Ngành môi giới bất động sản vào mùa sôi động, vì sao triển vọng DXS sáng lên còn CRE chậm lại?

29/11/2025 - 20:345 phút đọc

(Banker.vn) Nguồn cung tăng mạnh và dòng vốn dịch chuyển vào phía Nam đang tạo ra sự phân hóa rõ rệt trong ngành môi giới, khi DXS hưởng lợi còn CRE đối mặt áp lực thu hẹp nguồn hàng.

Ngành môi giới bất động sản tiến vào quý cuối năm với nhiều tín hiệu tích cực

Dữ liệu thị trường cho thấy quý 4/2025 đang mở ra giai đoạn sôi động trở lại đối với các doanh nghiệp môi giới. Nguồn cung tại nhiều địa phương đồng loạt gia tăng, trong khi dòng vốn đầu tư bắt đầu dịch chuyển rõ rệt từ phía Bắc vào phía Nam, tạo ra sự phân hóa đáng kể giữa những nhà phân phối có mạng lưới rộng và các doanh nghiệp tập trung tại một khu vực duy nhất.

Theo báo cáo của HSC, tại Hà Nội đang ghi nhận nguồn cung căn hộ trong quý 3/2025 đạt 10.316 căn, tăng 25,4% so với cùng kỳ và duy trì mức trên 10.000 căn/quý lần thứ hai kể từ đầu chu kỳ mới. Ngược lại, thị trường TP. Hồ Chí Minh có lượng mở bán thấp hơn với 2.549 căn, nhưng mức tăng mạnh so với giai đoạn 2024 cho thấy sự phục hồi nguồn hàng đang hình thành. Khu vực Bình Dương tiếp tục là điểm sáng với 4.150 căn mở bán và 3.710 căn tiêu thụ trong quý 3, tăng lần lượt 194% và gấp đôi so với cùng kỳ. Với sự vào cuộc của hàng loạt dự án mới, nguồn cung tại Hà Nội được dự báo duy trì trung bình khoảng 30.000 căn/năm đến năm 2027, trong khi phía Nam hưởng lợi từ những vùng giá hợp lý như Bình Dương và Vũng Tàu.

Sự cải thiện về nguồn cung tạo điều kiện để doanh thu môi giới tăng trưởng trong quý cuối năm. HSC dự báo tổng doanh thu môi giới của hai doanh nghiệp đang theo dõi sẽ tăng 12,4% so với cùng kỳ, trong đó Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Dat Xanh Services - DXS) tiếp tục thể hiện ưu thế về độ phủ thị trường.

Trong chín tháng đầu năm, công ty này ghi nhận kết quả tích cực ở cả mảng môi giới lẫn kinh doanh bất động sản, hưởng lợi từ đà phục hồi chung và các dự án mở bán tại khu vực phía Nam. Ngược lại, Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ (CRE) có kết quả 9 tháng thấp hơn kỳ vọng do chịu áp lực cạnh tranh tại Hà Nội và tiến độ ghi nhận dự án Louis City chậm hơn dự tính.

Dòng vốn dịch chuyển về phía Nam và sự phân hóa trong nhóm môi giới

Một điểm thay đổi đáng chú ý là dòng vốn đầu tư từ khu vực phía Bắc đang hướng mạnh về miền Nam. Báo cáo của HSC cho biết nhà đầu tư đến từ Hà Nội chiếm khoảng 30% lượng giao dịch tại TP. Hồ Chí Minh trong quý 3/2025, tăng đáng kể so với mức 20% hồi cuối quý 2.

Nhu cầu tìm kiếm sản phẩm tại Bình Dương cũng tăng thêm 48% so với cùng kỳ theo số liệu từ Batdongsan.com. Mức giá tương đối ổn định trong nhiều năm, cùng lợi suất cho thuê cao hơn so với trung tâm TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, giúp các khu vực giáp ranh trở thành lựa chọn thay thế rõ nét.

Trong bối cảnh đó, HSC đánh giá DXS là doanh nghiệp hưởng lợi trực tiếp nhờ mạng lưới môi giới rộng và thị phần lớn tại thị trường phía Nam. Công ty dự kiến đạt 98 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong quý 4/2025, tăng 170% so với cùng kỳ. Đối với cả năm 2025, HSC nâng dự báo lợi nhuận DXS lên 434 tỷ đồng, tăng 208,7% so với năm trước sau khi công ty ghi nhận biên lợi nhuận cao hơn kỳ vọng ở mảng kinh doanh bất động sản trong quý 3.

Tuy nhiên, dự báo cho giai đoạn 2026–2027 được điều chỉnh giảm do tiến độ bán hàng tại các dự án thuộc phân khúc cao cấp ở thị trường tỉnh như Đà Nẵng, Quảng Trị hay Đắk Lắk được đánh giá sẽ chậm hơn khi nguồn cung tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng trở lại.

Ở chiều ngược lại, CRE được dự báo trông đợi phần lớn tăng trưởng trong quý 4/2025 từ việc ghi nhận doanh thu dự án Louis City, với lợi nhuận sau thuế dự kiến 80 tỷ đồng. Tuy nhiên, HSC điều chỉnh giảm dự báo lợi nhuận năm 2025 xuống 145 tỷ đồng. Các năm 2026–2027 cũng được hạ dự báo mạnh lần lượt 49% và 70% do CRE gần như không còn nhiều dự án thứ cấp mới để ghi nhận, trong khi mảng môi giới tiếp tục đối mặt cạnh tranh mạnh từ các đơn vị phân phối lớn tại Hà Nội. Hai dự án còn lại trong danh mục là Bình Minh Garden và HUD Mê Linh gần như đã hoàn tất bàn giao.

Trên cơ sở mô hình dòng tiền chiết khấu, HSC đưa ra đánh giá khác nhau cho hai doanh nghiệp môi giới khi bước vào giai đoạn cuối năm. Với Dat Xanh Services (DXS), tổ chức này cho rằng doanh nghiệp đang đứng trước triển vọng phục hồi rõ rệt hơn. Giá mục tiêu được xác định ở mức 14.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng mức tăng gần 38% so với thị giá hiện tại. Việc nâng khuyến nghị lên “Mua” được đặt trong bối cảnh lợi nhuận năm 2025 được điều chỉnh tăng lên 434 tỷ đồng, cùng với lợi thế về mạng lưới phân phối rộng và sự dịch chuyển dòng vốn vào thị trường phía Nam, nơi DXS đang giữ vị thế dẫn dắt.

Trong khi đó, với Century Land (CRE), đánh giá thận trọng hơn được đưa ra. HSC hạ mức khuyến nghị xuống “Giữ” và điều chỉnh giá mục tiêu về 9.600 đồng/cổ phiếu, phản ánh dư địa tăng giá khá hạn chế. Việc cắt giảm mạnh dự báo lợi nhuận giai đoạn 2025 –2027 cho thấy doanh nghiệp đang đối mặt với áp lực kép từ nguồn hàng thứ cấp dần thu hẹp khi phần lớn dự án đã bàn giao và biên lợi nhuận môi giới bị ảnh hưởng bởi cạnh tranh gay gắt tại Hà Nội – thị trường trọng tâm của CRE. Với các yếu tố này, nhóm phân tích cho rằng các động lực hỗ trợ giá cổ phiếu trong ngắn hạn không còn nhiều.