Thị trường BĐS nhà ở bắt đầu "tan sương", "cổ đất" vẫn giảm 30-40% so với vùng đỉnh

Tình hình nguồn cung các dự án BĐS nhà ở

Trong quý 3/2023, cả nước ghi nhận hơn 250 dự án nhà ở đang mở bán, hầu hết là các giai đoạn mở bán tiếp theo của dự án. Cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm. Bên cạnh nguồn cung từ các giai đoạn tiếp theo từ các dự án cũ, thị trường ghi nhận nguồn cung mới từ các dự án mới mở bán ở một số địa phương như Cần Thơ, Lào Cai, Tp.HCM, Hải Phòng,…

Diễn biến nguồn cung BĐS. Nguồn: VARS.

Nhiều dự án được gia hạn tiến độ, kickoff, tái kickoff,… Cơ cấu nguồn cung phần lớn vẫn là các sản phẩm thấp tầng, đất nền, chiếm 54% tổng lượng cung nhà ở cả nước. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở thị trường khu vực phía Nam (chiếm 40% cả nước).

Phân khúc căn hộ trung cấp (25-50 triệu/m2) và cao cấp (50-80 triệu/m2) tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý, chiếm lần lượt 58% và 26% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán. Phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu/m2) tiếp tục khan hiếm, chỉ xuất hiện số lượng ít tại một số tỉnh, thành cấp 2,3. Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019.

Hiện tượng “Nhà ở xã hội vừa thiếu vừa ế”: Các dự án NƠXH tại Hải Phòng, Đà Nẵng bán gần hết ngay khi tung ra thị trường trong khi thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh mới chỉ bán được 1/3 giỏ hàng dù chào bán nhiều lần. Nhu cầu về NƠXH là rất lớn nhưng việc lên kế hoạch phát triển cần phải được tính toán kỹ càng để đạt được mục đích: giúp DN phục hồi trong giai đoạn khó khăn và hỗ trợ người thu nhập thấp có cơ hội an cư.

Thị trường mua bán sôi động trở lại

Trong quý 3/2023, lượng tiêu thụ đạt khoảng 5.770 giao dịch, gấp 1,5 lần so với quý trước, xấp xỉ 28% tổng cung mở bán mới, gần bằng 90% so với cùng kỳ năm 2022. Tuy nhiên, tính chung 9 tháng 2023, lượng giao dịch chỉ bằng 50%. Lượng giao dịch phục hồi nhờ sự “thẩm thấu” dần của hàng loạt các động thái hỗ trợ quyết liệt của Chính Phủ và một phần dòng tiền quay trở lại do lãi suất giảm.

Trong đó, gần 90% lượng giao dịch là căn hộ chung cư từ các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, ở các đại đô thị đã đi vào hoạt động tại các thành phố lớn như TP.Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng. Do đây là sản phẩm luôn đứng đầu về lực cầu, đáp ứng cả nhu ở thực và nhu cầu đầu tư trong bối cảnh nguồn cung phân khúc này đang ngày càng khan hiếm.

Chuyển nhượng căn hộ là một trong những điểm sáng của thị trường. Đóng vai trò “giữ lửa”, luân chuyển dòng tiền cho thị trường. Hiện đã không còn khái niệm mua chung cư bị lỗ, việc đầu tư căn hộ chuyển nhượng hiện là lựa chọn của đa số nhà đầu tư “bền vững”, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM

Lượng giao dịch ghi nhận tại phân khúc thấp tầng, đất nền, căn hộ chung cư sang trọng, căn hộ chung cư cao cấp , căn hộ chung cư trung cấp, căn hộ chung cư bình dân chiếm lần lượt 12%, 2%; 17%; 60%; 8%.

Mặc dù thị trường có phần sôi động trở lại song giá bán vẫn được neo ở mức cao.Tại Hà Nôi, giá căn hộ chung cư được giao dịch khoảng 53 triệu đồng/m2 , tăng 2% so với quý trước do nguồn cung căn hộ tại HN ngày càng khan hiếm. Các dự án mới chào bán, các phân khu mở bán tiếp theo đều không giảm hoặc tăng giá. Tại TP. HCM, giá có phẩn nhỉnh hơn khi biến động khoảng 68 triệu đồng/m2 (tăng 1,5% so với quý 2) do nguồn cung mới chủ yếu đến từ dự án có giá bán cao.

Giá giao dịch các sản phẩm cao cấp tại thị trường thứ cấp (trên 20 tỷ đồng) không biến động nhiều so với quý trước, giảm 30% so với đỉnh. Nhiều tỉnh, thành phố công bố thông tin đấu giá hàng trăm lô đất. Giá giao dịch đã cao hơn mức giá đấu, ngang với mức giá quanh khu vực phục vụ nhu cầu ở thực của địa phương.

Để thu hút khách hàng và đạit lí phân phối, chủ đầu tư tiếp tục “cuộc đua” về chính sách ưu đãi. Nhiều dự án chung cư được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, chào thị trường với chính sách ưu đãi đột phá ghi nhận lượng booking lớn, “thắp sáng bức tranh” tương đối ảm đạm của thị trường.

Diễn biến cổ phiếu BĐS trên thị trường chứng khoán

Trên thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu BĐS diễn biến tương đối tiêu cực trong thời gian cuối quý 3/2023. Tính từ giữa tháng 9 đến thời điểm hiện tại, các cổ phiếu BĐS đều ghi nhận đà giảm từ 30% - 40% so với vùng giá đỉnh. Diễn biến tiêu cực của nhóm BĐS bị tác động bởi nhiều yếu tố, điển hình như nguy cơ vỡ nợ của Country Garden, tập đoàn BĐS lớn nhất tại Trung Quốc.

Thanh khoản tiếp tục suy giảm, VN-Index kiểm định ngưỡng MA200 Thanh khoản thị trường tiếp tục giảm sâu so với tuần trước. Đáng chú ý, VN-Index đang có xu hướng kiểm định lại vùng MA200

Loạt cổ phiếu "ngược dòng" thị trường, VN-Index gọi tên TDC, CTD, VIC, MHC,... Thị trường chứng khoán tiếp tục giằng co trong phiên giao dịch hôm nay. Đi ngược với thị trường chung, ACC, BCE, SRC đồng loạt ...

DowJones giảm nhẹ, lợi suất trái phiếu Mỹ lấy lại đà tăng trước ngày công bố GDP quý 3 Thị trường chứng khoán Mỹ tiếp tục giảm điểm trong phiên giao dịch 25/10 do đà tăng của trái phiếu kho bạc cũng như sự ...