Thị trường ảm đạm khiến các ngân hàng Trung Quốc cho vay thế chấp mua nhà với cả những người ở độ tuổi 70

Một số ngân hàng ở các thành phố Nam Ninh, Hàng Châu, Ninh Ba và Bắc Kinh đã mở rộng giới hạn trên về độ tuổi đối với các khoản vay thế chấp mua nhà từ 80 đến 95, theo một số ghi nhận của một số phương tiện truyền thông nhà nước. Điều đó có nghĩa là những người ở độ tuổi 70 hiện có thể vay các khoản vay có thời hạn từ 10 đến 25 năm.

Thị trường bất động sản Trung Quốc đang trải qua thời kỳ suy thoái lịch sử. Tính đến tháng 12, giá nhà mới đã giảm trong 16 tháng liên tiếp. Doanh số bán hàng của 100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu trong năm ngoái chỉ bằng 60% so với mức của năm 2021.

Yan Yuejin, nhà phân tích bất động sản tại E-House China Holdings – một công ty dịch vụ bất động sản cho biết, các nhà phân tích cho rằng giới hạn độ tuổi mới chưa phải là quốc sách chính thức nhằm mục đích thổi sức sống vào thị trường bất động sản đang suy yếu trong bối cảnh dân số đang già đi nhanh chóng.

“Về cơ bản, đó là một công cụ chính sách để kích thích nhu cầu nhà ở, vì nó có thể giảm bớt gánh nặng thanh toán nợ và khuyến khích việc mua nhà,” ông nói thêm.

Các điều khoản thế chấp mới giống như một "khoản vay chuyển tiếp". Nếu người vay lớn tuổi không thể trả nợ, con cái của họ phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ này, ông nói.

Tháng trước, Trung Quốc đã thông báo dân số của họ đã giảm vào năm 2022 lần đầu tiên sau hơn 60 năm, một cột mốc mới trong cuộc khủng hoảng nhân khẩu học ngày càng trầm trọng của quốc gia này với những tác động đáng kể đối với nền kinh tế đang chậm lại. Số người từ 60 tuổi trở lên đã tăng lên 280 triệu người vào cuối năm ngoái, chiếm 19,8% dân số.

Theo các quy tắc trước đây được công bố bởi cơ quan quản lý ngân hàng, tuổi của người vay thế chấp cộng với thời hạn thế chấp thường không được vượt quá 70 tuổi. Tuổi thọ trung bình của Trung Quốc là khoảng 78 tuổi.

Các khoản vay đa thế hệ

Các chi nhánh ngân hàng trên toàn quốc đang xây dựng các điều khoản riêng cho các khoản vay dành cho nhiều thế hệ này.

Theo tờ Tin tức Bắc Kinh, một chi nhánh của Bank of Communications trong thành phố này cho biết, những người đi vay ở độ tuổi 70 có thể vay mua nhà trong 25 năm, điều đó có nghĩa là giới hạn trên về độ tuổi đối với các khoản thế chấp đã được nâng lên 95.

Tuy nhiên, kèm theo đó là những điều kiện tiên quyết: Khoản vay thế chấp cần phải được đảm bảo bởi con cái của người đi vay, và tổng thu nhập hàng tháng của người vay phải ít nhất gấp đôi số tiền trả lãi vay hàng tháng.

Tờ báo này cũng cho biết, một chi nhánh của Ngân hàng Citic đã mở rộng giới hạn tuổi đối với các khoản cho vay thế chấp của mình lên 80, trích lời một giám đốc khách hàng của ngân hàng.

Tuy nhiên, các cuộc gọi đến chi nhánh Bắc Kinh của Citic Bank và Bank of Communications đều không được trả lời.

Hong Hao, nhà kinh tế trưởng tại Grow Investment Group cho biết, đây là một biện pháp “quyết liệt” và “có thể là một mánh lới quảng cáo tiếp thị để thu hút người già trả (các khoản vay thế chấp) cho thế hệ trẻ.”

