Sacombank 'miệt mài' rao bán Khu công nghiệp Phong Phú để thu nợ

Thời gian sử dụng của Khu công nghiệp Phong Phú chỉ còn 29 năm.

Công ty Đấu giá Hợp danh Toàn Cầu Group vừa có thông báo tổ chức bán đấu giá khoản nợ do Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank, HoSE: STB) đề nghị bán đấu giá. Đây là toàn bộ 18 khoản nợ (không tách rời) được bảo đảm bằng tài sản tại Dự án KCN Phong Phú nằm tại xã Phong Phú, huyện Bình Chánh, TP.HCM. Phiên đấu giá sẽ diễn ra vào ngày 23/2 tới.

Theo thông báo, đây là khoản nợ phát sinh tại Sacombank và được bán cho Công ty Quản lý tài sản của Các Tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC). Sau đó, VAMC đã uỷ quyền cho Sacombank bán các khoản nợ này theo quy định.

Tổng dư nợ của các khoản nợ này tính đến ngày 31/12/2021 là 16.196 tỷ đồng. Trong đó dư nợ gốc là hơn 5.134 tỷ đồng, lãi tồn đọng hơn 11.061 tỷ đồng. Giá khởi điểm của khoản nợ bán đấu giá 7.934 tỷ đồng.

Đây là lần thứ 5 Sacombank rao bán các khoản nợ này với mức giá giảm dần theo từng đợt. Cụ thể, hồi tháng 3/2022, Sacombank đã bán đấu giá các khoản nợ này với giá khởi điểm 14.577 tỷ đồng, sau đó đến tháng 5/2022 thì giá khởi điểm giảm còn 11.810 tỷ đồng, tháng 9/2022 giá bán khởi điểm là 9.600 tỷ đồng. Trong khi đó phiên đấu giá gần đây nhất, ngày 22/12/2022 giá khởi điểm là 7.934 tỷ đồng – bằng giá khởi điểm đấu giá lần này.

Dụ án Khu công nghiệp Phong Phú do Công ty CP Khu công nghiệp Phong Phú (PPIP) làm chủ đầu tư. Doanh nghiệp này được thành lập từ tháng 6/2001, cơ cấu cổ đông bao gồm: Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI, sở hữu 70% vốn điều lệ); Công ty CP Phát triển Nam Sài Gòn (Sadeo,sở hữu 25% vốn) và Công ty TNHH MTV Phát triển Công nghiệp Tân Thuận (IPC; sở hữu 5% vốn).

Tới năm 2011, BCCI đã chuyển nhượng toàn bộ số cổ phần tại PPIP cho Công ty CP Đầu tư Khu đô thị mới Sài Gòn (Saigon NIC) – từng là cổ đông lớn nắm giữ 40,86 triệu cổ phiếu BVB của Ngân hàng TMCP Bản Việt (VietCapital Bank). Số cố phiếu này từng được sử dụng để làm tài sản bảo đảm cho khoản nợ của Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Phương Nghi phát sinh tại Sacombank từ tháng 9/2012.

Khu công nghiệp Phong Phú có quy mô 134 ha, trong đó có 67 ha đất khu công nghiệp, 67 ha dành cho khu dịch vụ công nghiệp (nhà ở chuyên gia, siêu thị, bệnh viện…). Dự án nằm mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh, liền kề với khu đô thị Phú Mỹ Hưng, TP.HCM.

Theo nhận định của SSI Research, việc bán Khu công nghiệp Phong Phú của Sacombank đang gặp một số khó khăn như tính pháp lý chưa hoàn thiện, chưa có quy hoạch; thời gian hoạt động của dự án chỉ còn 29 năm, ngắn hơn thời hạn của các dự án công nghiệp mới, điều này làm hạn chế thời gian thuê còn lại của nhà đầu tư thứ cấp; chi phí đầu tư cho dự án cao (nếu tính trên khoản nợ 5.134 tỷ đồng thì có thể lên tới 46,6 triệu đồng/m2 hay 1.950 USD/m2).

Vì vậy, việc bán khu công nghiệp này có thể cần thêm thời gian để tìm được nhà đầu tư phù hợp hoặc điều chỉnh xuống mức giá hấp dẫn hơn, nhất là khi nguồn vốn cho thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Do đó, SSI Research chưa đưa khoản thu nhập khác có thể ghi nhận từ việc bán các tài sản này vào dự báo của Sacombank trong năm 2023.

Ngoài Khu công nghiệp Phong Phú, SSI Research cũng chỉ ra một khó khăn khác mà Sacombank phải đối mặt trong năm 2023 là 32,5% cổ phần của Sacombank liên quan đến ông Trầm Bê đang được sử dụng như tài sản đảm bảo cho khoản nợ xấu tồn đọng tại ngân hàng của vị cựu Thành viên HĐQT này.

SSI Research đây có thể là tà sản khó xử lý nhất của Sacombank. Bởi lẽ để bán được số cổ phần này sẽ cần khoảng thời gian nhất định, do số lượng khá lớn cũng như việc này cần quy trình hướng dẫn cụ thể hơn hơn của Ngân hàng Nhà nước để phê duyệt việc bán.