn. Đồng thời, các khu vực có hạ tầng thực, dân cư thực, kinh tế thực sẽ có cơ hội trong chu kỳ mới.

"Kênh đầu tư bất động sản sẽ không hết thời mà sẽ chuyển động theo chu kỳ và theo các yếu tố vĩ mô, chính sách tiền tệ. Bất động sản sẽ chuyển từ tư duy tăng giá nhanh sang tích luỹ và bảo toàn giá trị", ông Tuấn nói.

Cũng đánh giá về thị trường bất động sản năm 2026, ông David Jackson – Tổng Giám Đốc Avison Young Việt Nam phân tích, thị trường bất động sản Việt Nam được kì vọng sẽ vận hành thông suốt hơn về pháp lý, nguồn cung và lực cầu trong năm 2026, sau khi trải qua nhiều thay đổi mang tính hệ thống trong năm 2025. Mặt bằng giá sẽ tiếp tục tăng, nhưng tốc độ tăng chậm hơn so với các chu kỳ tăng nóng trước đây. Quá trình tái cấu trúc và sàng lọc thị trường từ các năm qua vẫn sẽ tiếp diễn, nhất là trong bối cảnh lãi suất cho vay đã bắt đầu tăng từ trước Tết nguyên đán Bính Ngọ.

Theo vị này, việc gia tăng Interest Rate" data-glossary-def="Mức lãi mà ngân hàng trả cho người gửi tiền, phụ thuộc vào kỳ hạn và số tiền gửi.">lãi suất huy động và lãi suất cho vay, một mặt nhằm điều tiết dòng vốn đi vào các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh tạo giá trị kinh tế bền vững; mặt khác hạn chế tình trạng đầu tư lướt sóng.

Dẫu vậy, với các đơn vị phát triển bất động sản sẽ chịu áp lực khi lãi vay tiếp tục tăng. Lãi vay cao cộng với các chi phí vận hành, thuế, tiền sử dụng đất có thể sẽ thu hẹp biên lợi nhuận của chủ đầu tư, khiến họ thận trong hơn, thậm chí là hoãn tiến độ triển khai dự án mới.

Với những người có nhu cầu mua để ở, lãi vay tăng trên nền mặt bằng giá đã cao sẽ là trở ngại lớn cho giấc mơ sở hữu nhà. Phương án thuê có thể được nhiều người lựa chọn thay vì mua nhà.

Với nhóm nhà đầu tư lướt sóng dùng đòn bẩy tài chính trên 50% hoặc lên đến 70%, rủi ro sẽ cao.

"Nếu lãi vay tiếp tục tăng, hoạt động trên thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ chậm lại. Các nhà đầu tư mạnh về tiền mặt và các loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, bất động sản dòng tiền khai thác được ngay sẽ chiếm ưu thế. Đồng thời, dòng tiền nhiều khả năng sẽ chuyển hướng dần sang các kênh đầu tư khác", chuyên gia Avison Young nhấn mạnh.