"Tranh tối tranh sáng"
Giữa tháng 4/2024, Đại hội đồng cổ đông của Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) đã thông qua kế hoạch kinh doanh 2024 tương đối tham vọng, với doanh thu thuần cao nhất trong lịch sử hoạt động - 6.657 tỷ đồng, tăng hơn 109% so với mức thực hiện năm ngoái; lợi nhuận sau thuế hơn 820 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ 506 tỷ đồng, lần lượt tăng nhẹ 2,6% và 4,6% so với cùng kỳ.
Điều đó thể hiện rằng ban lãnh đạo Nam Long đang đặt kỳ vọng rất lớn vào sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong năm 2024. Vậy nhưng, đáp lại mong đợi của họ, chưa có "luồng sinh khí" mới thổi vào thị trường bất động sản ở quý đầu năm, khó khăn vẫn tiếp tục hiện hữu.
 |
| Trái ngược với kế hoạch kinh doanh đầy hoài bão, Nam Long nhận khoản lỗ nặng ngay trong quý đầu tiên 2024. Ảnh: Nam Long |
Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2024 của Nam Long ghi nhận, doanh thu thuần bất ngờ giảm 13% so với cùng kỳ năm trước và giảm 87,5% so với quý liền kề, xuống còn 205 tỷ đồng. Nguyên nhân là do chỉ có một số ít căn hộ tại các dự án trọng điểm của Nam Long như Izumi City (Đồng Nai), Southgate (Long An) và Mizuki Park (TP. Hồ Chí Minh) được bàn giao, sụt sâu so với quý I/2023 và quý IV/2023.
Doanh thu thấp, cộng thêm tỷ lệ chi phí bán hàng và quản lý (chi phí SG&A)/doanh thu ở mức cao, đạt gần 71% (thuộc diện cao nhất trong các doanh nghiệp bất động sản niêm yết), khoản lỗ ròng 65 tỷ đồng trong quý I/2024 là khó tránh khỏi (cùng kỳ có lãi 16 tỷ đồng).
Tuy nhiên, giới đầu tư vẫn giữ quan điểm tích cực đối với cổ phiếu NLG của Nam Long, đặc biệt trong giai đoạn quý II. Trên thị trường, ngay khi kết quả kinh doanh quý I/2024 của nhà phát triển địa ốc phía Nam được công bố, cổ phiếu NLG gặp áp lực bán nhiều phiên liên tiếp và bắt đầu "rơi rớt" từ vùng 44.000 đồng/cp, có thời điểm giảm còn 35.000 đồng/cp, tương đương mất khoảng 20% giá trị.
Khi đã chạm đáy, cổ phiếu NLG bất ngờ phục hồi từ hạ tuần tháng 4/2024 - cùng lúc diễn ra phiên họp thường niên quan trọng nhất năm. Dường như, kế hoạch kinh doanh đầy hoài bão đã thắp lên hy vọng cho cổ đông Nam Long, sau đó cổ phiếu lầm lũi bật ngược trở lại vùng giá 42.000 đồng/cp.
Có quan điểm cho rằng, cổ phiếu thường tạo đáy trong thời kỳ "tranh tối tranh sáng", còn khi đã "sáng rõ" rồi thì điểm mua tốt nhất đã qua đi từ lâu. Vậy, nhà đầu tư của Nam Long đang mong chờ gì ở hồi sau?
 |
| Cổ phiếu NLG bật ngược trở lại sau khi rơi xuống vùng thấp hồi giữa tháng 4/2024. Ảnh chụp màn hình |
"Tưng bừng" với các dự án Akari City, Nam Long 2, Paragon Đại Phước?
Doanh thu quý I/2024 sụt giảm nhưng doanh số bán hàng của Nam Long vẫn khá tốt, đạt 1.170 tỷ đồng, ghi nhận từ các dự án Akari City (TP. Hồ Chí Minh), Mizuki Park, Southgate và Nam Long 2 (Cần Thơ). Bên cạnh đó, việc tỷ lệ chi phí SG&A/doanh thu neo cao là bởi chiến lược nhà ở phân khúc bình dân của công ty, họ chọn cho mình phương án hỗ trợ người mua nhà thông qua các gói bán hàng khác nhau như trả chậm, hỗ trợ lãi suất...
