Sức hút của đô thị vệ tinh quanh TP. Hồ Chí Minh đến từ đâu?

31/12/2025 - 09:505 phút đọc

Giá nhà ở bước vào chu kỳ tăng mới

Nhóm phân tích One Mount Group dự báo, năm 2026 được dự báo là thời điểm thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt. Trong khi Hà Nội duy trì trạng thái ổn định nhờ nguồn cầu bền vững, TP. Hồ Chí Minh được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng tốc mới nhờ hàng loạt yếu tố cộng hưởng: kinh tế vĩ mô ổn định, pháp lý dự án được tháo gỡ, dòng vốn FDI duy trì tích cực và tín dụng được điều tiết theo hướng lành mạnh hơn.

Thực tế cho thấy, ngay trong quý III/2025, thị trường đã phát đi những tín hiệu phục hồi rõ ràng. Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ phân khúc cao cấp và hạng sang đạt trên 90%, dù giá bán tăng khoảng 23% so với cùng kỳ. Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, các dự án khu vực trung tâm với mức giá sơ cấp 130-140 triệu đồng/m² vẫn ghi nhận sức mua tích cực, lượng tiêu thụ toàn thị trường tăng tới 114%, phản ánh sự cải thiện rõ nét về tâm lý người mua.

margin: 15px auto;" />

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2025, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định chung cư và nhà ở riêng lẻ sẽ tiếp tục là hai phân khúc dẫn dắt thị trường trong nửa đầu năm 2026. Giá chung cư có thể tăng trên 40%, trong khi nhà ở riêng lẻ, nhà thổ cư tăng hơn 30%.

Một trong những động lực quan trọng thúc đẩy chu kỳ tăng này đến từ sự cải thiện đồng bộ của khung pháp lý. Chính sách tín dụng đang được điều chỉnh theo hướng ưu tiên nhu cầu ở thực và các dự án có pháp lý minh bạch, đồng thời kiểm soát hoạt động đầu cơ ngắn hạn.

Bên cạnh đó, dòng vốn FDI tiếp tục duy trì xu hướng tích cực. Tính đến tháng 11/2025, tổng vốn FDI đăng ký đạt gần 33,7 tỷ USD, tăng hơn 7% so với cùng kỳ. Các khu vực như Đông Hà Nội, Thủ Đức - Quận 9, Biên Hòa - Long Thành đang thu hút mạnh mẽ chuyên gia nước ngoài và lực lượng lao động chất lượng cao, kéo theo nhu cầu nhà ở và thuê tại phân khúc trung - cao cấp. Trong bối cảnh nguồn cung mới tại các đô thị lớn vẫn hạn chế, áp lực tăng giá được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng.

Tuy nhiên, hạ tầng giao thông chính là chất xúc tác quan trọng nhất đối với bất động sản đô thị vệ tinh. Tại Hà Nội, khu Đông và Văn Giang đang hưởng lợi rõ nét từ các dự án như cầu Trần Hưng Đạo, đường Vành đai 3,5. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, khu vực Thủ Đức - Quận 9 cùng trục kết nối liên vùng Đồng Nai - Bình Dương đang bước vào giai đoạn bứt tốc mạnh mẽ với các tuyến metro, vành đai và nút giao chiến lược lần lượt hoàn thành.

Trong bức tranh đó, các đô thị vệ tinh quanh TP. Hồ Chí Minh nổi lên như một “vùng đệm tăng trưởng”, nơi mặt bằng giá được đánh giá thấp hơn trung tâm từ 40-50% nhưng sở hữu dư địa tăng giá lớn khi hạ tầng được hoàn thiện đồng bộ.

Aqua City vào “tầm ngắm” dòng tiền đầu tư

Nằm trong nhóm các dự án đô thị vệ tinh phía Đông TP. Hồ Chí Minh, Aqua City của Tập đoàn Novaland đang thu hút sự quan tâm đáng kể của thị trường. Theo đánh giá của giới chuyên gia, sức hút của Aqua City trong thời gian gần đây đến từ nhiều yếu tố cốt lõi: pháp lý hoàn thiện, mặt bằng giá còn hấp dẫn và đặc biệt là tiềm năng sinh lợi đã hiện rõ với hệ thống hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, đô thị thi công rầm rộ, vận hành hiệu quả.

Từ năm 2026, mặt bằng giá đất tại Đồng Nai được dự báo bước vào giai đoạn tăng mới khi bảng giá đất điều chỉnh tiệm cận hơn với giá thị trường, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng trọng điểm. Diễn biến này được xem là lực đẩy trực tiếp đối với các dự án đã hình thành và có pháp lý rõ ràng, trong đó Aqua City được đánh giá là một trong những dự án hưởng lợi rõ nét.

Yếu tố tạo nên lợi thế cạnh tranh của Aqua City chính là vị trí tại tâm điểm kết nối của hàng loạt công trình giao thông trọng điểm quốc gia và khu vực như cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, đường Vành đai 3, Hương lộ 2, cầu Đồng Nai 2 và đặc biệt là sân bay quốc tế Long Thành hoàn thiện cuối năm nay và đưa vào khai thác từ năm 2026.

Về quy mô, Aqua City có diện tích gần 1.000 ha, được quy hoạch theo mô hình đô thị sinh thái thông minh ven sông, với khoảng 70% diện tích dành cho mảng xanh, mặt nước, hạ tầng và hệ thống tiện ích. Dự án sở hữu 32 km đường bờ sông tự nhiên, hơn 385 ha mặt nước cùng hàng trăm hecta công viên cây xanh, hướng đến không gian sống cân bằng giữa thiên nhiên và nhịp sống đô thị hiện đại.

Sau khi được UBND tỉnh Đồng Nai tháo gỡ các vướng mắc về quy hoạch, dự án đã được các ngân hàng giải ngân khoảng 18.000 tỷ đồng để triển khai hoàn thiện dự án.

Đến nay, hơn 1.000 căn nhà phố và biệt thự tại Aqua City đã được bàn giao, 2.400 sản phẩm đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Dự kiến Giai đoạn 2025 - 2028, Aqua City được kỳ vọng đóng góp khoảng 23.000 tỷ đồng vào ngân sách Nhà nước, qua đó góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Đồng Nai.