Thị trường bất động sản vẫn ở giai đoạn thăm dò và chờ đợi?

Thị trường đã có sự cải thiện nguồn cung

Theo báo cáo của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group), trong quý 2/2024, thị trường bất động sản (BĐS) tại TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận ghi nhận sự cải thiện đáng kể về nguồn cung sơ cấp và sức tiêu thụ trong các phân khúc chủ đạo. Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường,… Nhiều chính sách ưu đãi được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản trong giai đoạn này.

Bước sang quý 3/2004, DKRA Group dự báo về nguồn cung mới phân khúc đất nền có nhiều cải thiện so với hai quý đầu năm và dao động trong khoảng từ 450 - 550 nền, tập trung chủ yếu ở Bình Dương, Long An. Thanh khoản thị trường duy trì khởi sắc, trong đó, các khu vực vùng phụ cận TP.Hồ Chí Minh có thể sẽ dẫn dắt thị trường. Quy định về Luật Đất đai chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho thị trường trong thời gian tới.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ dự báo sẽ tiếp tục có sự hồi phục nhất định

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ dự báo sẽ tiếp tục có sự hồi phục nhất định. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP. Hồ Chí Minh, trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường các tỉnh giáp ranh.

Nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự dự báo tiếp tục đà tăng trưởng tích cực của quý trước, dao động khoảng 950 - 1,050 căn, phân bổ chủ yếu tại TP.Hồ Chí Minh, Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng ổn định so với quý trước, bên cạnh đó, để kích cầu thị trường, các chủ đầu tư cũng linh hoạt điều chỉnh phương thức thanh toán, chính sách bán hàng,… phù hợp với tình hình thực tế.

… nhưng ở trạng thái thăm dò và quan sát là chủ đạo

Các chuyên gia của Batdongsan.com.vn thuộc Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản trong quý 3/2024 vẫn còn nhiều thách thức về cả nguồn cung và lực cầu.

Qua chỉ số khảo sát về tâm lý người dùng do Batdongsan.com.vn thực hiện trong quý 2/2024, khi đánh giá về khả năng mua nhà, chỉ số ghi nhận hiện đang ở mức thấp nhất so với 6 quý gần đây.

Cụ thể, tại Hà Nội mức độ quan tâm đến bất động sản tăng ở hầu hết mọi loại hình, nhất là đất nền tăng gần 118% so với cùng kỳ. Các phân khúc còn lại như nhà riêng, nhà phố, biệt thự đều tăng từ 27- 46%. Trong khi đó ở TP. Hồ Chí Minh cũng ghi nhận nhu cầu tìm kiếm đất nền tăng 46%, chung cư tăng 33%, nhà riêng tăng 34%, biệt thự, nhà phố tăng từ 22 - 24% so với cùng kỳ 2023.

Hiện nay, sức mua bấn động sản phần lớn rơi vào nhóm có dòng tiền tích lũy, ít sử dụng đòn bẩy tài chính

Dù ghi nhận sự hồi phục tích cực từ tâm lý người mua nhưng thị trường vẫn khó có biến động lớn trong quý 3/2024, khi tâm lý người mua nhà vẫn ở trạng thái chờ những thay đổi từ chính sách điều hành và lãi suất huy động đang trên đà tăng trở lại.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn, cho biết: “Theo kết quả từ khảo sát tâm lý người dùng bất động sản, phần lớn người mua nhà vẫn giữ tâm lý “quan sát” thay vì tham gia thị trường. Nhà đầu tư, người dân cần thêm thời gian để quan sát phản ứng của thị trường với những thay đổi trong chính sách, pháp lý và lãi suất mới có thể quyết định”.

Phần lớn người mua nhà vẫn kỳ vọng giá sẽ giảm và các chính sách điều hành cũng như thay đổi mới về Luật sẽ làm thị trường tích cực hơn. Vì vậy, thị trường bất động sản quý 3/2024 sẽ chưa thể có sự bùng nổ nào.