Vì vậy, giả sử thị trường bất động sản hồi phục hoàn toàn, tỷ lệ SG&A/doanh thu sẽ giảm thấp theo là hoàn toàn có thể xảy ra, do các gói sản phẩm hỗ trợ cho khách hàng và môi giới được Nam Long cắt giảm lại.
Doanh nghiệp cũng đang sở hữu "của để dành" tương đối lớn với 8.280 tỷ đồng doanh số chưa ghi nhận ở thời điểm cuối năm 2023, khoản tiền này hoàn toàn có thể được hiện thực hóa trong giai đoạn 2024 - 2025 đến từ 4 dự án là Akari City, Mizuki Park, Izumi City và Southgate.
Còn theo báo cáo tài chính quý I/2024, tổng hàng tồn kho thuộc danh mục dự án của Nam Long là 18.100 tỷ đồng, tăng 4% so với giá trị hàng tồn kho cuối năm 2023. Trong đó chi phí đầu tư tại dự án Izumi City chiếm 47% tổng hàng tồn kho, tương đương 8.560 tỷ đồng; tiếp theo là dự án Southgate với tổng vốn đầu tư 3.770 tỷ đồng, dự án Akari City (1.900 tỷ đồng), dự án Waterpoint - giai đoạn 2 (1.700 tỷ đồng) và dự án Nam Long 2 - Cần Thơ (1.380 tỷ đồng).
Các dự án Southgate, Akari City và Nam Long 2 đã sẵn sàng mở bán hoặc sắp mở bán, trong khi các dự án Izumi City và Waterpoint - giai đoạn 2 vẫn đang chờ hoàn thiện thủ tục pháp lý trước khi mở bán, theo thông tin từ Công ty Chứng khoán SSI (SSI Research).
Bên cạnh đó, năm 2024, SSI Research cho rằng Nam Long sẽ hoàn tất chuyển nhượng 25% cổ phần với chủ đầu tư dự án Paragon Đại Phước (Đồng Nai) để ghi nhận 244 tỷ đồng thu nhập tài chính.
 |
| Phối cảnh dự án Paragon Đại Phước. Ảnh: Nam Long |
Với các yếu tố trên, SSI Research kỳ vọng Nam Long sẽ đạt được doanh thu và lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ lần lượt là 6.530 tỷ đồng (tăng 105,3% so với cùng kỳ) và 540 tỷ đồng (tăng trưởng 11,7%).
Sang năm 2025, doanh nghiệp dự kiến sẽ bắt đầu bán hàng tại dự án Izumi City và dự án Paragon Đại Phước sau khi điều chỉnh quy hoạch tổng thể. Đồng thời tiếp tục bán các căn hộ tại các dự án Southgate, Nam Long 2, Akari và Mizuki Park. Theo đó, NLG dự kiến đạt doanh thu khoảng 7.100 tỷ đồng (tăng 8,8% cùng kỳ) và đạt lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ trên dưới 730 tỷ đồng (tăng trưởng 35%).
Trên thị trường chứng khoán, tại mức giá 42.000 đồng/cp (đóng cửa phiên giao dịch cuối tuần trước), cổ phiếu NLG đang giao dịch ở mức P/E dự phóng 2024 là 32,2 lần và P/B là 1,7 lần; P/E dự phóng 2025 là 23,9 lần và P/B là 1,6 lần, cao hơn một chút so với các chủ đầu tư niêm yết khác, theo đánh giá của các chuyên gia SSI.
SSI Research cho rằng, giá trị hợp lý của cổ phiếu NLG là 43.000 đồng/đơn vị, cao hơn 2% so với thị giá hiện tại.
Ở góc độ thận trọng, nhóm phân tích cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần lưu ý đến các rủi ro, bao gồm tỷ lệ hấp thụ sản phẩm thấp hơn ở dự án tại các thành phố cấp 2 như dự án Southgate (Long An), dự án Izumi (Đồng Nai), dự án Nam Long 2 (Cần Thơ) và dự án Nam Long Hải Phòng 1 (Hải Phòng); quá trình phê duyệt kéo dài có thể ảnh hưởng đến kế hoạch bán hàng; chậm chuyển nhượng 25% cổ phần tại dự án Paragon Đại Phước (Nam Long đang sở hữu 75%).