Triển vọng 2025-2026: Doanh thu chững lại trước khi tăng tốc
Theo báo cáo của từ Công ty Chứng khoán VNDirect, Công ty CP Vinhomes (VHM) ghi nhận doanh thu thuần quý 4/2024 đạt 32.874 tỷ đồng, tăng 21,6% so với cùng kỳ. Mức tăng trưởng này chủ yếu đến từ hoạt động bàn giao tại các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3 và Vinhomes Grand Park. Đây là ba đại đô thị có quy mô lớn nhất mà VHM đang triển khai, đóng vai trò quan trọng trong doanh thu và lợi nhuận của công ty.
 |
| Hình minh họa |
Bên cạnh đó, biên lợi nhuận gộp của VHM trong quý 4/2024 đạt 40,2%, cải thiện so với mức 38,9% của cùng kỳ năm trước. Theo phân tích của VNDirect, yếu tố giúp biên lợi nhuận gộp tăng lên đến từ việc công ty đẩy mạnh bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại các dự án trọng điểm, vốn có biên lợi nhuận cao hơn so với căn hộ chung cư.
Theo báo cáo của VNDirect, doanh thu từ bán bất động sản trong năm 2025 dự kiến đạt 63.633 tỷ đồng, giảm 13,1% so với năm trước. Nguyên nhân chính đến từ việc công ty đã gần hoàn tất bàn giao các căn hộ tại Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3 và Golden Avenue, trong khi các dự án mới mở bán vẫn cần thời gian để đóng góp vào doanh thu.
Tuy nhiên, Vinhomes được kỳ vọng sẽ quay lại chu kỳ tăng trưởng từ năm 2026 khi giá trị hợp đồng ký mới có thể đạt 113.716 tỷ đồng, tăng 9,7% so với năm trước. Các dự án lớn như Vinhomes Apollo City (Quảng Ninh), Green Paradise (Cần Giờ) và International University Town (Hóc Môn, TP.HCM) sẽ bắt đầu được mở bán từ năm 2026, giúp VHM tạo ra doanh thu bền vững hơn trong dài hạn.
Vinhomes đang triển khai nhiều dự án đại đô thị trên khắp cả nước với quỹ đất rộng hơn 16.000 ha, tập trung tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh và Long An. Trong năm 2025-2026, công ty sẽ tiếp tục đẩy mạnh mở bán các dự án chiến lược, trong đó có Vinhomes Wonder City (Đan Phượng, Hà Nội). Dự án này đã chính thức mở bán vào tháng 3/2025 và hưởng lợi từ việc Đan Phượng lên quận, giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường. Tại khu vực Hải Phòng, Golden City với quy mô 240,6 ha đang được kỳ vọng sẽ trở thành một trong những khu đô thị trọng điểm.
 |
| Nguồn: VNDIRECT RESEARCH |
Bên cạnh đó, tại khu vực phía Nam, công ty cũng đang phát triển loạt dự án quy mô lớn như Green City, City Royal và Sai Gon Golf tại Long An. Các dự án này dự kiến sẽ được mở bán vào đầu năm 2025, góp phần tạo ra dòng tiền sớm nhờ vào chiến lược bán lô lớn. Trong khi đó, những dự án quy mô như Vinhomes Apollo City (Quảng Ninh), Green Paradise (Cần Giờ) và International University Town (Hóc Môn, TP.HCM) sẽ bắt đầu mở bán vào năm 2026, hứa hẹn đưa công ty trở lại đà tăng trưởng mạnh mẽ trong các năm tiếp theo.
VNDirect đánh giá rằng, dù doanh thu có thể tạm thời chững lại trong năm 2025, chiến lược phát triển các đại đô thị sẽ giúp Vinhomes duy trì vị thế dẫn đầu và tạo nền tảng vững chắc cho giai đoạn phục hồi sau đó.