Bên cạnh đó, việc các ngân hàng rục rịch tăng lãi suất cũng khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản đang sử dụng đòn bẩy tài chính tỏ ra lo lắng và tâm lý có phần e ngại xuống tiền.

“Hiện nay, sức mua bất động sản phần lớn rơi vào nhóm có dòng tiền tích lũy, ít sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, lãi suất tăng ở mức chấp nhận được cũng sẽ không tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản. Lãi suất cho vay nhiều khả năng sẽ vẫn duy trì ở mặt bằng hiện tại trong bối cảnh các cơ quan quản lý và các ngân hàng thương mại nỗ lực hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn”, ông Long nhận định.

Đồng quan điểm trên ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group nhận định: “Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản dự kiến có hiệu lực sớm trong quý 3/2024, đồng thời lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức thấp,… kỳ vọng sẽ là những yếu tố ảnh hưởng tích cực lên sức cầu thị trường”.

Thị trường phục hồi toàn diện vào năm 2026

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, chu kì của thị trường bất động sản từ đảo chiều đến tăng trưởng, ổn định sẽ kéo dài từ nửa cuối năm 2024 đến cuối năm 2026. Theo đó sẽ là những diễn biến khác nhau giữa các phân khúc.

Ông Quốc Anh nhận định, 6 tháng đầu năm 2024 vừa qua là thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu điểm đảo chiều. Các dấu hiệu tích cực về tâm lý người mua, chính sách điều hành lãi suất của Ngân hàng nhà nước, chính sách gỡ khó từ quản lý vĩ mô phát huy tác dụng, thúc đẩy thị trường bất động sản “tan băng” và bước qua giai đoạn mới.

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản sẽ phục hồi vào quý 1/2026

Sang đến quý 3/2024 sẽ là lúc thị trường vào giai đoạn thăm dò. Tính thanh khoản xuất hiện trở lại nhưng với quy mô nhỏ lẻ, rơi vào một vài loại hình phục vụ nhu cầu mua ở thực như chung cư, nhà riêng lẻ. Diễn biến này sẽ kéo dài sang quý 4 và giai đoạn thăm dò sẽ kết thúc vào đầu năm 2025.

Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản mới vào giai đoạn củng cố, lúc này thanh khoản tăng dần nhờ xuất hiện những diễn biến tích cực của dòng tiền, pháp lý và chính sách tài chính. Nếu diễn biến thuận lợi thì cuối 2025 sẽ là giai đoạn bất động sản khởi sắc, nguồn cung phục hồi và xuất hiện sự tăng trưởng về giá.

“Chỉ khi thị trường bước sang giai đoạn ổn định, các loại hình bất động sản mới có thể hồi phục toàn diện. Giai đoạn này có thể sẽ diễn ra sớm nhất là vào quý 1/2026”, ông Nguyễn Quốc Anh dự báo.

Theo ông Lưu Quang Tiến - Phó Viện trưởng Dat Xanh Services-FERI cho biết, trong nửa cuối năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam dự kiến sẽ chứng kiến nhiều chuyển biến tích cực. Trong đó, Chính phủ tiếp tục ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật mới, tăng cường giám sát và kiểm soát thị trường, đồng thời kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch và cởi mở. Các chủ đầu tư đang có kế hoạch xử lý dứt điểm nợ xấu, tăng vốn để triển khai dự án mới và đẩy mạnh bán hàng để chiếm lĩnh thị phần. Sự hợp tác giữa các bên sẽ tạo nên động lực mạnh mẽ, giúp thị trường bất động sản tiếp tục phát triển và ổn định.

“Vẫn còn khá sớm để kết luận thị trường bất động sản đã phục hồi, vì việc phục hồi cần có thời gian và lộ trình, muốn nhanh muốn sớm cũng không thể gấp hơn được. Tuy nhiên, với những diễn biến đang dần tích cực, hoàn toàn có thể tin rằng bất động sản đã đi qua vùng đáy chữ U và đang có dấu hiệu tăng trưởng nhẹ từ năm 2024, hướng đến việc phát triển khả quan hơn từ năm 2025 và phục hồi vào năm 2026”, ông Tiến nhận định.