Sửa Luật Đất đai: Tháo gỡ khó khăn để tạo quỹ đất phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn

Việc lấy ý kiến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang bước vào giai đoạn nước rút, trước khi Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến sẽ được đưa ra bàn thảo và thông qua tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV khai mạc ngày 23/10 tới đây.

Bên cạnh nhiều ý kiến góp ý về vấn đề định giá đất, một nội dung khác đang được quan tâm là sửa đổi các nội dung có liên quan để thúc đẩy phát triển kinh tế du lịch, đưa du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn như mục tiêu đặt ra trong Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến 2020 tầm nhìn đến 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Các chuyên gia cho rằng, phát triển hạ tầng du lịch sẽ kéo theo sự phát triển kinh tế, xã hội địa phương, nâng tầm diện mạo đô thị, tạo công ăn việc làm, tăng thu nhập cho người dân... Song thực tế hệ thống văn bản pháp luật hiện hành chưa thực sự tạo động lực cho phát triển hạ tầng du lịch, khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư cho lĩnh vực này. Nếu Luật Đất đai (sửa đổi) tới đây không có quy định tiếp cận đất đai đối với tổ chức, cá nhân để phát triển du lịch, dịch vụ thì sẽ không khuyến khích được phát triển hạ tầng du lịch.

Nhiều vướng mắc trong thu hút vốn đầu tư hạ tầng du lịch

Tại Hội thảo “Sửa Luật Đất đai: Tạo đất cho du lịch” do Báo Đầu tư tổ chức sáng ngày 19/10, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đánh giá, những năm gần đây cơ sở hạ tầng du lịch được chú trọng đầu tư đã phần nào đáp ứng được nhu cầu của khách du lịch. Tuy nhiên, cơ sở hạ tầng du lịch Việt Nam vẫn còn những mặt hạn chế do những vướng mắc về chính sách.

Theo ông Lực, chính sách ưu đãi đối với ngành du lịch chưa được cụ thể hóa rõ trong một số luật, quy định liên quan. Đồng thời, khung pháp lý trong việc cấp đất cho các dự án phát triển du lịch còn nhiều bất cập. Mặc dù quy định pháp luật hiện hành đã cho phép đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án du lịch, thương mại dịch vụ, song còn thiếu cơ chế thu hồi đất đối với các loại dự án này.

“Doanh nghiệp kinh doanh du lịch hiện chỉ có thể tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án du lịch thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất. Trong khi đó, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất lại phụ thuộc phần lớn vào quỹ đất do địa phương nắm giữ, phụ thuộc vào ngân sách của địa phương và khả năng thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng dự án (cần thỏa thuận đền bù với 100% số hộ dân). Đây là một trong những vướng mắc lớn, khiến nhiều nhà đầu tư còn e ngại”, ông Lực nói.

Vị chuyên gia này cho rằng, Điều 79 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia nhưng lại không có các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí. Là một ngành có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, liên quan tới nhiều ngành kinh tế, thương mại, dịch vụ, góp phần giải quyết việc làm, nâng cao đời sống người dân, ngành du lịch nên được xem xét là ngành góp phần phát triển kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa như tiêu chí nêu tại Điều 79 của dự thảo luật.

“Cần có cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất và thực hiện đấu thầu hay đấu giá các dự án du lịch hoặc các dự án nhà ở/khu đô thị kết hợp với du lịch, thương mại dịch vụ để thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực du lịch”, TS. Cấn Văn Lực nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, theo ông Lực, việc không quy định lĩnh vực du lịch thuộc các trường hợp thu hồi đất như trên khiến việc tìm kiếm các nguồn quỹ đất cho các dự án du lịch quy mô lớn có thể tiếp tục gặp khó khăn, trở thành rào cản phát triển.

Ngoài ra, các quy định về cấp và chuyển nhượng quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất thương mại, dịch vụ du lịch (condotel, shophouse, ….) còn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ. Do đó, việc luật hóa các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (cùng với tài sản gắn liền trên đất) đối với đất du lịch là cần thiết, từ đó sẽ tạo chuyển biến tích cực cho phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, vốn dĩ đang gặp nhiều khó khăn.

Cần có sự can thiệp của nhà nước trong thu hồi đất cho dự án phát triển du lịch

Từ những vướng mắc trên, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên xem xét bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô hoặc tổng mức đầu tư lớn, đặc biệt là những dự án du lịch tại địa bàn khó khăn, miền núi, biên giới, hải đảo…

“Việc bổ sung trên có thể giúp tháo gỡ khó khăn, giúp các nhà đầu tư tham gia đấu thầu các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần làm rõ tiêu chí để xác định các dự án lớn, tác động đối với phát triển kinh tế - xã hội cũng như an sinh xã hội”, ông Lực nói.

Đồng quan điểm, TS. Đỗ Thanh Trung, Cố vấn Ban giám đốc Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang cho rằng, việc kiến nghị bổ sung loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn như “dự án Khu đô thị mới có quy mô trên 300ha”, “dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng” thuộc phạm vi đấu thầu dự án có sử dụng đất để có sự can thiệp của Nhà nước trong việc thu hồi đất là cần thiết.

Bên cạnh đó, theo ông Trung nếu bổ sung các loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn như trên thuộc phạm vi đấu thầu thì cũng cần bổ sung các loại dự án này thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Bởi lẽ, một trong những điều kiện tiên quyết để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất là khu đất thực hiện dự án chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng, tức khu đất phải thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất.

Mặc dù vậy, ông Trung lưu ý trong trường hợp bổ sung các loại dự án này vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cần làm rõ như thế nào là khu đô thị mới. Bởi lẽ, tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 có quy định “dự án xây dựng khu đô thị mới” thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhưng việc xác định như thế nào là khu đô thị mới vẫn chưa có một hướng dẫn cụ thể, chi tiết nào dẫn đến vướng mắc trong việc xác định đối tượng thu hồi đất.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cũng bày tỏ đồng tình với quan điểm cần thu hồi đất với cả các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không có chức năng ở). Bởi, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn như các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng quy mô hàng nghìn héc-ta, vốn đầu tư vài tỷ USD để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực.

“Nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc”, ông nói và phân tích thêm: "Để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí thì địa phương buộc phải “nhét” một phần đất ở (có thể tỷ lệ rất nhỏ) vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất".

Ông Đỉnh cho rằng, hình thức “lách” này sẽ gây ra hệ lụy khiến quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực; hoặc nếu sử dụng thì sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch, việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án sẽ làm giảm mức độ sang trọng của một dự án du lịch nghỉ dưỡng. Do vậy, theo ông cần bổ sung vào Điều 79 dự thảo trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần không có chức năng nhà ở.