Phía sau tiềm năng tăng trưởng của bất động sản dọc tuyến quốc lộ 13?

03/03/2026 - 17:418 phút đọc

margin: 15px auto;" />

Chuyện ít ai biết về “cung đường tỷ đô” quốc lộ 13

Đây là trục đường huyết mạch nối Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh trực tiếp với khu Hàng Xanh và trung tâm TP. Hồ Chí Minh (cũ), đồng thời liên thông Phạm Văn Đồng - Vành đai 2, tạo trục giao thông quan trọng giữa TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh miền Đông Nam Bộ.

Theo Sở Xây dựng, thành phố sẽ đấu thầu chọn nhà đầu tư dự án trong quý I và II/2026. Sau khi lựa chọn được nhà thầu thi công, công trình sẽ khởi công vào quý IV/2026 và hoàn thành sau đó hai năm. Dự án mở rộng này có tổng mức đầu tư dự kiến gần 21.000 tỷ đồng.

Ghi nhận cho thấy, thời gian qua, giá căn hộ dọc tuyến này đã tăng từ 15 - 25%/năm (tuỳ dự án, vị trí) so với cùng kỳ năm ngoái. Dự báo giá còn tiếp tục đi lên khi tuyến hạ tầng này được đầu tư mở rộng, trở thành “cung đường tỷ đô” liên vùng, đi cùng động lực phát triển mới cho thị trường bất động sản.

Thực tế, tuyến đường trọng điểm này vốn đã có nội lực phát triển khi là nơi toạ lạc của loạt tiện ích quy mô lớn đã hiện hữu như AEON Mall Bình Dương Canary, Lotte Mart Bình Dương, Bệnh viện quốc tế Hạnh Phúc, sân golf Sông Bé…, trở thành điểm đến thương mại, giải trí, dịch vụ thu hút cộng đồng cư dân.

Sau nâng cấp mở rộng, tuyến quốc lộ 13 sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ khu Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh về trung tâm TP. Hồ Chí Minh (cũ) còn khoảng 15–20 phút. Điều này vừa giải quyết về mặt giao thông đi lại, vừa là cung đường “thông lối” với các tiện ích sầm uất, hiện đại của khu trung tâm, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Một khi hạ tầng phát triển đồng bộ thì tất yếu thị trường bất động sản sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng giãn dân, phân bổ lại dân cư, dòng vốn đầu tư…

Đáng nói, dọc tuyến quốc lộ 13, hàng chục dự án bất động sản được hình thành, trở thành “biểu tượng” nguồn cung của siêu đô thị TP. Hồ Chí Minh. Phải kể đến như khu căn hộ Diamond Sky (thuộc Vạn Phúc City), Urban Green, Khải Hoàn Imperial, Landmark Bình Dương, The Emerald Boulevard, Green Skyline, Lapura, The Glory, Sycamore, The Emerald 68, Habitat, Bcons New Sky, The Rivana, EcoXuân Sky Residences, The Canary Heights, City Tower, Lavita Thuận An, Happy One, C-Skyview… Điều này càng minh chứng cho giá trị thực của tuyến hạ tầng trọng điểm này.

Không ngẫu nhiên mà hàng loạt doanh nghiệp như Lê Phong, Khải Hoàn Land, TBS Group, Bcons, Becamex, Capitaland, Gamuda Land, Phát Đạt, Vạn Phúc Group… chọn cung đường này để phát triển dự án. Thế nhưng, dù nguồn cung dồi dào nhưng dọc quốc lộ 13 vẫn thiếu các dự án bất động sản định vị cao cấp, hạng sang - đáp ứng nhu cầu của những khách hàng tinh hoa.

Theo ghi nhận, tại đây, căn hộ có giá bán từ 55-70 triệu đồng/m2 hiện chiếm đa số, phù hợp với nhu cầu an cư, đầu tư của khách hàng trung cấp. Trong khi, loại hình hạng sang với concept độc đáo, hướng đến việc cá nhân hóa không gian sống theo nhu cầu, bản sắc và gu thẩm mỹ riêng của từng cá nhân lại chỉ “đếm trên đầu ngón tay”.

