Những điểm nhà đầu tư cần lưu ý khi “soi” báo cáo tài chính quý II/2022 của doanh nghiệp địa ốc

Điều mà nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản đang quan tâm nhất hiện nay là bức tranh kinh doanh quý II của các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, báo cáo tài chính của các doanh nghiệp lớn như Vinhomes (mã VHM), Novaland (mã NVL) - chiếm phần lớn trong trọng số cũng như cơ cấu lợi nhuận toàn ngành bất động sản chưa được công khai, do đó, lợi nhuận ngành này cũng chưa được tính toán cụ thể.

Nhưng thông thường, các doanh nghiệp sẽ bàn giao sản phẩm cho người mua nhà vào khoảng quý III - IV, nên đây mới là thời điểm thị trường bất động sản có những diễn biến sôi động hơn.

“Cho nên kỳ vọng mặt lợi nhuận quý III – IV sẽ có khác biệt hơn, còn trong quý II lợi nhuận cũng chưa có nhiều đột biến”, ông Vũ Ngọc Quang, Chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư SSI Research nhận định trong Talkshow Chọn danh mục kỳ 13 do Báo Đầu tư Chứng khoán tổ chức cuối tuần qua.

Theo đó, nhà đầu tư khi xem báo cáo tài chính quý II của các công ty bất động sản nên chú ý, về bản chất, doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp hiện tại là đã bán trước đó, nên muốn tìm cơ hội đầu tư thì chúng ta nên tìm thêm hai khoản mục khác trên báo cáo tài chính.

Thứ nhất, người mua trả tiền trước (đó là sản phẩm đã bán và thu tiền từ người mua nhà) - đó là một trong các chỉ báo xem tiềm năng tăng trưởng ghi nhận lợi nhuận tương lai của doanh nghiệp có tốt không.

Thứ hai là hàng tồn kho, nhà đầu tư có thể biết tiến độ dự án công ty triển khai đến đâu khi mà chi phí được đẩy về khoản mục này. Đồng thời thấy được danh mục hàng tồn kho bất động sản của doanh nghiệp là dự án gì, còn nhiều hay không.

Ông Quang nhắc lại, việc ghi nhận doanh thu, lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản thường có độ trễ hơn so với doanh nghiệp các ngành khác. Cụ thể, lợi nhuận năm nay, nhưng là ghi nhận đã bán các sản phẩm trong quá khứ, nên triển vọng lợi nhuận năm nay của các doanh nghiệp bất động sản chưa có ảnh hưởng rõ rệt. Tuy nhiên, chuyên gia SSI cho rằng, ảnh hưởng có thể sẽ đến vào năm 2023.

Năm 2023, sản phẩm thấp tầng sẽ tốn khoảng hơn 1 năm để xây xong và bàn giao, nhưng với chung cư là 1,5 năm hoặc hơn, nếu năm nay, doanh số bán hàng bị ảnh hưởng bởi room tín dụng yếu, người mua cũng khó tiếp cận với vốn và sẽ ảnh hưởng đến doanh số bán hàng năm 2023.

Thêm nữa, một số dự án được xây dựng ở thời điểm cuối năm 2021 - đầu năm 2022 - khi giá nguyên vật liệu tăng cao có thể tính vào giá thành, dẫn đến lợi nhuận gộp của chủ đầu tư có khả năng bị ảnh hưởng và năm 2023 sẽ phản ánh rõ hơn câu chuyện này.

“Theo như ước tính của chúng tôi, năm 2023 dự báo lợi nhuận toàn ngành bất động sản sẽ tăng trưởng 12% do một số cái tên chiếm trọng số lớn vẫn sẽ dẫn dắt và có mức tăng nhất định so với mức thấp và trong thời kỳ trước đó”, ông Quang thông tin.

Thị trường địa ốc 6 tháng cuối năm

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (mã DXS) cho rằng, cần tách bạch các phân khúc khác nhau, không có thị trường chung cho các tỉnh mà sẽ có sự khác biệt. Ở các thị trường lớn như TP. HCM, nguồn cung chắc không gia tăng quá nhiều trong 6 tháng cuối năm, nên giá bán có thể giữ vững và tăng trưởng.

Thị trường Hà Nội sau thời gian tăng trưởng mạnh mẽ 2 năm gần đây thì đang suy giảm, di chuyển sang các vùng ven khiến nguồn cung ở đây tăng mạnh, do đó giá cả sẽ có chút điều chỉnh. Một số thị trường phụ thuộc du lịch như: Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc do ảnh hưởng dịch bệnh, du lịch ít, nửa cuối năm nay có thể chứng kiến du lịch quay lại.

Còn ông Phùng Quang Hải, Thành viên HĐQT, Phó tổng giám đốc CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (mã KHG) nhận định, thị trường 6 tháng cuối năm, đối với khách hàng sẽ có góc nhìn khắt khe hơn.

“Tuy nhiên, dự án Khải Hoàn triển khai vẫn thu hút được rất nhiều khách hàng, thậm chí có những sản phẩm cả trăm tỷ vẫn thu hút được lượng khách hàng. Với sản phẩm bất động sản, vấn đề quan trọng là tính pháp lý, có đáp ứng được nhu cầu an sinh xã hội, nhu cầu của thị trường,… Ngoài dự án đã công khai ở báo cáo tài chính, hiện có một số dự án chúng tôi đang hoàn thiện pháp lý và sẽ bật mí ở thời điểm khác”, ông Hải cung cấp thêm thông tin.

Du lịch khởi sắc, cổ phiếu có triển vọng dài hạn Ngành du lịch đang hồi sinh sau hai năm đóng băng vì dịch Covid-19. Hoạt động kinh doanh dần khởi sắc, cổ phiếu ngành này ...

Lựa chọn kênh đầu tư giữa cơn gió nghịch Áp lực rất lớn từ lạm phát và các bất ổn về chính trị, kinh tế toàn cầu khiến các kênh đầu tư suy giảm. ...

Cổ phiếu các DN có lượng tiền mặt cao trên tương quan với giá trị vốn hóa thị trường có thực sự hấp dẫn? Phương pháp đầu tư lựa chọn các cổ phiếu có tỷ lệ tiền mặt ròng cao trên tương quan với giá trị vốn hóa là ...