Động lực từ mảng bất động sản khu công nghiệp và chiến lược bán hàng hai kênh
Song song với mảng nhà ở, Vinhomes đang mở rộng mạnh mẽ sang lĩnh vực Bất động sản Khu công nghiệp thông qua Vinhomes Industrial Park (VHIP). Ngày 13/07/2024, công ty đã được phê duyệt hai dự án khu công nghiệp lớn, gồm KCN Vinhomes Vũng Áng tại Hà Tĩnh với quy mô 964,8 ha và tổng vốn đầu tư 13.276 tỷ đồng, cùng với KCN Vinhomes Nam Tràng Cát tại Hải Phòng có diện tích 200,4 ha và tổng vốn đầu tư 2.253 tỷ đồng.
Hiện tại, Vinhomes đang vận hành một khu công nghiệp tại Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải (Hải Phòng), nơi đặt nhà máy sản xuất ô tô của VinFast. Bên cạnh đó, tháng 12/2024, công ty cũng đã khởi công một nhà máy sản xuất xe điện tại KCN Vinhomes Vũng Áng, dự kiến sẽ được cho VinFast thuê dài hạn trước khi chuyển nhượng.
Theo VNDirect, BĐS KCN sẽ là động lực tăng trưởng dài hạn cho Vinhomes, nhưng trong ngắn hạn, doanh thu từ mảng này chưa đóng góp đáng kể do các dự án cần thời gian hoàn thiện hạ tầng và thu hút nhà đầu tư.
Vinhomes đang áp dụng mô hình bán hàng linh hoạt nhằm tối ưu hóa dòng tiền trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động. Công ty kết hợp giữa hai kênh bán lẻ và bán lô lớn để đảm bảo thanh khoản và duy trì tốc độ bán hàng ổn định.
Với kênh bán lẻ, Vinhomes liên tục triển khai các chính sách ưu đãi, hỗ trợ tài chính và các phương thức thanh toán linh hoạt nhằm kích thích nhu cầu mua nhà. Song song đó, công ty cũng đẩy mạnh bán lô lớn cho các nhà đầu tư tổ chức để thu về dòng tiền nhanh chóng, giúp cân đối tài chính trong giai đoạn thị trường chưa hoàn toàn hồi phục.
Theo đánh giá của VNDirect, chiến lược này sẽ giúp Vinhomes duy trì doanh số bán hàng ở mức cao ngay cả khi thị trường còn đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt trong năm 2025.
Định giá VHM: Mức hấp dẫn nhưng phụ thuộc vào tiến độ mở bán
VNDirect hiện duy trì khuyến nghị "Khả quan" đối với cổ phiếu Vinhomes (VHM) với giá mục tiêu 54.300 đồng/cổ phiếu, phản ánh tiềm năng tăng giá 15,7% so với thị giá hiện tại. Định giá này dựa trên sự kết hợp của hai phương pháp chính: RNAV (giá trị tài sản ròng) và P/B (giá trên giá trị sổ sách).
 |
| Nguồn: VNDIRECT RESEARCH |
Trong đó, phương pháp RNAV sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền (DCF) với tỷ lệ chiết khấu WACC đạt 10,85%. Các dự án đang triển khai được định giá dựa trên tiến độ pháp lý và khả năng hấp thụ thị trường. Mức chiết khấu NPV (giá trị hiện tại ròng) đối với các dự án mở bán trong năm 2025 đã giảm từ 80% xuống còn 50%, nhờ tiến độ pháp lý được cải thiện.
Hiện tại, cổ phiếu VHM đang giao dịch với P/E trượt 12 tháng là 6,1x, thấp hơn nhiều so với mức trung bình ngành (13,2x) và mức trung bình của VN-Index (54,1x). Mặc dù mức định giá này được đánh giá là hấp dẫn, nhưng VNDirect cũng lưu ý rằng tiềm năng tăng trưởng của cổ phiếu phụ thuộc vào tiến độ mở bán và bàn giao dự án trong năm 2025-2026.
Thu Hà