Dòng tiền khởi sắc từ chuyển nhượng dự án

Sau giai đoạn dài doanh thu chủ yếu đến từ khoản thu bất thường, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) đang dần khôi phục nhịp vận hành khi các dự án trọng điểm bắt đầu mang lại dòng tiền thực. Từ Bắc Hà Thanh ở Bình Định đến Thuận An 1 ở Bình Dương, sự trở lại của các khoản thu lớn không chỉ giúp cải thiện thanh khoản mà còn tạo nền cho một chu kỳ mới thận trọng hơn nhưng rõ ràng hơn.

Quý III/2025 chứng kiến bước ngoặt trong báo cáo tài chính của PDR, doanh thu thuần vọt lên 507 tỷ đồng, tăng hơn 190 lần so với cùng kỳ năm ngoái, một con số phản ánh sự dịch chuyển mạnh mẽ từ “trì hoãn” sang “bàn giao”.

Lợi nhuận gộp của Phát Đạt theo đó đạt 250 tỷ đồng, tương đương biên lãi gộp ở mức 37%. Phần lớn kết quả này đến từ việc doanh nghiệp hoàn tất bàn giao các lô đất tại khu dân cư Bắc Hà Thanh và ghi nhận doanh thu từ mảng tư vấn, dịch vụ.

Trong khi đó, chi phí tài chính gần như đi ngang, sau cùng lợi nhuận sau thuế của Phát Đạt đạt 86 tỷ đồng, tăng 69% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy sức bật dần trở lại của PDR không dựa vào những khoản thu đột biến, mà từ dòng tiền hoạt động cốt lõi, đây được xem là một thay đổi lớn so với các kỳ trước đó.

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cũng cho thấy tín hiệu cải thiện khi doanh nghiệp bắt đầu ghi nhận thực thu từ chuyển nhượng và dịch vụ. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn trầm lắng, việc có được dòng tiền ổn định là yếu tố giúp PDR duy trì khả năng thanh toán và từng bước giảm phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngắn hạn.

Kỳ vọng lớn từ năm 2026: Thuận An 1 mở đường cho chu kỳ mới

Trong bức tranh trung hạn, dự án Thuận An 1 tại Bình Dương được xem là tâm điểm của PDR. Theo VCBS, sau khi hoàn tất toàn bộ pháp lý, PDR dự kiến chuyển nhượng khoảng 80% quỹ đất cho đối tác chiến lược, với dòng tiền ước đạt khoảng 2.000 tỷ đồng trong năm 2026. Phần còn lại sẽ được ghi nhận dần trong các giai đoạn tiếp theo, giúp duy trì nguồn thu ổn định.

Đáng chú ý, Nghị quyết 171 của HĐND tỉnh Bình Dương đã tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý cho hai dự án tại Thủ Dầu Một gồm khu phức hợp cao tầng Phú Hòa và khu thương mại Tương Bình Hiệp. Đây được xem là động lực quan trọng giúp PDR bổ sung quỹ đất và khơi thông nguồn vốn bị “đóng băng” trong thời gian dài. Khi hai dự án này hoàn tất thủ tục, doanh nghiệp sẽ có thêm dư địa để phát triển các sản phẩm đô thị, thương mại và dịch vụ.

Song song với đó, dự án nghỉ dưỡng tại Bà Rịa – Vũng Tàu là Tropicana Long Hải cũng đã có giấy phép xây dựng, sẵn sàng triển khai khi điều kiện thị trường thuận lợi hơn. Với gần 100.000 m² đất, dự án này được kỳ vọng sẽ bổ sung thêm nguồn doanh thu trung hạn, dù tiến độ ghi nhận lợi nhuận vẫn phụ thuộc vào diễn biến của phân khúc nghỉ dưỡng.

Sau giai đoạn sụt giảm mạnh, PDR đang từng bước tái thiết bức tranh tài chính. Trước đó, trong năm 2024, doanh thu thuần của Phát Đạt chỉ đạt hơn 800 tỷ đồng, mức thấp nhất nhiều năm, song bước sang 2025, VCBS dự phóng lợi nhuận của Phát Đạt có thể đạt 1.518 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 331 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ vay trên tổng nguồn vốn giảm xuống dưới 100%.

Một điểm đáng chú ý là các dự án hạ tầng theo hình thức BT mà PDR từng phải “treo” nhiều năm đang có cơ hội được quyết toán sau khi Luật Đầu tư sửa đổi có hiệu lực từ tháng 7/2025, cho phép thanh toán bằng quỹ đất. Điều này mở ra khả năng thu hồi vốn cho các dự án như khu Cổ Đại (TP.HCM) và Bà Xang (Bình Dương), qua đó hỗ trợ thêm dòng tiền cho các dự án dân cư đang triển khai.

Trong giai đoạn 2025–2028, nguồn doanh thu của Phát Đạt dự kiến đến từ ba trụ cột chính gồm Bắc Hà Thanh, Thuận An 1 & 2 và Tropicana Long Hải. Cùng với việc hợp tác với các đối tác như Danh Khôi trong phát triển và tư vấn dự án, mô hình kinh doanh của PDR đang mở rộng hơn, linh hoạt hơn và giảm dần rủi ro tập trung.