Siết quá chặt sẽ khiến thị trường bất động sản ngưng trệ

Ông nhìn nhận thế nào về chủ trương kiểm soát chặt nguồn vốn vào thị trường bất động sản hiện nay?

Vừa rồi xuất hiện tình trạng một số cá nhân, doanh nghiệp có hoạt động đầu cơ bất động sản, thao túng, lũng đoạn thị trường, “bơm”, “thổi” giá, làm méo mó tính chất thị trường, gây ra nhiều hệ luỵ, dễ nhận thấy nhất là hiện tượng “bong bóng” bất động sản. Do đó, Nhà nước phải có hành động siết quản lý là cần thiết.

Nhưng có ý kiến lo ngại rằng, việc siết dòng vốn quá “mạnh tay” không những không giúp ổn định thị trường mà còn khiến nhiều dự án bị “đóng băng” do thiếu vốn, dẫn đến khan cung, đẩy giá nhà đất lên cao và cuối cùng không ai có lợi cả.

“Phanh gấp” đối với tất cả các thành viên thị trường là không nên. Bất động sản là một trong những thị trường quan trọng để huy động vốn cho phát triển - kinh tế xã hội, bên cạnh thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp và cân đối với nguồn vốn từ ngân sách nhà nước.

Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với tăng trưởng kinh tế: Bất động sản tăng thì kinh tế tăng trưởng và khi kinh tế tăng trưởng thì nhu cầu về bất động sản cũng tăng theo. Do vậy, nếu không điều tiết thị trường bất động sản hợp lý sẽ gây ra sự ngưng trệ của thị trường này, gây “sốc” cho kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.

Đối với người tiêu dùng, việc siết dòng vốn vào hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ khiến nguồn cung ít đi, đẩy giá nhà đất lên cao và làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thật, người có thu nhập thấp.

Theo ông, việc kiểm soát thị trường bất động sản nên được thực hiện thế nào để phát huy được hiệu quả quản lý nhưng không “bóp nghẹt” thị trường?

Biện pháp can thiệp của cơ quan quản lý cần tránh hai khuynh hướng. Thứ nhất là siết quá chặt và siết tất cả mọi đối tượng. Thứ hai là sau khi thị trường bị siết chặt rồi, rủi ro xuất hiện thì lại bắt đầu nới lỏng ra quá thoải mái.

Đối với trái phiếu doanh nghiệp, cần xử lý nghiêm minh và siết chặt quản lý những đối tượng phát hành bừa bãi, sử dụng vốn sai mục đích, còn những doanh nghiệp huy động trái phiếu doanh nghiệp đang kinh doanh hiệu quả, đúng pháp luật trên đồng vốn huy động đó thì phải khuyến khích để cho họ được phát triển bình thường.

Đối với chính sách tín dụng cũng vậy, “siết van” tín dụng đối với doanh nghiệp làm ăn không hiệu quả, tỷ lệ rủi ro cao, nợ xấu cao chứ không siết tất cả doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Chúng ta không vì kiểm soát thị trường bất động sản mà siết chặt tất cả một cách máy móc.

Ông có khuyến nghị gì đối với chính sách để làm “hạ nhiệt” giá nhà đất hiện nay?

Thứ nhất, việc kiểm soát tín dụng đổ vào bất động sản chỉ để ngăn chặn hành vi đầu cơ, thổi giá. Chúng ta đang đi theo hướng ấy, nhưng không vì thế mà siết tất cả các doanh nghiệp bất động sản, trong đó có doanh nghiệp đang làm ăn hiệu quả.

Thứ hai, sử dụng công cụ thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, vừa kích thích lưu thông hàng hoá (nhà, căn hộ), vừa điều tiết nguồn cung hợp lý cho từng địa bàn, phân khúc…

Thứ ba, kiểm soát chặt chẽ hoạt động kinh doanh bất động sản, nhất là các văn phòng giao dịch, các “cò” đất. Pháp luật bất động sản đã có quy định nhưng hiện nay vẫn còn tình trạng lạm dụng thị trường tự do để vi phạm.

Thứ tư, nghiên cứu đưa tội danh lũng đoạn thị trường bất động sản vào Bộ luật Hình sự.

Thứ năm, chúng ta không lạm dụng việc siết quản lý mà nên để thị trường tự quyết định, trong đó Nhà nước giữ vai trò điều tiết. Theo đó, Nhà nước ban hành các chính sách ưu đãi thực chất như miễn giảm thuế, ưu đãi quyền sử dụng đất để các doanh nghiệp thực hiện những dự án mang lại giá trị cho xã hội.

Đơn cử, ở một số dự án nhà ở xã hội hiện nay, Nhà nước phối hợp với doanh nghiệp triển khai, vừa tạo cơ hội có nhà ở cho người dân vừa làm lợi cho doanh nghiệp (ví dụ, phân phối cho doanh nghiệp 20% giá trị dự án để họ làm nhà ở thương mại).

Nhìn chung, khi áp dụng công cụ quản lý, điều tiết, phải xem xét đánh giá chỉ số tín nhiệm và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản để họ được tham gia vào chuỗi giá trị với chi phí thấp nhất và hướng tới mục đích cuối cùng là tất cả các đối tượng đều hưởng lợi. Nhà nước đạt mục đích an sinh xã hội, doanh nghiệp thì có lợi nhuận, còn người dân được hưởng thụ nhà giá rẻ.

Minh Minh/ĐTCK

Theo Tạp chí Kinh tế Chứng khoán Việt Nam