Thấu hiểu được nhu cầu cũng như hành vi của những khách hàng tinh hoa, mới đây Khải Hoàn Imperial ra mắt thị trường Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh như một động thái “phá cách” ở một thị trường vốn đang mới mẻ với nguồn cung hạng sang. Dự án vừa “lộ diện” đã lập tức gây tò mò cho giới đầu tư, với những đồn đoán về mức giá lên đến 4.000 USD/m2 - cao hơn so với các dự án lân cận ở thời điểm hiện tại và cả định vị khác biệt của dự án này.

Được biết, Khải Hoàn Imperial được định vị là khu phức hợp căn hộ hạng sang chuẩn Bespoke xuất hiện đầu tiên trên thị trường, được kiến tạo với concept độc đáo, hướng đến “gu” sống chất của giới tinh hoa – những chủ nhân am tường giá trị cá nhân và kiên định theo đuổi một phong cách sống khác biệt.

Quả thực, giữa bối cảnh hạ tầng được đầu tư mở rộng, kinh tế tăng trưởng, mật độ dân cư cao… thì mức giá 4.000USD/m2 có thể gây bất ngờ ở hiện tại nhưng rất có thể sẽ là câu chuyện phổ biến trên thị trường Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh trong tương lai khi mà giá trị gia tăng của bất động sản được “bồi đắp” trên nền tảng nhu cầu thực.

Với người mua nhà, họ ngày càng đánh giá các tiêu chí thực chất của bất động sản như khả năng kết nối giao thông, dân cư, mức độ hoàn thiện hạ tầng và vai trò kinh tế của khu vực trong tổng thể vùng đô thị. Khi đó, người ta nhìn thấy rất rõ câu chuyện: Giá bất động sản gia tăng không đến từ “cơn sóng” ngắn hạn, mà được gầy dựng bởi tiềm năng tăng trưởng dài hạn với sự góp mặt rất lớn từ hạ tầng giao thông.

Công thức tăng giá bất động sản tại các trục đại lộ “xương sống” TP. Hồ Chí Minh

Ngoài quốc lộ 13 được mở rộng thì việc quy hoạch tuyến Metro số 2 (Thủ Dầu Một – TP. Hồ Chí Minh) trở thành động lực phát triển mới, kích hoạt vùng đô thị ngay cửa ngõ Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh.

Theo quy hoạch, tuyến metro này dài 21,87 km, sẽ được TP. Hồ Chí Minh ưu tiên đầu tư trước năm 2035, có vai trò kết nối trung tâm TP. Hồ Chí Minh với khu vực Đông Bắc Thành phố. Trong tương lai sẽ kéo dài đến TP. Thủ Dầu Một (Bình Dương), dọc theo quốc lộ 13, đồng thời kết nối với tuyến 1 của tỉnh Bình Dương (cũ).

Tiếp đó, toàn tuyến sẽ được đấu nối đến Chơn Thành (Bình Phước) và cửa khẩu Hoa Lư, đi song song với quốc lộ 13 và đường cao tốc TP. Hồ Chí Minh– Chơn Thành – Hoa Lư (CT.30). Dự án sẽ góp phần giảm ùn tắc giao thông, tăng cường kết nối thông suốt, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, và thị trường bất động sản của TP. Hồ Chí Minh mới sau sáp nhập.

Có thể thấy, tác động của hạ tầng giao thông đến giá trị bất động sản luôn rõ ràng và nhất quán. Trong suốt 10 năm qua, thị trường phía Nam chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ của bất động sản dọc tuyến hạ tầng trọng điểm. Đặc biệt, các trục “xương sống” như đại lộ Võ Văn Kiệt, Phạm Văn Đồng, quốc lộ 13, xa lộ Hà Nội, Nguyễn Văn Linh, Mai Chí Thọ… từng ghi nhận những “nấc thang” tăng giá bền vững suốt các chu kỳ phát triển.

