Reuters: Khủng hoảng bất động sản ở Việt Nam sẽ không trầm trọng như Trung Quốc

Cuộc khủng hoảng bất động sản đã khiến một loạt dự án chậm tiến độ

Dragon Capital – quỹ đầu tư nước ngoài lâu đời nhất tại Việt Nam cho hay, bất động sản là lĩnh vực có kết quả tệ nhất trên sàn Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE), với mức giảm gần 16% vào tháng trước.

Điều này đánh dấu năm thứ hai đầy biến động của cổ phiếu bất động sản. Năm ngoái, cuộc khủng hoảng này đã lan sang trái phiếu doanh nghiệp, gây ảnh hưởng lên tiến độ của các dự án bất động sản và để lại những toà nhà “ma”.

Những nhà phát triển địa ốc nào đang gặp rắc rối?

Novaland (HOSE: NVL) là nhà phát triển địa ốc niêm yết lớn nhất gặp khó khăn, khi mà cổ phiếu NVL giảm tới hơn 80% trong một năm, sau khi doanh nghiệp này trễ hẹn thanh toán lãi trái phiếu cho các trái chủ trong nước và quốc tế, làm gia tăng căng thẳng với các chủ nợ.

Trong khi đó, cổ phiếu VHM của Vinhomes – nhà phát triển bất động sản thuộc Tập đoàn lớn nhất Việt Nam VinGroup (HOSE: VIC) cũng đã giảm 13% trong năm nay.

Theo VISRating - công ty được sáng lập bởi tổ chức xếp hạng tín nhiệm hàng đầu thế giới Moody's, một số doanh nghiệp phi niêm yết cũng đã rơi vào tình trạng vỡ nợ. Trong đó, có cả những tên tuổi lớn như Tập đoàn Hưng Thịnh Corp - một trong những nhà phát triển địa ốc lớn nhất miền Nam Việt Nam hay Vạn Thịnh Phát - nơi xảy ra bê bối trái phiếu rúng động khiến Chủ tịch HĐQT bị khởi tố.

Các dự án bất động sản cũng rơi vào cảnh chậm tiến độ. Trong khi tại miền Nam, các toà nhà thuộc dự án Thị trấn Địa Trung Hải của Sun Group trên đảo phía Quốc vẫn trống trơn và chưa được hoàn thiện nội thất thì ở miền Bắc, những toà cao ốc của Sunshine tại Hà Nội mới chỉ hoàn thành được bộ khung.

Đáng nói, áp lực trả nợ đang không ngừng gia tăng, khi có tới 6 tỷ USD trái phiếu sẽ đáo hạn trong năm nay và năm sau, cao gấp gần 3 lần so với năm 2022.

Nguy cơ lan rộng sang ngành ngân hàng

Theo Reuters, hồi tháng 9 vừa qua, Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) đã cảnh báo về việc diễn biến bất thường của trái phiếu doanh nghiệp và ngành bất động sản có nguy cơ sẽ lan sang ngành ngân hàng, mặc dù lượng trái phiếu này chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng tín dụng ngân hàng.

Về lo ngại này, ông Jean Xavier, Giám đốc cấp cao về xếp hạng doanh nghiệp tại S&P Global Ratings cho rằng: “Không có nguy cơ lây lan lớn”. Tuy nhiên, vị này vẫn đưa ra cảnh báo về sự chậm lại của các nhóm ngành tiêu dùng chủ chốt cũng như những tác động tiêu cực có thể xảy ra đối với nhóm ngành liên quan chặt chẽ đến bất động sản, như xây dựng và các sản phẩm xây dựng.

Theo S&P Global, mức độ tiếp xúc của hệ thống ngân hàng với ngành bất động sản rơi vào khoảng 25% tổng nợ vay, chủ yếu thông qua thế chấp. Dù vậy, những khoản thế chấp này không được xem là rủi ro, nhờ công việc ổn định.

Trong khi đó, trái phiếu doanh nghiệp chiếm khoảng 3% cơ cấu cho vay của ngân hàng. S&P Global ước tính, có khoảng 1/3 đến 1/2 trong số đó có liên quan đến bất động sản.

Dữ liệu của VISRatings ghi nhận, các ngân hàng chịu ảnh hưởng lớn nhất từ lĩnh vực này là Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank, HOSE: SSB), Ngân hàng TMPCP Hàng hải Việt Nam (Maritime Bank, HOSE: MSB), Ngân hàng TMCP Á Châu (HOSE: ACB), Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank, HOSE: VPN) và Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank, HOSE: STB). Trong đó, chỉ có VPBank nằm trong nhóm cho vay lớn nhất.

Việt Nam liệu có rơi vào tình trạng của Trung Quốc hay không?

Các nhà phân tích cho rằng, cuộc chiến chống tham nhũng của Chính phủ đã đặt ra không ít thách thức cho ngành bất động sản. Trong đó, sự kiện bà Trương Mỹ Lan, Chủ tịch Tập đoàn Vạn Thịnh Phát bị bắt giữ với cáo buộc gian dối trong phát hành, mua bán trái phiếu diễn ra hồi tháng 10/2022 là được xem bước ngoặt khiến niềm tin sụt giảm.

Vụ bắt giữ được thực hiện trên cơ sở áp dụng quy định cứng rắn hơn về tính minh bạch khi phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được thông vào tháng 9 năm đó. Tuy nhiên, vụ việc lại xảy ra đúng vào thời điểm nền kinh tế suy thoái, đã khiến cho thị truờng bất động sản bị đóng băng.

Việc phát hành trái phiếu bị đình trệ và các khoản vay ngân hàng giảm sút đã khiến Chính phủ phải thúc đẩy các ngân hàng tăng cường tín dụng.

Theo Reuters, tương tự Trung Quốc, việc siết chặt các quy định về trái phiếu danh nghiệp, tình trạng nợ nần chồng chất và dư cung của các doanh nghiệp địa ốc là những nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản Việt Nam lâm vào tình trạng khó khăn. Tuy nhiên, nếu so với nước láng giềng thì Việt Nam lại sở hữu những điều kiện khác biệt.

Ông Xavier Jean cho rằng, xét về dài hạn, triển vọng phục hồi của Việt Nam sẽ tích cực hơn bởi lẽ, dân số của Việt Nam trẻ hơn và việc tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng sẽ khiến duy trì nhu cầu bất động sản ở mức cao. Thêm vào đó, tình trạng dư thừa nguồn cung và đầu cơ tại Việt Nam cũng ít nghiêm trọng hơn Trung Quốc. Ngoài ra, tại Việt Nam, mức độ đóng góp của bất động sản đối với nền kinh tế quốc gia cũng nhỏ hơn Trung Quốc.

Nhà đầu tư dần lấy lại niềm tin với thị trường trái phiếu doanh nghiệp Tính chung sau 9 tháng, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành toàn thị trường ghi nhận khoảng 167.983 tỷ đồng, giảm 33% ...

"Mắt bão" đã qua, bất động sản sẽ phục hồi toàn hoàn sau vài quý nữa Giám đốc điều hành Colliers Việt Nam, ông David Jackson cho rằng thời điểm tồi tệ nhất với thị trường bất động sản đã qua. ...

Hơn 163.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong 6 tháng cuối năm, nhóm bất động sản chiếm phân nửa giá trị Trong 6 tháng cuối năm, tổng giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn là hơn 83.000 tỷ đồng. Áp lực thanh toán đè ...