Chuyên gia phân tích bất động sản Yan từ E-House cho biết, đối tượng hưởng lợi chính của động thái này có thể không phải là người cao tuổi mà là những người vay ở độ tuổi trung niên từ 40 đến 59. Với thời hạn thanh toán kéo dài, những người đó có thể được thế chấp trong 30 năm – thời hạn tối đa được phép tại Trung Quốc.

So với các điều khoản trước đây, điều đó có nghĩa là những người vay đó có thể trả ít hơn mỗi tháng.

"Đây rõ ràng là một cách để giảm bớt gánh nặng thanh toán nợ,"  ông Hong nói.

Theo tính toán của E-House, nếu một ngân hàng mở rộng giới hạn tuổi lên 80, những người vay từ 40 đến 59 tuổi có thể có thêm 10 năm cho khoản thế chấp của mình. Giả sử khoản thế chấp của họ là 1 triệu Nhân dân tệ (145.416 USD), thì khoản thanh toán hàng tháng của họ có thể giảm 1.281 Nhân dân tệ (186 USD), tương đương 21%.

Các hộ gia đình Trung Quốc đã trở nên miễn cưỡng với việc mua nhà mới trong năm qua, bởi dịch bệnh COVID, giá nhà giảm và tỷ lệ thất nghiệp gia tăng đã làm nản lòng những người có ý định mua. Mùa hè năm ngoái, các cuộc biểu tình của những người mua nhà từ chối trả tiền vay thế chấp cho những ngôi nhà chưa hoàn thành nổ ra ở hàng chục thành phố đã giáng thêm một đòn mạnh vào tâm lý thị trường.

Các nhà chức trách đã đưa ra một loạt các biện pháp kích thích để cố gắng vực dậy thị trường nhà ở, bao gồm một số cắt giảm lãi suất cho vay và các biện pháp giảm bớt khủng hoảng thanh khoản cho các nhà phát triển bất động sản để họ có thể tiếp tục xây dựng và bàn giao nhà cho người mua nhanh nhất có thể.

Cho vay thế chấp rủi ro?

Ngoài Bắc Kinh, theo tờ báo chính thức của thành phố Nanguo Zaobao, một số ngân hàng ở Nam Ninh, thủ phủ của tỉnh Quảng Tây, đã nâng giới hạn tuổi đối với các khoản vay thế chấp lên 80.

Tại các thành phố phía đông Ninh Ba và Hàng Châu, một số ngân hàng địa phương đang quảng cáo giới hạn độ tuổi là 75 hoặc 80, một sự nới lỏng so với các quy định trước đó, theo thông tin của Nhật báo Ninh Ba và Nhật báo Hàng Châu thuộc sở hữu của chính phủ.

“Nếu người nộp đơn quá già để đáp ứng các yêu cầu của khoản vay, họ có thể nhờ con cái làm người bảo lãnh,” một ngân hàng cho biết.

Tuy nhiên,  Wang Yuchen, một luật sư bất động sản tại Công ty luật Jinsu Bắc Kinh cảnh báo, những khoản vay thế chấp như vậy là "rủi ro".

Có thể hiểu được rằng nhiều thành phố đang cố gắng hồi sinh thị trường nhà ở bằng cách giảm các khoản nợ phải trả hàng tháng và thu hút nhiều người già hơn vào nhóm người mua nhà, ông viết trong một bài bình luận trên tài khoản WeChat của mình.

“Nhưng khả năng trả nợ của người già tương đối kém. Một mặt, nó có thể ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của họ khi về già khi phải tiếp tục gánh hàng núi nợ và phải trả lãi cho ngân hàng cho đến giây phút cuối cùng của cuộc đời,” ông viết. "Mặt khác, những rủi ro liên quan có thể được chuyển giao cho con cái của họ, làm tăng áp lực tài chính của con cái."

“Đối với một số người mua nhà, chọn cách này để mua nhà có lẽ là do họ thiếu tiền. Nhưng làm như vậy vào thời điểm này là rất rủi ro,” ông nói, đồng thời cho biết thêm, thị trường bất động sản đang trong thời kỳ suy thoái mang tính cấu trúc và chính phủ vẫn đang nỗ lực để hạn chế đầu cơ.