Nỗi "trăn trở" lớn nhất về thị trường bất động sản năm 2025

31/12/2025 - 13:495 phút đọc

margin: 15px auto;" />

Một năm nhìn lại thị trường bất động sản, các chuyên gia trong ngành cùng chung nhận định: Thành quả lớn nhất của thị trường trong năm 2025 là sự “hồi phục niềm tin” của người mua và nhà đầu tư, nhưng là niềm tin có điều kiện và chọn lọc.

“Nếu phải gói gọn đánh giá thị trường bất động sản năm 2025 trong một câu, tôi cho rằng đây là năm của chu kỳ phục hồi chọn lọc”, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nói.

“Bất động sản vẫn là kênh có tốc độ tăng trưởng tài sản cao và ổn định nhất so với các kênh khác. Tuy nhiên, mặt bằng giá tăng cao, dẫn đến khả năng chi trả của người mua ngày càng bị thu hẹp”, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam nói.

“Tôi dành cho thị trường bất động sản năm 2025 ba từ: Hồi phục - Sôi động - Bất ổn. Đây là năm thị trường tìm lại được nhịp đập tự nhiên của mình”, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay.

Đặt câu hỏi: Năm 2025, thị trường bất động sản đã “gặt hái” được những gì, và chưa làm được điều gì?, ông Đinh Minh Tuấn cho hay, thành quả lớn nhất của thị trường trong năm 2025 là sự “hồi phục niềm tin” của người mua và nhà đầu tư, nhưng là niềm tin có điều kiện và chọn lọc. Người mua đã quay lại, nhà đầu tư đã xuống tiền, song không còn dễ dãi như các chu kỳ trước.

Điều này thể hiện rất rõ qua sự phân hóa của các phân khúc: chung cư và nhà ở phục vụ nhu cầu thực ghi nhận mức tăng giá và thanh khoản tích cực. Trong khi đó, đất nền mang tính đầu cơ, đặc biệt ở những khu vực phát triển lệch pha hạ tầng, vẫn chưa hồi phục.

Theo ông Tuấn, năm 2025 vẫn chưa thể xử lý dứt điểm những tồn tại mang tính cấu trúc của thị trường như lệch pha cung cầu, cấu trúc vốn thiếu bền vững, pháp lý và quy trình phát triển dự án còn chậm. Thanh khoản ở một số phân khúc, đặc biệt là các tài sản mang tính đầu cơ từ chu kỳ trước (đất nền, nghỉ dưỡng…) vẫn ở mức thấp.

Đồng thời, nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân tại khu vực trung tâm/cận trung tâm tiếp tục khan hiếm, khiến bài toán an cư chưa được giải quyết triệt để, trong khi đó lượng cung nhà ở xã hội ở khu vực vệ tinh vẫn thiếu và vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu.

Vị này cho rằng, năm 2025 là giai đoạn thị trường điều chỉnh nhịp độ, củng cố nền tảng và làm quen với trạng thái tăng trưởng chậm nhưng bền, hơn là một năm đủ điều kiện để bước vào giai đoạn tăng tốc trên diện rộng.

“Năm 2025, thị trường rời xa những cơn sốt đất diện rộng để quay trở lại với các giá trị nền tảng như “nhu cầu ở thực, hạ tầng và dòng vốn dài hạn”. Đây không phải là năm bùng nổ theo kiểu tăng giá đồng loạt, mà là giai đoạn định hình lại trật tự phát triển, nơi chỉ những phân khúc, khu vực và sản phẩm có nội lực thật sự mới duy trì được đà tăng trưởng”, ông Tuấn bình luận.

Cùng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường bất động sản năm 2025 ghi nhận đà tăng trưởng tích cực cả về nguồn cung, lượng giao dịch, giá bán. Các doanh nghiệp có năng lực tốt đang chủ động mở rộng quy mô, tận dụng thời điểm thị trường hồi phục để gia tăng thị phần. Trong khi đó, nhiều đơn vị yếu kém về năng lực quản trị, vốn hoặc pháp lý buộc phải rút lui khỏi thị trường.

Dẫu vậy, thị trường năm 2025 cũng lộ những dấu hiệu bất ổn. Sự "bất ổn" này là do thị trường có sự dẫn dắt của một bộ phận nhà đầu tư, đầu cơ. Trong khi đó, sản phẩm phù hợp với thị trường còn thiếu khiến giá nhà bị đẩy lên cao.

Theo TS Đính, riêng ở phân khúc nghỉ dưỡng vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi trong năm 2025. Loại hình này đang gặp phải vấn đề đến từ pháp lý chưa hoàn chỉnh. Hơn nữa, Covid-19 ập đến là “cú đấm” khiến nhiều nhà đầu tư bị vỡ mộng. Đến nay họ vẫn còn hoài nghi về tính an toàn, lợi nhuận của bất động sản nghỉ dưỡng, nên dẫn tới tình trạng thị trường nguội lạnh.

“Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn ‘lọc vàng đãi cát’ rõ rệt. Những doanh nghiệp và nhà đầu tư thiếu năng lực tài chính, thiếu hiểu biết pháp lý sẽ khó trụ vững. Cơ hội vẫn luôn tồn tại, nhưng chỉ dành cho những ai đủ kiên nhẫn, có tầm nhìn dài hạn và biết chọn đúng thời điểm. Bất động sản không còn là cuộc chơi lướt sóng ngắn hạn — mà là hành trình đầu tư bền vững gắn với đô thị hóa và nhu cầu ở thực”, vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Cũng “trăn trở” về thị trường bất động sản năm 2025, bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam nhấn mạnh, bên cạnh những thành quả đạt được, thị trường bất động sản năm 2025 vẫn tồn đọng những thách thức.

Phải kể đến tình trạng mất cân đối cung – cầu theo cơ cấu giá. Sự thiếu hụt nguồn cung vẫn hiện hữu, đặc biệt nhà ở vừa túi tiền. Chính sự thiếu nguồn cung này làm cho mặt bằng giá tăng cao, dẫn đến khả năng chi trả ngày càng bị thu hẹp.

Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án vẫn ở mức cao, đặc biệt là chi phí đất đai, khiến giá nhà khó giảm sâu. Khả năng chi trả của người mua ở thực chịu áp lực lớn, nhất là tại các đô thị lõi.

Ngoài ra, sự phân hóa tiếp tục mạnh, thị trường không tăng trưởng đồng đều mà tập trung vào một số khu vực và phân khúc nhất định. Chưa kể, rủi ro từ biến động vĩ mô bên ngoài vẫn là yếu tố cần theo dõi; tiến độ pháp lý dự án mới vẫn chậm.

Theo chuyên gia Savills, năm 2025, thị trường bất động sản chịu tác động rõ nét từ ba nhóm chính sách chính gồm khung pháp lý, tín dụng và đầu tư hạ tầng. Việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản được đẩy sớm hiệu lực giúp chuẩn hóa và minh bạch hóa thị trường, song đồng thời đưa giá đất và chi phí phát triển dự án lên cao, khiến giá bán khó giảm trong ngắn hạn và nguồn cung mới phục hồi chậm.