Đơn cử, khi tuyến đường Phạm Văn Đồng khởi công và chính thức đưa vào sử dụng năm 2015, bất động sản TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh (cũ) đã nhiều lần lập “kỷ lục” về giá bán. Hiện giá bất động sản quanh tuyến đường này đã tăng từ 30-40 triệu đồng/m2 (năm 2015) lên mức 250-400 triệu đồng/m2 (hiện tại, tuỳ vị trí). Sau tuyến Phạm Văn Đồng thì một loạt công trình hạ tầng kết nối khác như hầm Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn, cầu Thủ Thiêm 1, cầu Thủ Thiêm 2… ra đời đã khiến khoảng cách giá bất động sản giữa khu vực quận 1, quận 3 với Thủ Đức ngày càng thu hẹp.

Hay, đại lộ Mai Chí Thọ (TP. Hồ Chí Minh) - một phần của tuyến đại lộ Đông – Tây, khi hoàn thành vào năm 2010 cũng là lúc đưa các dự án bất động sản dọc tuyến lên một tầm “giá mới”. Mức giá từ 200-350 triệu đồng/m2 tại cung đường này đã trở nên phổ biến và hiện tại mức tăng vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.

Một dự án hạ tầng nổi bật về mức độ tăng giá bất động sản phải kể đến xa lộ Hà Nội. Vào năm 2010 (trước khi dự án mở rộng), giá bất động sản quanh khu vực này dao động từ 8-15 triệu/m2. Năm 2015 (sau khi mở rộng xa lộ Hà Nội), giá tăng lên 25-40 triệu/m2, tức tăng gấp 2,8 lần trong vòng 4 năm.

Vào năm 2020, trước khi tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), chạy song song xa lộ Hà Nội xuất hiện, giá bất động sản nơi đây dao động trong khoảng 45 - 80 triệu/m2. Đầu năm 2025 (sau khi metro vận hành), giá bất động sản dọc tuyến xa lộ Hà Nội tăng vọt lên 90 - 130 triệu/m2, tăng 1,9 lần so với trước khi metro vận hành và tăng gần gấp 5 lần so với thời điểm 2010.

Đến nay, khi tuyến metro đã hoạt động hơn một năm, giá nhà đất quanh xa lộ Hà Nội vẫn tiếp tục tăng lên. Cùng với đó, nguồn cung nhà ở gần metro trở nên khan hiếm và là “khẩu vị” săn đón của người mua ở thực, nhà đầu tư, cư dân nước ngoài.

Cùng chung hướng phát triển tương tự xa lộ Hà Nội, tuyến quốc lộ 13 khu Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh từng chứng kiến những “nấc thang” tăng giá qua các chu kỳ phát triển. Từ mức giá 45 - 55 triệu/m2 (năm 2020) đã tăng lên 100 - 200 triệu/m2 (hiện tại) chỉ trong vòng 4-5 năm. Theo dự đoán, các dự án căn hộ cao cấp dọc tuyến hạ tầng này sẽ tiếp tục tăng giá vào giai đoạn năm 2027 - 2028, khi hoàn thành mở rộng tuyến.

Không khó hiểu khi bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh (mới) nói chung, khu Đông Bắc nói riêng luôn được quan tâm. Tâm lý người mua vào đón đầu cơ hội hạ tầng thể hiện rõ nét ở giai đoạn này. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, ngay đầu năm 2026, nhu cầu tìm kiếm bất động sản TP. Hồ Chí Minh (mới) chiếm 50% cả nước. Điều này thể hiện sức hút của đô thị liền kề TP. Hồ Chí Minh, đồng thời khẳng định trung tâm TP. Hồ Chí Minh (cũ) không còn giữ vai trò trung tâm duy nhất mà thị trường đang tạo ra những ‘cực phát triển mới’ với nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng.