Phát triển nhà ở vừa túi tiền: Giải pháp 'hạ nhiệt' giá bất động sản

Hệ lụy lớn khi giá bất động sản tăng phi mã

Mặc dù thị trường bất động sản đang phát triển, thế nhưng trên thực tế vẫn tồn tại nhiều bất cập. Trước hết là giá bất động sản, hiện đang tăng phi mã và liên tục lập các đỉnh mới. Nguồn cung dù đã cải thiện, nhưng đặc biệt thiếu các sản phẩm nhà ở bình dân, giá phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân. Giao dịch trên thị trường có xu hướng tăng, song phần lớn vẫn đến từ nhu cầu đầu tư, trong khi nhà ở xã hội chưa đạt được kết quả như kỳ vọng. Các vướng mắc pháp lý cũng chưa được giải quyết triệt để.

Chia sẻ tại Tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” do Tạp chí TheLEADER tổ chức chiều ngày 17/10, TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, về nguyên nhân giá bất động sản biến động mạnh do cộng hưởng bởi nhiều yếu tố.

Thứ nhất, nguồn cung vẫn khan hiếm. Dù đã có cải thiện nhờ tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa và một số dự án được tháo gỡ về thể chế, nhưng nhìn chung các cơ chế vẫn chưa được giải quyết triệt để, thủ tục đầu tư và phê duyệt còn kéo dài, gây khó cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp dù nắm giữ quỹ đất lớn nhưng chậm triển khai, thậm chí có hiện tượng “găm đất chờ thời”, càng khiến nguồn cung trở nên khan hiếm hơn.

Thứ hai, là mất cân đối cung – cầu. Thứ ba, chi phí phát triển dự án tăng cao, đặc biệt là chi phí đất đai và chi phí vốn do thủ tục kéo dài. Trong cấu trúc giá thành, chi phí đất đai hiện chiếm tới 30 – 50% giá bất động sản và đang có xu hướng tăng đột biến.

“Ở nhiều địa phương, bảng giá đất được ban hành ở mức khiến chúng tôi “giật mình”, đặt ra câu hỏi: Liệu chúng ta đang tập trung vào việc tăng thu từ đất, thay vì tạo điều kiện cho phát triển kinh tế và hỗ trợ nhà đầu tư phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường? Đây là điều rất đáng suy ngẫm”, TS Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Thứ tư, là hoạt động đầu cơ và lũng đoạn thị trường, điều này đã và đang diễn ra với dấu hiệu khá rõ ràng. Trong khi đó, Nhà nước hiện vẫn thiếu các công cụ điều tiết hiệu quả.

Đồng quan điểm trên, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing cho rằng, trong suốt thời gian từ năm 2023 đến nay, phân khúc bình dân và trung cấp gần như vắng bóng trên thị trường. Đặc biệt, phân khúc bình dân gần như không có dự án mới nào. Phân khúc trung cấp dành cho số đông của xã hội, cũng không có thêm dự án.

Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang lại đang chiếm tỷ trọng rất lớn. Một điểm đáng chú ý là, dù nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhưng cứ ra đến đâu là hấp thụ hết đến đó. Theo báo cáo mới nhất của One Housing, tỷ lệ hấp thụ của hai phân khúc này đạt gần 90%.

"Sự mất cân đối này đã đẩy nền giá chung cư trung bình tại Hà Nội lên rất cao. Đến thời điểm hiện tại, giá trung bình đã là 85,6 triệu đồng/m². Để so sánh, vào năm 2022, con số này chỉ khoảng 50 triệu đồng/m². Nguyên nhân là vì thị trường thiếu hụt các sản phẩm ở phân khúc bình dân và trung cấp, khiến cho mặt bằng giá chung bị đẩy lên", ông Trần Quang Trung nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, tình trạng thiếu cung và giá bất động sản tăng cao sẽ dẫn đến nhiều hệ luỵ. Thứ nhất, là nguy cơ bất ổn xã hội khi an sinh nhà ở không được đảm bảo, đặc biệt trong bối cảnh cơ hội sở hữu nhà của người trẻ ngày càng thu hẹp.

Thứ hai, là sự méo mó trong cơ cấu đầu tư và phân bổ nguồn lực xã hội. Khi thị trường bất động sản trở nên quá hấp dẫn, thu hút một lượng lớn dòng tiền và nguồn lực đầu tư, thì chắc chắn các lĩnh vực khác sẽ bị ảnh hưởng. Dòng vốn đổ mạnh vào bất động sản khiến nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với các ngành sản xuất – kinh doanh, vì tỷ suất sinh lời ở đó thấp hơn.

Thứ ba, là rủi ro tài chính và nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính cao để đầu tư dàn trải. Khi lãi suất biến động hoặc giá bất động sản chững lại, nguy cơ nợ xấu tăng cao là điều khó tránh khỏi. Cuối cùng, đó là tác động đến tính minh bạch và niềm tin của thị trường. Tình trạng gom hàng, đẩy giá, tạo sóng ảo khiến thị trường bị méo mó, giá bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực, dẫn đến niềm tin của nhà đầu tư và người mua suy giảm.

Phát triển nhà ở vừa túi tiền là một chính sách lâu dài

Các chuyên gia cho rằng, việc giá nhà tăng cao không chỉ là một vấn đề kinh tế, mà còn là một câu chuyện xã hội, liên quan trực tiếp đến an sinh, công bằng và phát triển bền vững. Một thực tế khác đáng suy ngẫm là có những dự án bất động sản, khu đô thị mới được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, xây dựng đồng bộ, hiện đại, nhưng lại vắng bóng cư dân. Tại TP. Hồ Chí Minh đang diễn ra một nghịch lý, giá nhà tăng cao nhưng thanh khoản lại rất thấp. Vì vậy, để đảm bảo mục tiêu an sinh cần tạo ra quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu thực.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nêu giải pháp: “Phát triển nhà ở vừa túi tiền đang được triển khai là một chính sách lâu dài. Ngay khi thành lập Quỹ nhà ở quốc gia sẽ thúc đẩy phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội để phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. Muốn vậy, trong kế hoạch sửa đổi Luật Nhà ở năm 2026, chúng tôi sẽ đề xuất đưa nội dung này vào luật, từ đó tạo quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, sẽ là giải pháp giảm giá nhà ở trong tương lai”.

Đưa ra giải pháp nhằm "hạ nhiệt" giá bất động sản, ông Trần Quang Trung cho biết: "Để giải quyết vấn đề giá nhà, chúng ta cần một tư duy chiến lược, dựa trên dữ liệu và có tầm nhìn xa. Quy hoạch hạ tầng và quy hoạch nhà ở phải được thực hiện đồng bộ. Chúng ta phải quy hoạch ngay từ bây giờ, để 5-10 năm nữa, khi hạ tầng hoàn thiện, thế hệ tương lai sẽ có cơ hội tiếp cận những sản phẩm nhà ở phù hợp".

Nhiều doanh nghiệp bất động sản nêu lên thực tế đang tồn tại đó là không ít khu vực rơi vào tình trạng “đô thị không đèn sáng”, “thành phố ngủ quên”, nhà có, đường có, nhưng người ở thì không. Điều này phản ánh thực tế, vừa do giá nhà quá cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân; vừa vì thiếu hạ tầng xã hội, thiếu việc làm, thiếu kết nối giao thông và dịch vụ thiết yếu, khiến người dân không lựa chọn.

Chính vì vậy, giải pháp tổng thể để giải bài toán về nhà ở phù hợp với nhu cầu của người dân, chính là việc đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, như đường vành đai, các tuyến metro, đường cao tốc, nhằm mở rộng không gian đô thị, thu hút doanh nghiệp đầu tư và tạo thêm lựa chọn nhà ở với giá phù hợp cho người dân.

Cùng với đó, xây dựng cơ chế đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thông qua quỹ đầu tư, quỹ trái phiếu hoặc các kênh huy động vốn mới, để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Khi đó, việc hình thành và triển khai các dự án tương lai sẽ ổn định và bền vững hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng: "Chúng ta nên làm sao cân đối tỷ lệ đầu tư và đầu cơ phù hợp, có thể là tỷ lệ nhà đầu tư nên nhiều hơn đầu cơ. Và chúng ta cũng nên tránh câu chuyện cho rằng đầu cơ là hoàn toàn xấu.

Việt Nam có thể vận dụng, ví dụ có thể nếu bán trước 3 - 5 năm thì thuế có thể lên đến 15%, nhưng sau 5 năm thì có thể khoảng độ 5 - 7% thôi. Từ đó chúng ta dần dần thay đổi hành vi nắm giữ tài sản của người tiêu dùng bất động sản".